巴州区各乡（镇）土地定级与基准地价评估工作报告(1).docx

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1、下几方面：一、定级与基准地价成果应作为科学管理和合理使用城镇土地的依据。城镇土地定级估价的目的和出发点，是为了科学地管理和合理利用城镇土地，促进城镇规划的顺利实现。本成果提供了土地级别的分布规律及各类用地的基准价格，利于合理安排不同区域的行业布局，使土地得到最佳利用，促进旧城的改造和新区的建设。因此，巴州区乡（镇）场镇土地定级与基准地价评估成果是城市土地管理和使用的经济杠杆，在城市规划中应得到充分的体现。二、为完善公共管理与公共服务用地政策提供价格依据。根据关于扩大国有土地有偿使用范围的意见（国土资规（2016）20号），对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体

2、育及供水等项目，除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价。本成果为完善公共管理与公共服务用地出让政策提供价格依据。三、定级与基准地价成果应为政府规范土地市场，防止地价暴涨暴跌提供量化标准。基准地价反映了一定时期地价水平。因此，巴州区乡（镇）某一时期的地价不合理上涨或下跌时，政府可依据基准地价来进行衡量，尽早提出防范措施，使土地市场向健康方向发展。同时，基准地价也为政

3、府规范土地交易中不法行为提供了量化标准，如对虚报瞒报成交地价而逃避税费的交易者，可以根据基准地价系数修正法测算出交易价格，让交易者补交不足的税费或作为惩罚的依据。四、土地估价成果应作为土地出让价格的依据。根据国家的有关规定，城镇土地出让底价的确定，应以基准地价为基础，以基准地价为轴心上下波动，而不应背离基准地价。只有这样，政府在招商引资时，在出让城镇土地时，才能做到心中有数。所以，以基准地价为基础，进行灵活确定出让底价，就会使出让价格既合理，又相对稳定，从而避免出现出让价格过低，造成国有资产流失,或出让价格过高使投资者无力接受，影响招商引资。五、本成果应作为政府征收土地税费的依据。在对土地税费

4、的收取中，征税评估价格应与所在级别、对应用途的基准地价进行比较，防止低评逃税行为。对于低于基准地价的土地转让、房地产交易，实行政府优先购买政策，以杜绝瞒报现象，确保国家利益不受损害。六、为土地、房产管理部门制订征地、拆迁相关政策服务。巴州区乡（镇）场镇土地定级与基准地价评估成果是城市土地经济效果的综合反映，它是城镇拆迁和城郊集体土地征用价格的重要依据之一。政府行政主管部门在修订征地、拆迁相关政策，特别是有关费用的补偿标准时，应充分考虑城镇的基准地价水平，制订合理的补偿标准，使之既有利于旧城改造和城市建设，又保护拆迁户、失地农民的利益。第六章工作经验与存在的问题一、工作经验及体会(-)领导重视是

5、搞好定级估价的关键巴州区乡(镇)土地定级与基准地价更新工作技术性强、牵涉面广。这项工作，巴州区政府和各部门高度重视，巴中市巴州区自然资源和规划局具体负责，落实工作经费，并发公函要求有关部门密切配合，提供真实有效的相关资料，促进了这项工作的顺利进行。因此，本项目在领导的关心与支持及正确带领下，才得以顺利进行。(二)严格依据最新规程，结合实际，积极探索创新，高质量完成任务整个工作严格按照城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014)和城镇土地估价规程(GB/T18508-2014)规定的技术路线和技术方法，对每一个环节，都认真检查把关，确保了成果质量。同时，又结合巴州区乡(镇)实际情况,进行

6、了一些有益的探索创新，建立了适合当地切实可行的地价评估体系，对发挥不同类型地价在管理、指导和调控地产市场中的作用，便于基准地价的进一步修订更新，以及为宗地地价评估提供了可靠的依据。二、存在的问题基准地价更新工作是一项涉及面广、技术要求高、政策性强的系统工程。本次工作存在问题如下:1、部分乡（镇）、社区基础资料缺乏由于社区及工业园没有城镇总体规划相关资料、无地籍图、地形图等基础图件；加之场镇商服繁华程度、交通条件、基本设施状况等影响定级的因素差异小，土地质量差异不大，通过计算，划定为一个均质区域。2、征地成本中土地补偿费、安置补助费标准的确定根据中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第3

7、2号，2019年8月26日修订版），征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。由于估价期日时巴州区征收农用地区片综合地价工作正在进行，故本次评估中依旧采用原中华人民共和国土地管理法（2004年修订版）中相关规定，按统一年产值相关倍数确定。3、公共管理与公共服务用地价格的确定按照关于扩大国有土地有偿使用范围的意见（国土资规（2016）20号）、四川省国土资源厅关于进一步严格土地出让管理的通知（川国土资规（2017）4号）和四川省国土资源厅办公室转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知的通知（川国土资办发（2017）33号）和四川省城镇公共管理与公共服务用地土地定级及基准地价评估技术指引（试行）文件精神，对公共管理与公共服务用地基准地价进行了评估。考虑到目前，巴州区乡（镇）近几年无公共管理与公共服务用地市场案例，且无二级市场转让、交易案例，也无土地收储案例和征收案例，且无类似用地土地收益资料，可以采用的评估方法十分受限。根据关于扩大国有土地有偿使用范围的意见（国土资规（2016）20号）及四川省城镇公共管理与公共服务用地土地定级与基准地价评估技术指引（试行）的通知（川自然资发（2019）8号），公共管理与公共服务用地的基准地价制定通过相关土地用途基准地价修正，评估公共管理与公共服务用地基准地价。