【《成都市房地产市场现状及优化策略（论文）》8200字】.docx

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1、成都市房地产市场现状及完善对策研究目录1前言12 .房地产市场营销的内容12.1 宏观环境分析12.2 消费者分析12.3 竞争者分析22.4 营销策略分析23 .房地产市场相关分析一一以成都市为例23.1 成都房地产业发展现状23.2 房地产价格价值规律分析33.2.1 价值分析33.2.2 供需分析44 .影响成都房地产市场的主要因素44.1 人口特征54.2 经济发展状况54.3 供求者的心理因素64.4 当地政策75 .完善成都房地产市场营销的对策105.1 拓宽营销渠道105.1.1 必须开拓各种客户渠道105.1.2 合理利用客户资源105.2 住宅配套设施的完整配备11521人性

2、化设计的社区115.2.2配套设施要完备11结语12参考文献121前言随着我国房地产市场的兴起，特别是随着中央住房制度改革政策的出台，和住房经济成为我国经济的新增长点，房地产行业对于我国经济影响极大。目前该行业市场正处于“三期叠加”的核心关键期，分别是增速换挡期、结构调整期以及政策完善期。大市场环境的变化，使全行业正走上全面创新之路，房地产企业正处于转型提升和创新的状态。而营销的主要目的是吸引目标客户，这契合房地产的需求，因此营销方式与房地产市场息息相关。众所周知，房地产营销战略被称为房地产企业的王牌和救星，同时它也关系到房地产企业的发展壮大。房地产营销策略不断更新，但营销实践中仍然普遍存在一

3、些不足之处。因此，房地产开发商应研究市场规律，了解营销问题，将营销管理提升到业务发展战略的层面，制定满足客户需求的营销策略，避免房地产环境不景气带来的损失。2.房地产市场营销的内容2.1 宏观环境分析房地产营销人员首先要了解和熟悉当地房地产市场多元化的市场环境。开发商虽然拥有完全的营销自主权，但其运营将受到社会和法律环境以及行业规范、限制和标准的制约。2.2 消费者分析房地产市场的营销基础是客户的需求。研究该地区消费者的消费习惯、偏好和购买力，有助于企业了解买家不断增长的需求，为市场细分和精准营销打下坚实的基础。2.3 竞争者分析在制定营销方法之前，房地产公司应深入研究，熟悉外部竞争对手可能的

4、反应，时刻了解竞争对手的不同趋势。2.4 营销策略分析房地产企业要）1备产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求结合。产品策略是明确产品的定位，根据目标客户群体的需求开发相应的产品；价格策略是通过考虑产品的成本、市场导向价格及竞争导向价格，根据企业在市场所处的地位制定出合适的价格；渠道策略主要是解决通过什么渠道，信产品从企业手中转移到消费者手中；促销策略是企业通过各种形式的公关形式或促销手段，提高产品知名度，加快销售进度，获得更多利润。任何一个策略的使用不当）将会导致营销活动的失败。3房地产市场相关分析一一以成都市为例3.1 成都房地产业发展现状2023年央行实行多次降息

5、降准向市场大幅放水，刺激投资需求以推动经济增长。从疫情发展趋势来看，中国疫情防控效果好且积累了大量的实践经验，疫情在可控范围内，随着央行放水，经济复苏强劲，许多城市楼市投资热，高房价对内循环经济影响较大，且最近高层多次提到内循环，预计明年货币政策开始有所收紧，这也是国家基于全球疫情持续蔓延，将外向经济转向内循环经济拉动内需的目的，同时坚持房住不炒，释放内需。据成都市住建局统计显示，过去两年成都住宅新开工持续下滑趋势发生逆转,呈现大幅增长,预计未来一年多）将有超4万套限售解禁房源进入二手房市场流通，供应增大但又面对二手房市场调控加码，预计二手房市场或面临调整，或对一手市场产生分流作用。成都新房备

6、案价格持续走高，对需求产生抑制；调控加码下二手房市场发生调整，叠加许多限售解禁房源陆续进入二手房市场流通影响，房价进入调整，拉低市场预期。3.2 房地产价格价值规律分析3.2.1 价值分析根据商品经济学的价值规律来说，商品的价值决定它的价格，房屋具备交换价值和使用价值，首先这满足了它作为商品的要求。其次，商品的价值量是由生产这一商品的社会必要劳动时间决定的，生产房屋的成本受到多个因素的影响，比如：原材料价格的上涨、国家政策的支持或强压、市场的活跃度等等，当商品被出售了，消费者能获得它的使用价值，开发商获得利润。因此，本文主要是讨论房屋的生产成本以及使用价值，在市场经济体制下，生产房屋的成本主要

7、受几个因素的影响。在市场经济中，房价不是由投资者想要出售多少套公寓或人口对房子的需求决定的，而是由社会的总体经济预期决定的。一是地价上涨。土地自然储量是稳定的。它不受地价变化的影响。所以土地供给曲线是垂直的、固定的，所以地租完全由对土地的需求决定，与土地供给曲线无关。当需求大于供给时，房价便会上涨，当供给大于需求时，价格普遍下跌。因为我国经济正在高速发展，房地产的开发力度较大，而人民生活水平也逐渐上升，所以我国内部对于土地资源的需求越来越大，这就直接导致地价上涨，而土地的价格上涨，也就意味着开发商需要花更多的钱去买地，再建造房屋，于是成本上升，房价自然上升。二是建筑材料价格上涨。近年来，水泥、

8、钢材等建筑材料价格的大幅上涨，已成为房地产价格上涨的重要因素。三是楼盘开发设计成本的上升。随着城市化进程的提高，人们对环境和个人健康的意识越来越强，买房子时不仅会考量小区环境、也会考虑房屋物业的服务好坏，这就使开发商不得不全部做好配套措施，打消人们顾虑，这进一步增加了成本。四是政府税收的不断增加，对于房地产的管控越来越严格。但是，价格的上涨只是一时的。随着国家政策的不断完善以及社会发展进步，对于房产资源的调配会更合理，价格也必然会随着时间的推移而趋于稳定。322供需分析开发商普遍加大推货力度，增加成交量。同时，不少品牌和新项目刺激市场需求，纷纷上市，以利于成交量回升。至于价格，许多房地产公司在

9、2023年前8个月完成了今年业绩的60%以上。预计较少的房地产公司）将大量经营。同时，在地价高企等因素影响下，进入紧张的市场和市场，整体市场供应量仍然较低，房地产企业普遍预计价格将继续上涨并继续上涨，整体房价水平有望稳步上升。受供求关系影响，区域业绩持续分化。天府新区供应放量明显，叠加其市场关注度高，区域内天府新区、青白江区及成华区客户，市场成交或将持续升温。双流区、新都区、温江区等区域受项目推新，需求将得到释放，热度将有所上升。而高新区由于新政影响下，投资客观望情绪浓厚，且区域内项目定价走高，导致客户抗性加大，因此预计市场有所降温。S：202好各区域供精量及供阚Ni3.3 图3.1成都住宅供

10、需情况3.4 影响成都房地产市场的主要因素3.4.1 人口特征影响房地产市场的首要因素就是城市人口,人口结构的定义是：某年龄段的人口占总城市人口的比例，它的定义不仅取决于社会发展和人口增长，还取决于人口增长对人口出生和死亡的影响，它也是经济和社会发展相结合的结果。观察人口结构可以让政府适当调整未来的生育政策，对稳定国家经济、全球可持续发展都有一定的作用。它为未来的人口变化和创新树立了标杆，具有重要意义。就未来的增长率、人口增长和发展的类型而言，人口结构具有重要意义和影响，并在社会经济发展中发挥着作用。全国的总人口是所有不同年龄段人数的总和，而国内人口年龄结构可以反映出我国处于什么发展状态，如果

11、老龄化程度过高，就要促进生育，如果年轻化程度高，就要减缓。每个年龄段的人在社会上都发挥着不同的作用，有不同的地位，比如“少年是祖国的未来，少年强则国强，”青年和中年是发展经济的主力军。2019年末,成都人口1500.07万人,比上年增力口24.02万人以上,自然增长1.54%o年末全市常住人口1658.10万人，城镇化率74.41%。2018年，成都放宽了落户限制，以前只有技术工人、高科技毕业生等八类人群才能落户，现在放宽政策，可以吸引更多外来人口到成都发展定居。历年的国有建设土地供应计划显然未与人口刚需相匹配。根据2019年成都市房地产市场调查数据，成都市房地产市场发展迅速且房价上涨，其中一

12、个重要原因是房地产刚性需求的刺激效应。虽然成都政府出台了廉租房等一系列措施，来缓解住房需求压力，但这些措施只是治标不治本，并不能完全满足住房需求，人口刚需压力刺激着房价不断攀升。3.4.2 经济发展状况在房地产市场中，其价格的变化往往与宏观经济的调整有着密不可分的关系，及当国家的宏观经济进入萧条期时，政府就会通过一系列政策的出台来对房地产市场加以刺激，并通过供需比例的调整来使得生产资源朝着更有利于房地产业发展的方向转移，从而通过房地产业的发展来进一步带动国家宏观经济的发展，反之亦会通过一定的政策及供需比例条件来对房地产市场的发展经营加以抑制。如近些年来成都市在对房地产开发销售方面的指标规定，便

13、是呈逐年上涨的趋势，特别是在资金贷款和土地面积等方面，更是在极大程度上促进了房地产市场的发展，同时也进一步带动了其市场价格的增长。经济发展水平的提高往往还会带动人们收入及消费水平的进一步增长，由20132017年人均可支配收入的增长（表3.2）便可看出，2015年成都市人均可支配收入由16510元增长到2019年的23821元，增长率达到44.28%,表4.12015-2019年成都市居民人均可支配收入及其增长速度年份成都市人均可支配收入（元）比上年实际增长（）2015年1651010.62016年183118.12017年201678.02018年219667.42019年238216.3一

14、段时间内，成都把房地产开发当成了国民经济的支柱产业，用以引导实体经济的发展以及产业结构升级转型。房地产开发的投资金额巨大，可以拉动多个关联产业发展，能够快速实现GDP的僧加。房地产建设中的税费、土地出让收入又是地方政府最重要的财政来源。譬如，集体土地被政府征用转为建设用地后，土地出让收入绝大部分归于地方政府，这大大缓解了地方政府的财政压力。政府对于土地出让收入的过度依赖也削弱了其采取切实有效政策调控房地产市场的决心和力度。但是，房地产过快过热的发展，房价快速上涨，最后会损害到实体经济。3.4.3 供求者的心理因素消费者购买房地产的最主要的心理因素就在于消费者对成都房地产价格未来的发展趋势的预期

15、。相反，如果消费者预期未来的成都房地产的价格会在近几年下降，那么就会减少对于成都房地产的有效需求量。而房地产商为了保持一定数量的销售额，不得不与消费者的心理因素和政策的发展保持一定的脚步。消费者在购买房产时，会考虑房子的位置、大小、朝向，内部布局等因素，此外，还会考虑房子的外部条件，比如交通便利、学校距离、环境等。首先，房地产的内部组成部分在限制房地产和公摊面积发挥着重要作用，比如楼盘是精装房，价格就会贵一点，或者这一层比其他层要多出几十个面积，这也会影响价格。比如，政策推动的土地、建材价格上涨，导致成本推动的房价上涨。而且，房屋内在品质的提高和公共利益的提高，也抬高了内部房价的价格。例如，住

16、房朝向也会影响住房价格。通常情况下，朝南的房子都会更受欢迎。由于每个房子的结构、位置不同，房价受自身因素的制约也是显而易见的，如果房子建在市中心地区，那房价与建在偏僻郊区的是没法比的，这是房地产与普通商品的显着区别。其次，由于房地产的使用离不开环境，环境因素也会影响房地产价格。靠近公园和绿地的公寓往往因其安静的氛围、清新的空气和宜人的景观而受到欢迎。如果房屋靠近噪音大、空气污染重的地方，价格会更低。3.4.4 当地政策今年，成都房地产监管继续收紧去年严格的调控措施，不断规范和规范房地产市场。年初，成都商业银行首套房贷利率共上调20%,利率为5.88%;二套房贷利率大多涨幅在25%-30%以上；一些银行甚至停止