中国写字楼市场研判.docx

《中国写字楼市场研判.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国写字楼市场研判.docx（7页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、中国写字楼市场研判一城市布局和建筑属性城市布局城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化

2、、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境.城市布局决定建筑形态在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基

3、本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的

4、矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。由于城市功能的空间分布最小化和使用功能的最大化,这就要求我们首先适应城市的发展从而升城市的品质.由于城市功能区的划分十分明显，因此,在一座城市顺理成章就相应出现不同的使用空间.这些空间满足人类的精神需求和物质需求,即:城市商业空间,居住空间,休闲空间,办公空间,教育空间等.建筑是人类连接城市有效的解决途径,城市发展的目标性和区域规划的合理性以及建筑前瞻性,决定什么地区需要何种建筑,于是便出现,住宅,写字楼,商场等建筑产品.第二篇中国四大品牌城市写字楼物业形态北京写字楼开发中关村、CBD（商务中心区）、金融街以

5、及其他的写字楼商圈构成了北京市写字楼的3+X格局。外资机构由SARS期间的观望逐渐对北京的经济和环境安全重新树立了信心在SARS期间以外资机构为主要客户的北京东部写字楼市场受到的影响最大，外资机构纷纷招回驻京人员，缩减办公面积或推迟续租时间，导致这些地方的写字楼入住率跌到历史最低水平。但SARS过后国内经济强劲的发展势头及北京市政府在处理疫情上的果敢有效措施，又使他们重新树立了信心，写字楼又重新焕发活力。国内金融机构总部的驻地仍首选金融街，今年金融街推出的两栋写字楼富凯大厦及国际金融中心基本已经被中国再保险集团、华夏银行、中国证监会等大型金融机构买断。金融街区域写字楼仍呈供不应求的局面。与金融

6、街集中驻扎国内金融总部机构，突出管理功能不同，相对应的朝阳区CBD及周边地区，则集中了80%的来京外资银行。目前，已入驻的外资银行、保险、证券公司及办事机构达150余家，并集中了200家中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构，初步形成以金融产业为龙头，金融保险证券、咨询中介、IT通讯等产业为主导的产业格局。为更进一步促进CBD金融业的发展，把金融街做成国内的金融中心和政策发源地，把CBD打造成和WTO接轨的国际金融中心。CBD发展金融业的努力不但受到了金融街的竞争，而且牵扯到上海、深圳两个也意欲发展成为国际金融中心的城市，形成中国三大城市之间良性竞争.网络广告、电子商务、短信成为了这些网站的

7、主要盈利业务。这些消息都预示着国内IT行业有望回复景气，重新成为北京写字楼需求市场的又一支重要力量。上海写字楼开发与北京写字楼形成鲜明对照的是，上海办公楼租赁大战整趋向白热化。今年,上海全市只有两幢甲级办公楼落成，即世纪商贸广场和企业天地。它们的交付,将今年甲级办公楼新增供应量锁定在16万平方米左右。按目前租赁态势估算，这个供应量只能勉强满足今年的需求量。目前，甲级办公楼租金行情每月看涨，一些新建办公楼甚至一个季度内租金翻倍。拒分析上海写字楼租金在2004年1月呈现小幅上扬的趋势，而部分租户也因承受不了高额租金从甲级写字楼迁至乙级写字楼。从各个地段来看，小陆家嘴地区涨幅最大，单位租金从0.65

8、美元上涨至0.7美元；南京西路、人民广场区域租金微幅上涨，基本到达一年来的最高值；淮海中路、徐家汇、虹桥开发区租金由于一直处于较高位置，因此这个月相对保持平稳，仍然处于一年中的相对高位。随着众多跨国公司涌入上海，近期甲级写字楼供应又很有限，这种供不应求的局面促使写字楼的租金从去年下半年的低位开始上行。从上海写字楼的供应来看，未来五年内，小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均将有大量商务办公楼宇开工建设。银行利率的下调，取消外资购买商用房产的限制等因素，直接刺激了写字楼物业改变以往只租不售的经营模式。第三产业和外商直接投资的发展将是未来几年上海写

9、字楼市场发展的主要动力。上海甲，乙级写字楼拼抢市场,其写字楼市场也呈现出一些微妙的趋势。其中最突出的表现便是众多租户对优质甲级写字楼的旺盛需求。这是由于政府放缓了对金融公司，特别是基金管理公司的申请成立或开业审批，而该类公司正是上半年浦东写字楼市的主要租户；而与此同时，许多咨询、IT及制造业等企业也选址浦西，相比之下，浦西地区的写字楼市场表现更为活跃。面对市场对优质甲级写字楼的旺盛需求，众多乙级办公楼纷纷降低租金，以力图挽留现有租户并吸引潜在的客户。对于上海来讲,金融政策的出台和国家政策的倾向，促使上海的城市魅力愈来愈大，吸引国内外资金,技术，人才的机会大大提升，所以写字楼的发展是依托强有力的

10、政策支持和合理的城市布局两大要素蓬勃发展.广州写字楼开发广州市写字楼主要分布在越秀、东山、天河这几个区，在上半年,广州甲级写字楼租售趋好的基础上，下半年仍将受到市场关注，租售状况稳步趋升。目前许多知名国际大公司已派先遣人员到广州寻找办公场地，首选目标就是地段好、环境佳、配套先进、面积较大的高档写字楼。这些人员开始在广州的中信广场、市长大厦、金利来大厦、电子大厦等高级写字楼寻觅，并进行进驻前的各种筹备工作。这表明入世后，外资银行、保险公司、证券公司、高科技、化工、房地产以及贸易公司等行业的大企业将实质性进驻。今年上半年的写字楼租金比去年有所增加，但幅度不大；下半年，主要由于甲级写字楼租金上涨的带

11、动，写字楼整体租金将大幅度攀升，成为写字楼市场回暖以来增长幅度最大的一次。当甲级写字楼供应紧缺，低档写字楼空置逐渐减少的同时，乙级写字楼上半年的表现却令人堪忧。广州目前写字楼的空置量主要集中在乙级写字楼，其出租率尚低，仍然供过于求。虽然乙级写字楼上半年开始活跃，但市场租售好转非常慢。乙级写字楼成长速度将受甲级供求紧张，部分市场份额向乙级分流的影响而逐渐提高，但总的形势不会喜人，面临的仍是一块难破的坚冰。随着珠江三角洲经济的新一论调整，广州写字楼的升级换代,不仅进驻广州的外资机构分支多了，本土的中小企业也多了，合理的城市规划布局和写字楼效应将会带动整个广州写字楼市场的不断发展.深圳写字楼开发写字

12、楼物业需求的地域性，决定了深圳写字楼在不同的行政区内形成相对的集中区，并呈现不同的市场特征。罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过20年的发展，形成以国贸为中心和以地王为中心辐射周边地区的商务办公区。以国贸为中心的商务办公区，由于写字楼基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陈旧、内部设施落后。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香港公司首选的办公地。地王大厦是深圳90年代建筑的代表，至今仍是深圳的标志性建筑之一。以地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。深圳城市发展的西移，继罗湖之后，福田区不断崛起。目前福田区的

13、写字楼主要集中在华强北一上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。华强北一上海宾馆片区，集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等，所以，写字楼租售客户中，电子、通讯类公司占有相当比例。福田中心区，是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。特别是南片区一一CBD商务中心区，更将是未来深圳高档写字楼集中的地带。在市政六大工程建设的带动下，中心区已成为整个市场关注的热点。南山区远离罗湖区、福田区，该片区的写字楼具有相对的对立性，主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带。科技园区，是深圳的产

14、、学、研基地，集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心。该片区的写字楼多为工业厂房该建，素质不高。但是，一些大公司开发的，以自用为主的写字楼物业，如联想大厦，具有较高的档次。南山商业文化中心区是南山的商贸中心，由于该片区缺乏整体规划，片区形象差，影响了该片区写字楼的市场形象。但是，由于位于南山中心地带，交通便利、配套完善，所以写字楼的租售情况较好。.巨大的市场供应量与有限的需求之间的矛盾难以调和，供过于求的市场格局挥之不去。作为深圳未来写字楼供应量最大的中心区，必将成为深圳写字楼市场竞争最为激烈的战场。对于成熟完善的深圳写字楼市场,能够充分体会城市空间规划的重要性对于写字楼的开发是非常重要的;除此之外,差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。这无疑于避开竞争对手，抢先占领了市场。总结写字楼作为一个城市的商务名片,其规划设计应该站在整个城市发展的平台,适应区域发展的特征,除了完善自身的功能,还要从城市美学的基础上加以考虑，从而达到写字楼的升级换代.