“文殊院”建设项目投资可行性研究报告.doc

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1、“丈殊院”建设项目投资可行性研究报告第一章项t总价一、项q杭为“文珠院”文设项目规划用地面积18.62万平方米，约合279.30亩。其中15.34 万平方米用地上规划总建筑面积为32.05万平方米，地上超丈筑面积为27.20万 平方米，地上商业定筑面积为19.30万平方米（其中17.05万平方米为B代号地 块上建筑物，其余为C代号地块上的商业也筑，地上居住办公用房建筑面积7.90 万平方米（其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积入 地下也筑面秋4.85万 平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28万平方米（的合49.2亩人 用于拍卖。二、投赛可行性研究依据中房集团（成都）尺度地产管销有F艮公

2、司对“文殊院”项目进行项目可行性 研究评估工作，并提交投奔可行性研究报告用于项目银行侪款，其主要研究依据 如下：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国城市规划法；4、成都市城市总、体规划；5、房地产开发项目经济评价方法、婷地产估价规范；6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；7、二OOO年田川省建筑工程计价定额、金国统一安装工程预算额8川 省估价表及相应的取寿标准;8、国家及地方关于詈业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；9、委托方提供的相关赍料：10、成都市2001年至2004年统计年鉴；11、其他相关密科。三、投贲可行性研究假设前提和改制条件1

3、、本项n 土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假 设,提；2、本报告设定的最高最佳使用用速能够豪终通过规划部门的认可枇准；3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；4、本项目是筑设计功能完善、布局合理，百己未设施完善、适度，能引导足够 家流量并能满足消费者需求；5、本项目地质状况较好，工程建设能核计划顺利遂行；6,本项目单核工程绫工验收符合国彖相关验收标准，项目综合验收能顺利通 过政府规划部门和其他相关取能部门的睑收，项目能及时交付使用；7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持前好的发展是势，没有较大 波动；8、委托方提供的密料合法、真实可兼。四、项目投资可行

4、性研究结论（一）市场分析结论根据对“文殊院”建设项目的徐合分析得知：该项同的开发建设具有文化内 涵、区住、规模、品牌等优势。由于近年来房地产市场的全面升温，尤其是商业、 住宅类房地产市场葭好的有效需求增长；旅游产业作为四川的攵柱产业之一， 年来得到了快速、健康、持姨的发展，为本项目更定了较好的市场基础。从市场 的角度来开，该项月开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项 目的具体情况（包括实物形忐、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和 未来变动短势的需提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋 势法等评估方法

5、原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价此行了预 测。商业用房：15000元rf （平均价格）住宅及综合用房：4500元f（件均价格）沌车停车住：2280元rf （按成本价格出售）（二）财务评价结论通过对该项同的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销 售收入将达到325050万元；产生净利泗39608.5575万元；上交销售税金及附加 17877.75万元、所得税19508.6925万元，共计上交税金37386.4425万元。总投 褥利税率：23.83%,总投赛净利率：15.97%,销售利税率：11.50%,销售净利率 率:1216%.综上所述，次国注市场和财春上是可行的。第

6、二幸投褥环境与市场分析一、成榭市经济、房地产市场发展的宏呢环境（一人 肉部柠崔中:济发展中的作用1,在中国经济版图上，出现了三大城市圈：大北京、大上诲、大广州。这 三个城市圈，是中国城市化进程中起步景早、发展最成熟、最具规模化的地区， 在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。2, 三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的及础，犹如一支长弓， 而长江流域经济带对犹如一支利希，张弓塔希，将确定中国经济整体均衡发梭的 新格局。3,要实现中国整体均衡增长与可持续发梭，关键在中西部的娜起。西部的整体发梭，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。4,我这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后

7、的西部亟需中心城市作 为发力点！ “3+1”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的力”， 只可能出现在西部！5,这是历史给予的一个巨大的天时！以重庆和成都为两极的长江上游（尻 海）城市经济圈最有可能成为：启动西部大发展的龙头，取得选人“3+1”格局的 入场泰。6,成都市新一届市委市政府的战嚓目标也确定为：建设国家级区域中心城 市，担当成冷经济圈的领导角色，推进“3+1”格局的真正形成！（二人 成部疑济发展地伉粕主要城市的此较城市总体经济实力：2003年成都市国内生产总值fGDP）为1870.8亿元， 挑名保持去年第叩的住置；2003年成都经济发展走势横向比较研究十三个副省级城

8、市GDP情况增长率3500300025002000150010005000940.4一 760.12178031769 91662.41632.61576 2E L 一 1414.81367.8广州 深圳 杭州 成都 街岛 宁波 武汉 大连 南京 哈尔滨济南 西安181614121086420 厦门3GDP国内生产总值（亿元）一增长率（%）城市人口发展状杰：2003年成都市年末总人口 1044.3万，仍居首住，比去年增长15.82万人；总人口数（万）十三个副省级城市年末总人口情况12001000800 600 J 400 - 200 -0 -781. 19 =i/25. 19 /20. 6X

9、716. 6l 64278 582.6 572.23560 g怆 07III158.84146. 76成都 哈尔演 武汉 广州 青岛 西安 杭州 济南 南京 大连 宁波 深圳 厦门城市居民购买力总体状忐：从社会G百点品销售总额角度判新，成都市居民总额16001400120010008006004002000II十三个副省级城市社会消费品总额情况广州武汉深圳成都哈尔滨南京杭州大连济南宁波增长率181614121086青岛西安设门=1总额（亿元）一一增长率（%）城市居民潜左购买力状志：从居民储蓄金额角度判断，成都市居民潜在购买力挑名第5住，其相对发展速度挑列第六位；十三个副省级城市城乡居民储蓄余额

10、比较储蓄余额4000350030002500200015001000500=增长率301310.21285.53 253.851210.6115371059.63 007.04I-1758.4 397.16,0广州深圳杭州成都大连武汉南京西安哈尔滨宁波青岛济南厦门252015105居民储蓄余额（亿元）一一增长率（%、城市对外开发程度状忠：从实际利用外赛角度，成都市的对外开放程度还 相刍落后，保持倒数第三枚，但其相对发展速度伉居匍列，居第七位;十三个副省级城市实际利用外资情况增长率利用外资数量6050403020100深圳吉岛广州大连武汉宁波南京厦门杭州济南成都哈尔滨西安100908070605

11、0403020100增长率181625000142000015000100005000深圳宁波厦门杭州广州济南南京青岛成都大连武汉哈尔滨西安口 城市居民人均可支配收入（元）一一增长率（%）642012108|匚口实际利用外资（亿元）一 一增长率（%）城市居民收入状况：就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均 可支配收入水平处于中下樨，城市居民的收入状况还有待于进一步提高；十三个副省级城市居民人均可支配收入情况人均可支配收入30000固定赍产投赍状况：成都市固定冷产投资住居第五住，其相对发展速度挑第CxJ J都市办地产市场发展的交呢环境成都市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融.中心

12、和交通、通信相 纽，四川石政治、经济、文化中心，国家级重要的嵌游中心城市和国家级历史文 化名城，由于成都得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，成都已成为西南五省 市的中心，大型外密企业多杷西南区总都设在成都，借以辐射西南地区。在国家西部大开发的大背景下，成都市正努力改总各种硬件配套设拘，力 图创造一个更加羡好的投密环境。2002年成都市规划部门制定和推出“中心城向 东向南发展规划”、沙河综合整治规划”等有关旧城灰逵的城市总体规划。上述城 市规划的实施以来，使成都的城市面貌焕然一斯，极大地改善成都市的对外交通， 增强了吸引外来投资的竞争能力。由国家统计局城市社会经济调查总队、中国经济景专监测中心、

13、中国信息 报社共同举办的中国综合实力百强城市评估结果日话发布，成都住居2003年百强 城市综合实力挑名第11位，超过乌鲁木齐、西安、重庆和昆明，住居西部第一。2003年下辖区地区生产总值超过200亿元的百强城下达到68个，其中，上诲、北京、 深圳、广州、天谭、南京、大连、杭州、沈阳、吟东滨伍居百强甭十枚。二、成?市城市总体规划成都作为5川省的政治、经济和文化中心，工业齐全，是中国重要的假油 和农副产品基地，金融,、商业、交通、通信对中西部地区有较强的辐射能力。成 都市坚持以城市规划为“龙头”，进行旧城改造、新区开发和城市道路等基础设拘 京设，以较快的速度发展，市衮、市貌发生了较大的变化。（一人

14、城市发展成*中心城布局形态逐步由现在的密集“阕层式”发展为疏善结合的“菊叶式”布 局。优化城馍体系结构与布局，淡化“中心城”的概念，形成一主七卫市中心及7个外围片区：新都片区、青白江片区、龙 泉片区、华阳片区、东升片区、温江片区、郭县片区）的都市区格局。优化城市产业结构和用地布局，采取有效招远，引导城市向东部、南部发 展城南新区的规划控制范囹为205平方公里，建设用地规模约96.6平方公里。城 南制中心规划占地面积3.59平方公里，规划建筑面积达460万平方米。南部新区以 城南制中心为核心，主要发展商务、行政办公、商贸金融.、生杰居住及高新技术产业。东部新区规划面积76平方公里，定住为以生活居住、嵌游休闲、教育科研等 功能为主的生杰型城市新区。其总体包括一个别中心、一个片区中心、六个片区、 十五个居住区、五纵五横的干道东绕。城东利中心是成都向东向南发展规划的延 续，它将“生活居住”挑在了首妻位置。东部新区凭其独有的环境优势，将成为 I个绿色的新区。“井”字形道路：东城根街、红星路.新华路、滨江路/伊心区快速交通路 网人 环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路； 放射状道路： 成绵、成冷、