改扩建项目施工管理的风险及经验教训探析.docx

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1、改扩建项目施工管理的风险及经验教训探析1各方的改造节点计划冲突风险11、使用单位的改造节点计划与管理单位招标节点矛盾先行明确使用单位的改造节点计划，特别是移交场地计划。由于大部分改造项目都是边运营边改造,所以必须清楚使用单位的计划。如有些需要等新建好了搬迁过去新楼，再移交旧楼场地进行改造；有些确采取搬迁到临时办公点腾空旧楼进行改造。例如，在某医院改造的过程中，使用单位由于没法腾空旧楼（住院楼）进行改造，整体计划是先将新建门诊楼落成后将再进行搬迁腾空旧楼场地给施工单位进行改造。而项目的管理单位是区建设中心，建设中心在招标时未必全部详细了解到这些细节，在合同节点工期上与使用单位的计划存在矛盾。所以

2、我们在合同工期的签订、总施工计划的编制，都需要提前与使用单位详细沟通，并及时将这些矛盾点及时反馈到项目管理方，对投标的节点进行调整，以免造成合同工期违约风险。12、使用单位的预期效果与管理单位投资矛盾很大部分改扩建项目，投资管理方和使用方往往不同一个单位。特别是政府财政投资的项目，基本上都指定政府的建管中心或者代建单位来实施。投资建设管理方的想法是严控概算，能不改则不改；使用方则想着标准更高、布局更加合理，功能更加完善，环境更加优美。因此在实施过程中难免会有矛盾出现。作为施工方，要先摸清各方的意见,不能轻易进行增减。有些因规范强条、特殊功能要求等因素必须修改的,也要由使用单位发起，经各方同意后

3、再开展实施，留好相应变更图纸、会议记录、签证单等文字依据,避免后面验收及结算产生不必要的纠纷,甚至超概算后迟迟结算不了。13、图纸效果与使用单位预期的矛盾与新建项目不同，使用单位基本上从改造立项提出至改造完成都全程参与，对于完成效果必定有很多各自的想法、期待。又考虑使用单位大多非工程行业，大部分对图纸没有直观的感受，图纸不一定能完全表达出使用单位的期望效果。所以进行改造项目时，应要求使用单位应在设计方案上进行确认，如效果图的签名盖章等方法。提前做好样板间给相关单位确认,甚至使用单位的各科室等都应提前参与进来，有意见尽早提出，避免大面积施工后再大面积施工。后续再遇到改动一定要按流程做好资料记录留

4、存。设计图纸风险2.1 对旧有建筑结构及装修了解不足有些建筑经过十多年甚至更长的时间，现存的建筑物结构、建筑竣工图等资料，由于旧的管理办法、管理水平、资料存放管理、后期改造等原因，与实物已大不相同。大部分设计阶段均无法完全拆除旧装饰等进行实物测量，多数都是依据旧资料或者现场表观测量等进行设计图纸，必定会导致实物与图纸有出入。如某厂房项目的办公楼外墙尺寸比图纸尺寸大，根据图纸尺寸无法施工新增幕墙，再者加上新增幕墙后又会涉及到规划验收的问题。2.2 对原有地下管网、原有的专业系统未全面摸查清楚一个运营了多年的园区，各专业系统、地下管网等经理多年的增、改、补等早已变得“面目全非，虽然目前基本上都在前

5、期进行了物探，物探亦有其技术的局限性无法做得到全面摸查清楚。在某院项目曾遇到空调主管与原有图纸标示位置偏差了十多米，导致挖土时直接挖穿，造成整栋楼空调停用。在旧楼旧装饰拆除后有部分信号线、电线搞不清楚有没有用，哪里用，所以在改造过程中不敢去剪断，只能做到“保护保留。故在施工前,应由使用单位牵头组织包括维保单位、维修单位等熟悉旧有管网的专业部门、各参建单位一起对原有管网、专业系统进行全面摸查清楚后方可进行下一步工序的施工。2.3 可能需要对旧楼进行加固或者局部加固有部分旧建筑因年代已久、设计标准低、亦可能保养不良或者受到外力冲击，在拆除装饰面后才发现存在结构安全隐患，如地面土层已严重下沉、结构梁

6、柱等明显强度不足，屋面新增空调机组后旧有屋面结构受力无法满足等。此时需要反馈管理单位要求进行第三方检测鉴定,根据鉴定结果由设计单位进行设计图纸加固处理。2.4 改造设计范围与施工范围的矛盾注意改造设计范围与施工范围的矛盾。在以为的多个改造项目中,往往存在改造设计范围往往小于施工范围的现象！比如，某医院住院楼改造项目，仅为五楼以上需要改造，设计单位设计范围仅仅为五楼以上区域。但排水、消防立管、五楼卫生间排水弯头等要在下一层楼四楼中进行施工更改，这些就会涉及到需要协调进行不在改造范围”的四楼进行施工,需要拆除及恢复相应部位的天花，此外，该楼层仍在运营当中，给施工方造成极大困难。2.5 主电缆的迁改

7、或增容图纸会审时需要特别注意主电缆是否经过新改建区域，判别是否需要迁移。有些旧改项目设计仅仅考虑到楼层主电箱后端的设计，而忽略了改变了功能增加了设备后原有的电缆及上端的电柜是否足够，所以在图纸会审时需要特别留意，避免做到装饰后期才发现而导致电缆订货等延误。改造实施环境风险2.6 施工场地限制在施工前了解使用单位能给予改造所需的施工场地。施工涉及到临时办公、住宿及材料堆放，在前期进场准备就要了解好对方能给我们利用的场地，结合改造计划来安排。尽可能减少搭设临设,最好能利用现有能利用的建筑作为办公及仓库等。甚至个别施工场地无法做到封闭施工的现场，如某医院首层改造，医院方因运营、急救等原因无法封闭场地

8、移交场地我方施工，只能搭建一条安全运营通道横穿施工区域直至施工完成。了解使用单位对改造项目的管理，是否独立施工区域或者要他们也参与管理。如果使用单位也参与，可能会涉及管理标准、管理架构的不同，这些都需要考虑进我们的施工组织里。2.7 施工环境限制了解改造场地的特殊限制，或者高峰时间段限制。比如说学校，可能在上学期间不允许有噪音改造。医院在临近住院楼投诉会特别多，只能在正常上班时间施工。有些靠近特殊科研设备不允许有震动等。这些都涉及到施工流水安排及施工工艺的优化，达到对周边环境影响最小化的效果。2.8 使用个体对项目的影响除了管理单位对改造项目的意见，我们还需要注意实际使用个体的意见风险；如在一

9、些微改项目中，有些图纸上没问题，管理方也没有问题，但是小区居民意见很大，出现阻拦施工、投诉等现象。遇到此类问题需要及时调整施工JI质序，不能施工的做好甩项的准备。各专业兼容风险留意各专业系统新旧系统衔接、兼容适用的问题，导致影响使用单位无法投入运营使用。比如说医院的结算系统，停车场系统、消防系统的模块接入等，可能涉及到品牌兼容的问题，找旧系统厂家通常都比较贵,需要定品牌时注意，要不预留模块开发的费用，要不就选用原有品牌。需特别注意机电工程的系统性，但是又不在改造范围的，比如消防报警系统讲究系统性，一栋楼不宜部分改，部分不改,会在后期产生消防无法验收等问题。遇到此类问题可提前建议使用单位另立项解

10、决或者以设备更新”名义加入本次改造的施工签证。除了电气专业的兼容，还留意装饰风格的兼容，比如说同一栋楼，上下几层的电梯门都改了，剩下的两三层是否要统起更新?实践中大概率都会要求统一。所以风格大变或者新旧太明显的最好早提出，不要等新改造完成后使用单位才提出修改。安全管控风险2.9 新建筑距离旧建筑太近当新旧建筑距离很近的话，需要注意房屋现状的视频、照片等如实记录，做一次房屋鉴定。两栋楼距离近的话还需要注意旧建筑物的基础形式、有无地下室等，除了清楚地面上各自的边线，还需要清楚基础是否有打架的情况。定期对旧建筑进行观察，留好记录，杜绝后期产生房屋损坏赔偿纠纷。2.10 旧楼外墙改造的脚手架、施工升降

11、机、卸料平台附墙问题旧楼改造不同新建项目。在旧建筑物不改外墙的这种情况，与新建主体结构不一样，外脚手架、施工升降机等的附墙件、卸荷无法预埋钢管在结构上的非常规做法。为确保安全性，建议采用成品式的附墙件，一般采用化学螺栓与旧楼结构固定，并应进行受力分析，满足使用要求，施工完毕后应委托第三方检测机构进行抗拉拔实验，确保附墙件安全性。成本造价风险拆除前注意做好拍照记录,保留好最原始的记录,做好移交记录和清单,为后续造价分析做好基础工作,以免出现无法计量或者计量不合理的现象。一些隐蔽工程拆除后（如吊顶工程），也应做好拍照记录，对可能产生成本造价增加的位置进行详细记录，为后续签证、结算提供详实的依据，避

12、免出现实际成本增加却无法计量的情况。政策风险随着我国建筑工程行业及我国经济的飞速发展，国家也对建筑行业相关政策进行改革优化。如项目改造过程中，对最新相关政策的不了解，也会对项目的推进造成一点的困扰，在多个改扩建项目的实施过程中，列出应重点关注的问题：1、国有资产报废处理，对于大型设备，如空调主机、电梯等如果要拆除应有使用单位进行国有资产报废处理。2、园林绿化迁移涉及到的移树审批。3、原有园区未进行雨污分流，局部改造却需要按新规进行雨污分流。4、海绵城市及规划验收。5、项目原始资料缺漏等对联合验收及档案移交造成影响。总之，提前预判、科学合理地做好各改扩建项目施工管理工作，是加速改扩建项目建设进程的基本保证，是铸造创造精品、实现承诺”的必然条件。我们应认真总结经验和教训，重视和加强改扩建工程的协调组织和管理。根据各自项目的实际情况和现状，以科学发展观的态度，创新求实的进取精神，努力把改建或扩建工程的管理提高到一个新的水平。