注册房地产估价师-开发经营与管理-笔记.docx

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1、开发经营与管理读书笔记第一章房地产投资与投资风险1.1 投资:为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定（确定的现值的牺牲）以资产为基础（资本和所有有形无形资产）以企业为基础（一国企业在另一国建实体）以交易为基础（资本资产跨国界流动）1.1.1 投资的特性:具有时间性；有目的经济行为现在支出一定价值的经济活动；目的在于得到报酬;具有风险性，不稳定性.1.1.2 作用：国家经济增长的推动力与企业发展密切相关促进人民生活水平提高利国内稳定和国际交往1.2 房地产投资的物业类型土地:建成后的/在建工程居住:最具潜力风险较小规模小交易量大商业:投资者间效益受其与社会接近程度影响位置工业:特定用户特殊:是

2、属长期投资1.2.1 房地产投资特性位置固定或不可移动；寿命周期长;各异性；政策影响；专业管理依赖；相互影响；适应性:房地产本身不产生收益，在使用过程中产生1.3 房地产投资的形式的利弊1 .直接投资:开发投资短期；置业投资自用或出租2 .间接投资：企业债券和股票投资权益型房地产投资信托公司投资抵押型REITS购买住房抵押支持证券混合型3 .投资之利:抵消通膨影响;提高投资者资信较高收益水平;税收优惠;易得金融机构支持；4 .之弊:变现性差;投资巨大;回收期长;专门知识经验1.4房地产投资风险风险:为未获的预期收益可能性的大小，比预期收益增加的叫“风险报酬”，标准方差越小风险越小风险体现在:投

3、入资金安全性期望收益的可靠性投资项目的良现性资产管理的复杂性1 .系统风险：通货膨胀（购买力降低）-降低实际收益率市场供求;周期；变现;政策;政治;或然损失利率:价值折损或债务加重利率提高会抑制市场需求,而致房地产价格下降2 .个别风险：收益现金流;未来经营费用;时间;持有期.资本价值;（取决于）;比较（机会成本）3 .对投资决策的影响:尽可能归避控制转移风险据风险大小确定相应目标收益率1.5风险与投资组合：对相同宏观经济环境变化，不同投资项目收益有不同反应1 .大型机构投资者:注重研究地区时间分布及项目类型分布合理性2 .把组合风险降到最低，前提是各项目间有一个负的协方差，最理想绝对的负协方

4、差3 .预期收益率=无风险收益率+系统性风险系数或斜率*（市场整体平均收益率一无风险收益率）4.确定折现率理想方法:机会成本加适当风险调整值第二章房地产市场及其运行规律2.1房地产市场:从事买卖.租.抵.典等交易的活动场所及一切交易途径和形式.一个完整的由市场主体.客体.价格.资金运行机制等因素构成一个系统.运行环境:社会.政治.金融经济.法制.技术资源.国际影响市场发展的社会经济因素：社会：观念.心理.福利.人口.家庭经济:发展.家庭收入.物价.工资.就业.房价.租金比政策:房地产供给.住房.金融.产权.价格影响市场转变的社会经济力量：金融业发展信息通信技术提高生产工作方式人文环境变化自然环

5、境变化政治制度变迁2.2房地产市场结构与市场指标1 .市场结构宏观上分5类：总量.区域产品.供求投资2 .市场细分:从宏观市场环境角度按地域:是主要方式;按用途按存量增量：一级出让.二级（土地转让.新建租售）.三级（存量房产）按交易形式:买卖.租赁.抵押3 .市场指标供给指标:可供租售量、空置率、建设周期需求指标:GDP（生产法收入法支出法）、家总支出商品零售和城市居民消费价格指数市场交易指标:吸纳量（租售之和）.房地产价格房地产价格指数.预售面积.房地产租金4 .3房地产市场的特性与功能1 .供给的特点:缺乏弹性;非同质性;土地有限难再生投资巨大高度垄断，供给主体间竞争不充分不广泛2 .需求

6、特点:广泛性.多样性.融资借助信贷金融机构3 .市场交易:产权流转.时间长.费用高.专业服务4 .市场价格:位置.总体向上波动.个别因素影响大2.3.3房地产市场功能：配置存量房地产资源和利益.显示市场需求变化指导供给适应需求变化.引导需求适应供给变化指导政府制订科学的土地供给计划2.4运行规律：投资收益包含单位时间的租金和转售增值。1 .房地产市场均衡状态下：租金和价格不变化;价格=重置成本；新增量=折旧量;资产存量不变2 .原则讲，房地产业发展由整体经济发展决定3 .长期平均空置水平是自然周期的平衡点.4 .泡沫与过热泡沫:市价/使用价值因投机脱离实际用者持续上涨,投机性因素作用结果，资金

7、支持是泡沫产生必要条件成因:土地有限及稀缺性是基础；投机需求是膨胀的诱因;金融机构过度放货是促成过热:过度开发成因:开发商对市场预测的偏差；开发资金易得开发商之间博弈和非理性行为区另IJ:过供求关系反映不同层泡一市价与实际价值关系面市场指标程度及危害不同自然周期中所处阶段不同:泡上过下泡引起过，过未必是泡引起，市场参与者动机不同:过长期收益泡短期收益联系:描述房地市场中实价对基本市价的偏离，过是泡的诱因之，房地价格中非基本价格不同程度体现.2.5政府干预特征:公平/效率/连续/系统,协调/前瞻/引导1 .干预原则:目标的确定性;政策连续与协调；政策针对性和导向性;公平性与效率2 .手段:土地供

8、应计划调捽;城市规划指导;地价杠杆；税收；租金;金融杠杆;住房政策（廉经商）3 .规范房地产市场行为措施：健全市场准入制度规范交易程序推动行业诚信体系建设加强产权管理第三章房地产开发程序房地产开发是通过多种资源组合使用提供入住空间八步四段：改变生存物质环境的活动.1 .投资机会选择（找选）与决策分析（市场分析财务评价）；2 .前期工作：土地一级开发依据:土地利用总体规划城市总体规划;控制性详规;年度土地供应划土地合同重要附件：规划设计条件通知书;审定设计方案通知书选址意见（1/2000或1/500图）-用地规划一规划设计条件通知一设计方案审批一工程规划招标：持开二审批表和招标中请获批准后招标公

9、开招标一规模大周期长技术复杂邀请招标一性质特殊;专业;保密工期紧;公开失败开工一施工许可证（一年以下资金50%,一年以上资金大于30%）3 .建设阶段：质量:原材料设备施工质量进度:水平进度（横道图）网络计划（单/双代号.时标）成本管理安全管理合同:总体策划;招投标合同;合同分析与解释;实施验收:单项.综合验收备案（15 口内）竣工档案:竣工图和技术资料（前期工作.土建.安装）4 .租售:宣传沟通一谈判一签约考察物业代理看成功率和平均销售周期成本导向法:成本加成和目标定价（损益平衡图）购买者导向法:认知价值和价值定价（物美价廉）竞争导向法:领导、挑战、随行就市第四章房地产市场调查与市场分析4.

10、1 市场调查:企业进行市场分析预测，正确制定营销战略和计划的前提，是市场营销活动的出发点。1.内容:国内外市场环境;技术发展;市场需求容量；消费者和其行为;竞争情况（不可控制）；市场营销因素2.步骤:确定问题和调查目标（试挥性描述性因果性）一 制定调杳计划一收集信息（成本最高）一 分析报告3 .概率抽样:简单随机/分层随机/整群4 .分析评估市场调查一考察调查的有效性4.2市场分析的手段与方法：1 .潜在购买者三个特点一（兴趣收入途径）,三者的消费者集合是有效市场;市场规模会因途径限制缩小.服务市场:公司决定追求的部分合格有效市场渗透市场:已购买产品的消费者集合2 .市场总需求:特定地域，时期

11、，市场营销环境,营销计划下特定消费群可能购买的总量市场需求上限=市场潜量Q=nqp新住宅需求=家庭数量x户均可支配收入x住房消费倾向3 .市场趋势分析:宏观环境行业企业销售预测方法:购买者意图调杳法销售人员意见综合法专家意见法时间序排分析相关分析（定量分析对中长期预测）：回归/市场因子4.3目标市场的细分与选择ST营销:细分市场一选择目标市场一产品定位1 .市场细分:依据各种差异极限称为定制营销细分市场:规模大易识别顾客群体多位竞争对手弥隙市场:消费独特，有能力满足高价经营独到领导地位难动摇市场细分模式：同质偏好分散偏好集群偏好程序:调查一分析一归纳依据:消费市场细分生产者市场细分2 .目标市

12、场的选择：细分市场规模和发展前景细分市场的结构和吸引为；企业目标和资源选择模式:单一市场集中化；选择专业化；产品专业化;市场专业化;全面覆盖;大量定制3 .市场定位(产品定位)对于选择了目标市场的企业唯一的方法是实现自己企业产品和对于间差别化差别化分析：批量行业一大企业:盈利与规模市场价额有关僵滞行业一优势少规模小:盈利与市份无关分块行业多小规模的差别化机会:盈利与规模无关专业化行业一多高盈利的差别化机会:企业机会相同市场定位:确市场营销组合策略的基础，价格/渠道/促销略有助产品形象.有些差别不能做细分依据差别值得开发的前提条件:重要性;独特性;优越性沟通性洗发制人;可支付性;盈利性4 .4竞

13、争者分析1 .识别:企业可能被潜在竞争者吃掉，而非当前竞争者识别竞争者的关键是从产也和市场两方面将产品细分和市场细分综合考虑.2 .竞争者反应:从容选择凶猛随机3 .企业对策:竞争者强弱;与本企业相似程度/表现好坏4.5 市场购买行为分析影响购买因素乂购买对象:便利品选购品特殊品)社会文化:最广泛深远/最基本的决定因素家庭是最重要相关群体个人:个性(习惯理智冲动经济感情不定)心理:动机知觉学习信态态度4.6 房地产市场分析与项目策划1 .市场分析:通过信息将参与者与市场联系起来的活动2 .市场区域确定:物业类型的影响分析目的影响一政府宏观市场管理3 .市场分析的内容:宏观因素相关因素分析市场供

14、求(供给，需求，市场占有率，竞争)4 .房地产产品功能定位从适用程度，设备，平面，物理性能，耐久艺术等方面)产品功能特点:调整难度大，费用高.功能定位的原则:以潜在使用者的功能需求特征为导向，站在他们立场上精打细算，体现人为本关怀.定位方法:明确群体把握特征偏好支付能力针对设计第五章现金流量与资金时间价值1 .现金流出流入之差一净现金流量一正负的代数和2 .现金流量图:横轴为时间轴 期末惯例法3 .资金时间价值大小取决于：投资利润率;通胀率;风险因素银行利息也是一种表现方式，利率是其标志4 .利率:单位本金经一个计息周期后的值额变化范围在0平均利润率决定高低:利润率和总利润在借贷人之间分配比例平均利润率有相对稳定性，随技术发展和资木有机构成提高而存下降趋势;利率决定有很大偶然性市场利率多变性直接决定于资本借贷供求对比变化市场经济条件下利率高低取决于:政策性因素国际经济环境社会平均利润率,资本供求状况，通货膨胀率水平贷款利率水平取决于：资金成本/税收/经营费用/风险成本及收益其他各类与基础利率差异取决于：筹措成本费用融出资金风险