项目产品定位报告指南.docx

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1、项目产品定位汇报内容及写作规定一、项目定位结论的内容1 .项目总体定位阐明本部分内容合用于具有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。1.1 市场定位规定用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清晰。在阐明各类物业分别U勺市场定位后应描述不同样物业类型市场定位之间的关系。可论述定位根据，规定言简意赅，层次清晰。1.2物业构成1.2.1物业形态的构成、各物业形态的规模；1.2.2项目初步规划示意图规定图示各物业类型分布位置。1.2.3各物业之间的关系。规定分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的互相影响。1 .3开发方略经营

2、方式；规定重要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有日勺规模。分期方案规定明确项目与否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。各物业的开发周期、销售周期及其互有关系。规定详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完毕50%,销售结案、动工、竣工时间。附销售计划、资金计划表描述各物业形态开发周期的互相影响。可论述开发周期确定的根据，规定言简意赅，层次清晰。2 .住宅定位阐明本部分内容合用于以多种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包括公建立项目的公寓等。2.1 市场形象/主题概念规定对住宅的市场形象进行

3、概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点O2.2 客户定位规定可从年龄、社会身份、收入、置业目日勺、家庭构造、来源区域等多种角度界定客户群，选择多种客户群时应阐明不同样客户群之间H勺影响，明确客户组合方略，清晰界定关键客户、重要客户、偶得客户。通过总结分析不同样客户需求特点与本项目特性的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面论述客户定位的根据。2 .3价格及其实现方略规定住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现方略3 .4住宅详细产品提议产品开发总体方略规定提出产品开发总体思绪，一般包括研发创新、复制企业已经有产品线、以对标项目为原型

4、进行微调等。2.4.2建筑形式 超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形态 一梯几户 与否带电梯规定通过以上几方面对建筑形式提出规定，如具有多种建筑形式，阐明多种形式H勺建筑规模以及摆放位置提议。户型配比 不同样户型的面积及总价范围 不同样户型所占面积和套数0比重 若规定户型设计赠送面积，应对赠送位置和方式等提出提议2.4.4重要功能空间0详细规定从面宽、高度、朝向、采光、面积、位置、功能关系、布局联络等方面对重要功能空间提出规定。 厅一一客厅、餐厅、门厅、客庭厅 卧室一一主卧、次卧、书房 卫生间一一主卫、客卫、保

5、姆卫生间 厨房中厨、西厨 阳台一一观景阳台、生活阳台 其他功能空间一一储备室、工人房、步入式衣帽间、化妆间、别墅中0院落、中庭、设备间、车库、地下空间0运用等规定以上所列各方面不规定逐项给出精确规定，但客户重点关注部分或与突出产品概念直接有关的部分应尽量清晰精确规定。项目具有档次、种类不同样的产品时，应分别论述清晰。2.4.5 规划布局 各类户型、建筑形式布局的提议 多种配套0布局提议 对楼间距、朝向等0倾向性意见 人流车流的基本提议，如与否人车分流2.4.6 装修原则与否精装：毛坯/精装/厨卫精装装修的档次（价格）2.4.7 车位车户比特殊车位的规定：如超大车位的数量，位置规定等2.4.8

6、建筑风格方向性提议2.4.9 景观主题和风格方向性提议2.5住宅配套及服务提议配套商业产品提议阐明本部分内容合用于商业规模少于1万平方米且占项目总体规模局限性5%,仅作为住宅配套的状况，如商业规模较大应作为独立的物业形态专题研究。（散售型合用本文献第一部分第4项，持有型按照商业地产部有关规定执行） 位置布局 规模 层数 层高 业态设想 单位面积，开间，组合与分割 产品经营条件，如上下水、餐饮条件 出入口，与住宅0互相影响 经营方式（持有/销售、整售/散售） 销售价格会所 规模 档次 经营内容提议 位置规定其他配套提议规定根据项目实际状况，对配套的学校、幼稚园、医疗等。勺规模、档次等加以阐明。2

7、.5.4物业服务关键理念及重要价值点2. 6开发方略阐明本部分内容合用于仅具有住宅物业及少许配套H勺项目，在汇报中不包括1中内容状况下需按本部分的规定论述开发方略。对于具有两种及以上物业类型日勺项目，开发方略已经在1中体现的，可不在住宅部分中再列此项。分期方案规定明确项目与否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业形式。必要时附分期开发示意图。开发周期、销售周期及其互有关系。规定详细安排项目开发的基本时间节点，包括开盘、销售完毕50%,销售结案、动工、竣工时间。附销售计划表、资金计划表3.写字楼定位阐明本部分内容合用于以多种用地性质和立项形式开发的散售型办公用途物业，包括住宅或其他立项形式下的S

8、oHe）等实际重要用于办公的建筑。3.1 市场形象/主题概念规定对市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。3.2 客户定位购房目0客户定位使用目的客户定位规定从置业目的、个人/机构、行业特性、企业规模等多种角度界定客户群，选择多种客户群时应阐明不同样客户群之间的影响，明确客户组合方略。通过总结分析不同样客户需求特点与本项目特性的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面论述客户定位的根据。3. 3价格及其实现方略规超明确开盘价、均价等。提出价格实现方略。3.4详细产品提议建筑形态 总建筑规模 单栋建筑规模范围建筑布局 净高 主力单元分隔面积 大堂最小面积规定 特殊空间规定设

9、备设施 空调一一种类（集中中央空调/户式中央空调/不设空调）、档次 电梯一一最长等待时间、档次 通讯设施一一带宽、信息点的密度、铺设方式（网络架空地板）特殊设施设备规定（针对特殊目0客户需求）3.4.4 配套设施 公共会议室一一数量、面积 员工食堂一一设/不设、面积 车位数量3.4.5 物业管理物业企业类型物业费水平3 .5开发方略阐明本部分内容合用于仅具有写字楼项目，在汇报中不包括1中内容状况下需按本部分的规定论述开发方略。对于具有两种及以上物业类型的项目，开发方略已经在1中体现的，可不再列此项。分期方案规定明确项目与否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业形式。必要时附分期开发示意图。开发

10、周期、销售周期及其互有关系。规定详细安排项目开发的基本时间节点，包括开盘、销售完毕50%,销售结案、劫工、竣工时间。附销售计划表、资金计划表4 .大中型商业设施定位阐明本部分内容合用于以多种用地性质和立项形式开发的建筑面积1万平方米以上散售型商业用途物业。4.1 市场形象/主题概念规定对市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。4.2 客户定位购房目的客户定位经营客户定位规定从置业目的、个人/机构、经营内容、业态等多种角度界定客户群，选择多种客户群时应阐明不同样客户群之间的影响，明确客户组合方略。通过总结分析不同样客户产品需求特点与本项目特性的吻合程度、客户量、客户可获

11、取性等方面论述客户定位的根据。4.3 3价格及其实现方略规定明确开盘价、均价等。提出价格实现方略。4.4 详细产品提议建筑形态 总建筑规模 单栋建筑规模范围 总层数建筑布局 多种业态布局位置 各层净高 进深最大、最小、主力单元 单元分隔面积一一最小单元、主力单元特殊空间规定4.4.3设备设施 空调一一种类（集中中央空调/户式中央空调/不设空调）、档次 电梯一一类型（扶梯、货梯等）及数量规定、档次 特殊设施设备规定（根据业态定位决定） 车位一一数量及位置规定物业管理 物业企业类型 物业费水平4. 5开发方略阐明本部分内容合用于仅具有商业项目，在汇报中不包括1中内容状况下需按本部分的规定论述开发方

12、略。对于具有两种及以上物业类型的项目，开发方略已经在1中体现的，可不再列此项。分期方案规定明确项目与否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业形式。必要时附分期开发示意图。开发周期、销售周期及其互有关系。规定J详细安排项目开发的基本时间节点，包括开盘、销售完毕50%,销售结案、劫工、竣工时间。附销售计划表、资金计划表二、项目定位分析基本内容研究内容可以不限于框架所指出B内容，在详细研究和汇报展现过程中，可根据项目B详细状况有重点地加以研究。汇报应力争简洁、清晰，以便突出观点和重要信息，以便阅读。1 .企业发展战略的规定分析1.1 集团发展战略角度对项目的规定规超对于新进入都市开发的第一种项目，规

13、模大，或波及新的业务方向的项目，集团会在项目自身U勺盈利规定以外提出更多规定。包括：远洋地产品牌在当地的建立和全国性传播、新的产品或业务模式的探索、企业产品线完善、人才的培养、资本市场承诺、融资规定、企业整体结转量及销售额规定等等。应阐明本项目承担的集团发展使命，并分析其对产品定位的限制或推进作用。对于单独追求利润奉献日勺常规开发项目，本部分可以从略。1. 2区域事业部/都市企业角度对项目的规定规超阐明区域事业部/都市企业对于项目的战略期望。重要包括：品牌在当地影响力的建立及维护、区域市场承认度和拥有率的维持及提高、现金流的规定、新产品或新客户群的开发、与其他项目的资源共享、团体建设、合作方引

14、入等等。应简要分析以上规定对产品定位U勺限制或推进作用。对于单独追求利润奉献的常规开发项目，本部分可以从略C2 .项目区位状况及用地条件分析2.1 本项目与重要都市功能区的关系规定讨论本项目与对其影响比校明显H勺都市功能区H勺关系，包括重要的政务区、商务区、商业集中区、居住区以及交通集散地、使馆区等特殊的功能区。上述功能区应包括国家级、市级以及区县级的多种规划功能区。尽量用图H勺形式体现多种功能区与本项目的位置关系和交通联络，阐明其与本项目的距离及其对本项目产生的影响。对于写字楼的定位，应关注项目所在地或周围与否有较大规模的商务集中区或科技园，假如有，应对其发展历史、现实状况、现行特殊政策及其对本项目所在地的辐射作用等进行描述。对于商业设施定位，应关注项目所在地或周围与否有较大规模的商业集中区，假如有，应对其发展历史、现实状况及其对本项目所在地胀J辐射作用等进行描述。2.2 市、区内各级政府对本项目及周围地区都市功能和产业性质的规划规定描述市、区各级规划部门对本项目所在区域的功能和产业性质的规划，阐明规划的内容、实行的计划安排以及目前的实行状况。对未来规划的实现实状况况及其对本项目所在区域带来的影响加以预测。2.3 周围分布B重要物业的类型、档次以及周围人群0特性规定简述项目周围1-3公里范围内分布的重要物业类型及档次，并由此阐明周围活动H勺人