【年报】2021年房地产总结展望需求结构篇.docx

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1、2021年房地产总结展望一需求结构篇需求篇：改善占比过半，豪宅狂欢与刚需降级两头翘2021年住房需求结构呈现以下几方面变化和特征：第一，三房稳居成交主力地位，四房成交比重增长但增幅放缓，二房成交占比止跌回升，尤其是三四线城市消费降级，两房成交占比显著增长。第二，面积段中枢下移趋势强化，2021年成交比重增幅最大是80-90平方米，70-90平方米产品成交比重回升，120T40平方米产品成交占比由升转降，反映需求降级更趋小型化。第三，户型小型化趋势进一步强化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市场份额持续扩大，房价高企的一线城市户型紧凑化愈发明显，100平方米以下三房占比超过64%o第四

2、，叠墅成交占比显著提升，并取代联排成为别鸵产品成交主力。独栋市场份额继续收缩，双拼比重微增。120T60平方米中小型别墅重新走俏，200平以上大型别墅比重下滑。第五，豪宅市场火热，成交明显放量。194个重点监测城市总价1000万以上豪宅同比增长44%,深圳、广州、武汉等同比翻番。单价5万元/平方米以上豪宅成交同比增长43%,单价10万元/平方米以上顶豪成交同比大增80%o第六，二手住宅一房成交比重显著回升，四房成交占比延续增长态势，三房成交占比止跌回升，180平方米以上大户型成交比重明显回升。展望未来，新房方面，三房、四房成交比重有望继续提升，90-120平方米中档产品将更受市场欢迎，户型小型

3、化趋势继续强化，80-100平方米小三房、100T40平方米小四房兼具功能性和总价优势，市场占有率有望继续提升。新一轮稳增长周期和一二手房倒挂的市场环境下，豪宅成交继续放量，顶豪成交有望再攀高峰。二手住宅中二房、三房仍是成交主力，随着二手房贷政策宽松，二手住宅消费降级趋势或将适度扭转，90-120平方米中档产品成交比重或将重回上升通道。2021年总结1、三房持稳四房占比续增，三四线消费降级二房比重转升2021年，改善需求稳步释放，三房产品依然稳居成交主力地位，四房成交占比延续增长态势。194个重点监测城市普通住宅成交数据显示，三房户型成交占比54.45%,较2020年微降0. 13个百分点，四

4、房成交比重持续提升，较2020年增长0. 69个百分点至20. 72机一房成交占比进一步降至4. 85%,跌幅达0. 67个百分点。二房成交占比止跌回升至14. 67%,较2020年微增0.21个百分点，但较2019年仍降2.23个百分点。表194个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比I房型4个一线城市31个二线城市159个三四线城市194个样本城市2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年一房5. 64%6. 76%10. 36%5.47%6. 60%7. 92%4. 14%4. 42%4

5、. 84%4. 85%5. 52%6. 57%二房22. 02%24. 07%27. 17%14. 44%15. 66%19. 59%13.79%12. 20%13. 15%14. 67%14. 45%16. 89%三房48. 56%46. 53%39.71%55. 27%54. 81%51.42%54. 55%55. 38%54. 30%54. 45%54.58%52.17%四房12. 60%11.07%7. 99%19. 93%18. 12%16. 26%22. 68%22.81%21.80%20.72%20.03%18.48%五房0. 97%0. 88%0. 66%1.11%0. 90%

6、0. 96%1.55%1.60%1.80%1.31%1.25%1.35%别墅5. 26%5. 65%5. 23%2. 69%2. 99%3.01%2. 08%2. 17%2. 27%2. 58%2. 74%2. 77%复式4. 97%5. 03%8. 87%1.10%0.91%0. 83%1.22%1.41%1.84%1.43%1.42%1. 76%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、面积段中枢下移，主力100740平占比转跌、70-90平逆市提升2021年，从面积段角度看成交结构，最为明显的变化是，120-140平方米产品成交占比由升转降，而70-90平方米产品成交比重止跌回升。此外

7、，面积段增长中枢明显下移，由2020年100-120平方米下移至2021年的80-90平方米，侧面佐证需求结构更趋刚需化。2021年，各面积段中，成交比重增长最为显著的80-90平方米，较2020年增长0.91个百分点至11.89%,而回顾2020年，成交占比增幅最大的是100T20平方米产品，增长中枢明显下移。表194个重点监测城市普通住宅分面积段成交套数占比面积段4个一线城市31个二线城市159个三四线城市194个样本城市2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年70以下10. 28%11

8、.62%16. 77%8. 14%8. 89%10. 97%5. 84%5. 66%6.61%7. 20%7. 48%9. 23%70-807. 60%7. 36%6. 34%3. 35%3. 19%3. 35%2. 82%2.49%2. 68%3. 40%3. 10%3. 19%80-9023. 81%23. 76%24. 45%12. 33%1L91%12.22%9.71%8. 55%8. 62%11.89%10. 99%11. 18%90-10019. 36%17. 90%15. 10%14.57%15. 26%14. 65%13. 65%13. 28%13. 22%14. 47%14.

9、 45%14. 00%100-12016. 73%16. 10%15. 67%26.75%26. 13%25.09%30. 27%29.85%28. 27%27.71%27. 34%26. 09%120-14011.94%12. 53%10. 73%19. 13%19. 49%19. 38%24.33%26.19%26. 07%21.08%22. 33%22. 06%140-1603. 92%4. 18%3. 90%8. 30%8. 28%7. 98%8. 38%8.81%9.31%8. 03%8. 29%8. 39%160-1801.75%1.78%2. 10%3. 15%3. 05%2.

10、87%2. 10%2. 12%2. 02%2. 56%2. 52%2. 43%180-2001. 16%1. 14%1. 17%1.71%1.41%1.31%1.00%1.03%1.07%1.34%1.21%1. 19%200以上3. 45%3. 63%3. 78%2. 58%2. 40%2. 17%1.90%2. 02%2. 14%2. 32%2. 29%2. 24%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、户型小型化趋势强化，120平以下三房、140以下四房份额再扩大2021年，户型小型化趋势进一步强化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市场份额持续扩大。户型小型化的根源在于房价

11、快速上涨，购房者被迫让渡居住面积和舒适度，以换取低总价和功能性的保全，高房价城市户型小型化趋势往往愈发明显。2021年，194个重点监测城市120平方米以下三房成交比重显著增长，120平方米以上三房市场份额继续下滑。其中，90平方米以下小三房产品成交占比增长最为迅速，涨幅达到1.54个百分点，90T00平方米、100T20平方米三房产品成交比重延续增长态势，较2020年分别增长0. 32个百分点和0. 92个百分点。一线城市三房紧凑化趋势愈发凸显。受制于高位运行的房价，一线刚需购房者更为青睐100平方米以下小三房产品，其总成交占比进一步升至64. 14%,较2020年增加4. 48个百分点。表

12、：194个重点监测城市三房产品各面积段成交套数占比I三房4个一线城市31个二线城市159个三四线城市194个样本城市2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年2021 年2020 年2019 年90以下30. 60%29. 59%26. 08%12. 24%10. 38%8. 87%8. 28%7. 56%7.01%11.51%9. 97%8. 65%90-10033. 53%30. 07%25. 72%20. 47%20. 94%18. 55%17. 86%17. 58%17. 35%20. 05%19.72%18. 24%1

13、00-12024. 18%25. 47%27. 29%44. 42%43. 20%43. 80%48. 81%47. 26%45. 94%45. 24%44. 32%44. 19%120-1407. 52%9. 97%13. 83%19. 56%21.96%24. 38%22. 59%24. 97%26. 54%20. 25%22. 85%25. 03%140-1602. 27%2. 80%4. 04%2.41%2. 67%3. 50%2. 07%2. 16%2. 69%2. 24%2.42%3. 12%160以上1.90%2. 10%3. 04%0. 90%0. 85%0. 89%0. 38%0.47%0.47%0. 72%0. 72%0.77%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表：194个重点监测城市四房产品各面积段成交套数占比4、叠墅取代联排晋升主力，1207 60平经济墅最受欢迎略5、千万豪宅成交同比增44%,广深汉倍增、一线顶豪再创新高2021年，总价千万级豪宅成交明显放量。前11月，194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交44333套，同比增长44%o共计26个城市总价1000万以上豪宅成交套数在100套以上，较2020年新增济南、绍兴、福州、西安等5城。总价1000万以上豪宅成交套数