浦电路项目可行性研究报告.docx

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1、浦电路项目前期可行性研究上篇：市场观象1 .四大特征提纲上海房市2 .八大利好挚领浦东房市3 一破一立点睛陆家嘴板块房市4 .区域市场个案分析4. 1蔚蓝海岸5. 2国际金融家6. 3家化滨江苑7. 4傲园5.项目的“全身体检”5. 1项目简介8. 2项目S.W.O.T分析中篇：产品定位1 .由老潘的建外SOHO城谈起2 .产品定位思路2.1 常规操作大、中户型，面向“大众”市场2 .2独辟蹊径特色小户型，锁定“小众”市场3 .产品初步定位下篇：财务分析1投资估算1. 1销售收入2. 2投资估算2.经济效益评价2. 1现金流入3. 2现金流出3敏感性分析4. 1销售均价敏感性分析5. 2项目销

2、售率敏感性分析上篇：市场观象1 .四大特征提纲上海房市2002年的上海楼市，在2001年一手、二手房交易量均创历史新高的基础上，继续保持供求两旺、强势运行的格局。其中：房地产开发投资突破700亿元，达到720.23亿元，同比增长14%；商品房销售面积也一举突破2000万平方米大关，可以说上海房地产业作为国民经济支柱产业的地位已经确立。综观2002年上海房地产市场的发展和演变轨迹，主要呈现以下四大特征：1. 1拉动了本市社会经济增长，直接改善城市居民居住和生活条件。2002年，本市房地产业实现增加值373.63亿元，同比增长14.6%,高出全市GDP增幅3.6个百分点，房地产占全市GDP比重同比

3、上升0.5个百分点。市区人均居住面积从上年的12.5平方米提高到13.1平方米。房地产行业的发展，为本市居民的居住和生活改善起到了重要作用。12房地产市场化程度占全国之首。本市一个以大众化投资与消费为主体并适合房地产业发展的市场体系已基本建立，市场监管体系也正趋完善。2002年，全市商品房销售面积为1960.6万平方米，其中，个人购买商品房1862.84万平方米，占销售总面积的95%；存量房买卖面积为1790.84万平方米，同比增长26.6%,基本接近新建商品房交易量，截止目前.，该项指标仍然呈现持续走高的态势，这充分说明本市房地产格局的市场化程度无论在质和量上均名列全国各省市前茅。1.3市场

4、供求总体平稳。实践证明，本市连续几年楼市供需总体平稳，基本稳定在1：1左右。2002年商品房竣工面积为1983.92万平方米，销售面积为1960.6万平方米；住宅商品房竣工面积为1708.04万平方米，销售面积为1839.05万平方米，供需比例为1：1.08,呈现需求大于供给的态势。14投资和消费主体已形成多元化格局。去年，民营和境外投资占全市房地产开发投资37.9%,共完成243.55亿元，同比增长37.9%,比上年提高了5.8个百分点。从消费主体看，去年，本市居民购买占75.8%,外地人士购买占18.0%,境外人士购买占5.5%o展望2003年的上海房地产市场，供销两旺的态势有望延续，作为

5、一个龙头和四个中心的未来国际化大都市，上海将会吸引越来越多的中外投资者，一方面上海经济发展趋势继续向好。2003年我国国民经济仍将保持8%的增长率，上海经济发展仍将高出全国经济增长速度两个百分点。在这一大背景下，作为支柱产业的上海房地产业，大的趋势继续看好，另一方面本市居民对改善居住条件的愿望依然十分迫切。尽管2002年上海人均居住面积己达13.1平方米，但从具体情况来看，市中心9个区人均居住面积大大低于这一水平。因此，随着上海经济快速发展，上海房地产市场主要是住宅市场依然将呈现供求两旺、高位运行态势。2 .八大利好挚领浦东房市作为上海新一轮经济增长强势区域的浦东地区，房地产市场的发展有一个区

6、别于其他地区的显著特点就是受交通规划和建设的影响相当大，特别是过江交通极大地影响着涌东楼市的发展。2002年第4季度，除了已有的过江设施的建设、磁悬浮列车的试运行、浦东轻轨（14线）的规划以及浦江两岸综合开发之外，对浦东楼市有巨大影响的事情莫过于上海申博成功和环球影城选址三林。而从浦东楼市2002年的总体表现来看，呈现出八大利好：（1）房地产市场各项主要指标继续领先，稳居全市龙头地位，面积、套数等主要指标均继续位居全市各区、县第一。仅从第4季度而言，浦东新区的住宅批准预售面积为123.15万平方米，占全市住宅供应量的20.29%,继续成为各区住宅市场中的供应大户；第4季度的住宅成交面积为142

7、.62万平方米，比上季度增长35.09万平方米，增幅达到32.63%；房价方面该季度的预售住宅平均成交单价为每平方米5833元，较上季度上涨了859元，涨幅为7.3%,而预售住宅价格综合指数上涨4.3%,则说明浦东新区房地产供求结构中，高价楼盘的供应量增加从而导致浦东新区这一季度预售住宅平均成交单价的上涨。（2）利好之二，房地产业在国民经济中的地位得以巩固，支柱产业地位越发显著。2002年前三个季度，浦东新区国民经济呈现良好的发展态势，国内生产总值（GDP）以平均15%的速度增长。作为国民经济新增长点的房地产业，在新一轮经济发展中起到了重要作用，占GDP比重达到6.5%o（3）房产品质不断提升

8、，在全市有代表性的楼盘层出不穷。目前新区在售的大约160个楼盘中，以“华丽家族花园”、“御景园”、“锦绣天第花园”为代表的一大批楼盘高标准规划、高标准建设，正在从以往简单的“砖头加水泥向砖头加鼠标建设模式转变，很多楼盘都融合了高科技的结晶。年内不断有新的楼盘在建设部、上海市各项住宅评选中摘金夺银，占据了较大的份额。如“香树丽花园”、联洋花园”、“华丽家族花园”、“锦绣天第花园”、怡东花园等近30个楼盘分别获得部、市优秀住宅评选等各项大奖。旧改地区的新楼盘为高品质住宅倍受青睐，特别是随着世茂滨江园、仁恒滨江园（二、三期）等一批标志性住宅楼盘年内的相继面市，不仅使浦东住宅业的整体品质得以进一步提升

9、，同时使楼盘的“三边”概念得以强化。商品房开发已开始由数量向量质并举转化。房价由此而来也有一定幅度的提升，商品房销售价格同期相比上涨9%o（4）商品房销售稳步增长，居民消费能力增强、消费观念更新。居民经济观念不断转变，购买能力持续提高。特别是年轻白领的购房观念先进，成为消费的一支生力军。浦东新区商品房购买者中20-30岁群体比例高达34.35%,这部分购房者很容易接受“用未来的钱，住现在的房”的消费理念，成为商品房消费的不可忽视的力量。（5）存房市场交易日渐活跃，二三级市场有机联动。仅去年1一9月份，浦东新区存量房成交14862套，平均每个工作日就有78套存量房成交，成交总面积为113.7万，

10、成交金额23.2亿元，成交面积为去年同期的1.6倍，增幅为全市存量房交易量增幅的近三倍。存量房交易与商品房交易在量上的差距逐渐缩小。市场结构正在发生变化，二、三级市场的联动效应已基本形成。（6）居民出租房屋递增，又多一项创收渠道。去年19月份，内销房租赁登记量出现大幅增长，累计同比增长88.7%,其中，居民住房的平均出租率二季度达到4.5%,这从一个侧面反映了浦东居民居住条件改善明显；从区域来看，以八佰伴中心商业区租金最高，每户平均月租金在千元以上。（7）办公楼租赁形势看好，入驻率达70%。其中，中国第一高楼金茂大厦出租率达80%,森茂大厦、中银大厦、招商局大厦、汤臣金融大厦、证券大厦、乐凯大

11、厦、斯米克大厦出租率达到85%以上，个别楼宇更是接近100%。随着中国加入WTO和上海申博成功，特别是位居世界第一高度的环球金融中心大厦在陆家嘴CBD区域破土动工，必将吸引更多的大集团、大公司集聚浦东，为浦东办公楼宇的租赁市场提供了广阔的需求发展空间。（8）市场不断细化，区域互补效应更为显著。从区域来分析，上南一杨思、金桥、陆家嘴、花木地区是楼盘销售的集中地区，累计预售量为168.2万平方米，累计金额68.3亿元，分别占预售总量的77.8%和81.3%o其中上南一杨思地区预售面积位居第一位，上市量达到51.4万平方米，陆家嘴地区为21.2亿元。各个细化区域有着各自的特色，如陆家嘴的CBD（中央

12、商务区），开发豪华型住宅；中央公园的周边地区，开发高尚住宅区；金桥、上南的交通便利，开发小康型住宅区等，给购房者提供了更多的选择。随着浦东开发开放的深入，各自细化区域的功能将更为完善，各自的特色也更加突出，横向层次间的互补效应更为凸现3、“一破一立”点睛陆家嘴板块房市3.1 南热北冷格局有望被打破陆家嘴滨江板块房地产市场目前呈现的格局是南部楼盘无论从数量上和价格上都全面地高于北部，究其原因，一方面因为个别楼盘拔高了房价，同时以旗舰地位抬升了局域价格而使得南部取得了整体的领先态势；另一方面南部区域相对而言距离世博选址地比较近，上海申博的成功又为它赢得了一个新的包装概念。但我们不能不看到目前南部开

13、发已经趋于饱和状态，下一轮的开发热点将从目前的“沿江+世博”转换成“沿江+CBD”，北部更为有利的环境和规划成为卖点：地铁二号线以北区域随着环境的不断改善将成为陆家嘴滨江板块未来的开发热点。其中在建的海悦苑为小户型公寓，弥补了区域内房型种类的不足；第五大道闹中取静，设计理念超前，创下了价位的新高。3.2 品质无极论有望被确立陆家嘴楼价高位攀升并不断向外围扩展，区内小环境的不断改善为高价楼盘的出现准备了条件，其中以沿江物业最为昂贵，其中存有泡沫的成分。冷静分析不难发现除了地段具有一定的稀缺性以外，陆家嘴滨江板块目前的居住品质并不足以支撑其成为顶级区域。“地段、地段，还是地段”的确是房地产业内的金

14、科玉律，但维系物业炒作的稀缺性从另一个角度又证明了房地产开发的“二次战役”必须把重点和关注从有限的地段转移到可以持续发展和挖掘的品质上来，在“市中心”“浦江景观”等概念被掏空之后，“环境”“房型”“智能配置”“物业管理”等后天因素会是一个更为广阔的无极领域。思考一：综合上海房地产市场的宏观发展、以及浦东新区房地产市场的中观表现，直至陆家嘴板块房地产市场的微观走向来看，总体凸现出品质为本、服务为魂之态势。在上海经济总体走势继续向好的推动力之下，本地的房地产市场仍然有很大的潜力待开发，但随着市场的进一步成熟和发展，购房者对质量的要求和包容度都会变得更加的苛刻，开发商不仅要在房型设计、设施配套、物业

15、管理等硬件方面争取做到精益求精，而且还要在主题营造、人性服务等软件上推陈出新，这样方可在激烈的竞争中得到一席之地。4区域市场个案分析4.1 案名：蔚蓝海岸4.11项目概括（1）地址：浦东南路1550号（距地块距离最近）；（2） 物业形态：两幢24层和两幢18层，共计305套住宅；（3） 基地面积：9000平方米左右；（4） 销售情况：该案于2002年8月开盘，11月售磬，目前仅剩底层尚未售完；（5） 价格：均价6000,剩余单元均价8000；（6） 房型：两房103107平方米，占40%；三房142154平方米，占40%；四房167平方米，占20%；底层均为挑高4.8米房型；（7） 工程进程：

16、目前进入外立面装修阶段；（8） 交房期：2003年8月；简述：蔚蓝海岸位于浦东滨江板块边缘，是上海楼市的热点区域，且北靠陆家嘴，南近世博会选址地，地理位置优越。其紧靠的浦东南路为交通主干道，交通方便，四周配套齐全，与潍坊新村隔路相望，生活气息浓厚。尽管小区占地面积小，没有会所，但是精心的规划和相对低的价格使得其一上市就倍受追捧，在很短的时间销售完毕。4. 1.2良性分析：(1) 地理位置优越；(2) 交通方便，配套齐全；(3) 外立面现代，视野开阔。抗性分析：小区规模小，没有会所；该楼盘已经基本售磬，与我项目不存在竞争；但其相对较低的定价会对周边同类项目的定价造成影响4.2案名：国际金融家4.2.1 项目概括