企业管理北京某别墅项目可行性研究报告.doc

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1、企业管理北京禁别赞项目可行性研究报告北京顺义区某别量项目可行性研究报告第一部分项目概况2项U建设必要性4发展北京房地产的需要4区域发展的需要4北京市、顺义区别堂市场分析5北京市别赞市场基本分析5北京别赞市场区域分布分析 11顺义区别赞市场基本分析16北京别赞市场匍景展望17周边部分个嗓销售情况分析19项n概况1 .项q法人：北京*房地产开发有F艮公司2 .项百名称：北京*花园3 .地块住置：地块枚于北京东北部顺义区河南忖西，北面紧邻潮由河4 .占地面积：455104平方米5 .建设用地面积：322704平方米6 .规划家积率：0.367 .总建筑面也：15.39万平方米（其中会所等配套设施60

2、00平 方米）8 .规划用途：别赞9,地块现状：农田,还未三通一平10.建设期：本项月建设期为3年，计划2004年12月动工项目京设必要性发展北京房地产的需要北京在新世纪要率先实现现代化，首先必须加快产业结构 构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力， 积极发展附加值高、关联带动大的文柱产业。目匍房地产业 已成为经济发展的文植产业之一，按目前经济所处的发展阶 段（即人均GDP低于8000美元，城市化水平在30%-60% 之间，房地产将属于快速发展阶段。特别是加入WT0,北 京申奥成功,意味着北京房地产业将立足北京湎向全国，通 向国际，进入新的发梭阶段，建设本项目对发展北京房地产也无

3、 无疑是一个有利推动，也为拓展地区房地产市场起到积极作 用。区域发展的需要中国加入 WTO后，会有更多的国际公司来到北京，相应对 对高档物业的市场需求量将肯定放大，而这些企业的高级管 理人觉恰恰是别赞市场的目标家层，而顺义区正好是别嬖发 展比较成熟的区域之一。由于2008年奥运会水上项目和马 术项目在顺义湖白河地区举办，政府将会在本区域投资25 个亿来建设臭运场地及相应设施，相应的市政配套将会更加完 完善，这无疑为本区域的别赞外部环境带来利好。同样在此建 建造别蟹也有利于首都该区域整体环境的建设。顺义区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快 创爱出潮白河休闽度假旅游基地著名品牌，建设以现代大

4、 旅游为主的综合产业带，集中发展旅游、观光农业、房地产、 休闲度假业及文化、体育、会展等产业，创建餐饮、购物、 娱乐、健身等于一体的休闲度假中心。建成服务全区、服 务首都，并适应于企业国际化运作的高度开放、嵩效运转的 第三产业服务休余。京承高速顺义段选展顺利,预计道路主 体工程10月底绫工，此道路的建设将成为顺义区的发展增 添新的活力，另外顺义,空港物流园经过几年的发展已引吸 了日本jVC、奈尼、松下等国际知名公司的选人。顺义工 业区的发展将会借带动对高档住主房的更多需求，特别是 别赞的需求。在此发展别堂项目正是满足了此地戒发展的 要求。北京市、顺义区别量市场分析北京市别室市场基本分析北京别蟹

5、市场经过长时期的沉积,近年来随着北京房地 产大势发展再度升温。市场供应与需求忍量都出现了明显的 放大,产品类型也不断推陈出新。北京别蟹市场在政府放开控制后于1999年开始逐 渐复苏，呈现供销两旺局面，一些高档别里项目价格出现 较大提升。如翠湖别赞2000年8月重新开盘后，销售均 价由8500元/平方米上涨到9600元/平方米，销售率达 60%以上:玫瑰园一期现房1200美元/平方米，二期环湖别赞 赞2750美元/平方米，不环湖别蟹也在2000美元/平方米； 碧水庄园一期均价1400美元/平方米，而二期环湖别赞 2500美元/平方米，这一方面由于中国将要入关便很多外 籍人士选入中国，牵动市场需求

6、提升；同时也是别蟹类物 业消希在受到长时间F艮制后，随经济复劣而回暖的必然趋 趋势。根据中原物业提供的数据，武至今年上半年北京别 赞项目已达122个,3万余本，总建筑面积超过900万平方 朱，主要分布在东北京顺路、正北的北北和西北诲淀区。 七八月间又有3个项门总计50万平方米推出，别蟹供给 的增长速度逅高于需求上升速度，已经出现市场过热的 迹象。随着市场发展，别赞家户群体也在逐渐收变。以南购买别 别赞主要是优于:金字珞顶尖的国内外成功人士，较早京顺 路边的裕京花园销售时并没有按揭，足见当时买家购买力 的强大。京顺路沿线的嵩档别赞业主主要为欧美人士，达 客户的70 %,多数是跻国公司的C E O

7、，也有一些国内房 地产开发商等顶级人士：而北京西北和北部的别赞业主多为 为受工作与居住交通条件影响,具有一定购买能力的IT 新贵、知名学者与留学归国人士:随着市场的发展和T O W N H O US E的涌现，别赞市场农户群体趋于年整化，一 些从事金融,、证券和I T等行业的年轻白领脱颖而出，逐渐 成为中档别蟹的主要消费力量。据金网络公司提供的资料 显示，购买TOWNHOUSE的家户38%是三密企业管理 理人员,24.5%是私营、民营企业主。在别盘家户中,外籍人 士、海外归国人员对别堂环境质量和设计风格最重视：国 内买彖更为注重别赞的面积和户型，在强调生活品质外，更 认为拥有别爨是身份与地住的

8、象征。当前别堂市场重要问题在于缺少有特色和个性的嵩 档项目出现，项目品质普遍较低，这种的况下，少数低今积率 率、高绿化率的项目有不俗市场表现就不足为怪了（附表为 为京北部分热销项口的基本指标）。近期推出的橘郡虽然 今秋率偏高、区住稍远,旦过于强调功能细分，却凭借产品 臀明特征和完善的营销于段,也取得巨大市场成功。TO WNH OUSE的兴起是今年别赞市场的最大动向， 具代表性的橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得很好市场业 绩,其市场火爆有其必然因素。别赞市场由于长期两极分化， 外销别蟹价格较嵩，而内销别赞品质相对较差，都不逡合国内 新生中产阶层家户，总价150万元左右,6000-8000元/平方

9、米 的中档别蟹市场出现,空档,TOWNH OUS E的出现正迎合 了这部分客户的需求。虽然TOWNHOU SE来势凶猛,但对别赞的影响主要 体现在对中低档别赞家户群的瓜分。由于家户群体存在差异， 不会对嵩档别赞产生太大冲击。TO WNH OUS E是别赞 中一种普通的产品，适合一般中产阶级，满足别赞基本功能， 只能窠别赞中的经济迨用房”，陵看收入的提高，市场更细分化 化，会涌现比联排更好的产品，双拼或独栋以适应更高层的市 场需求。供量：5000套以上新增别堂面市到了 2002年中期，人们忽然发现周圉的TOWNHOUSE都 已经梢梢升级，许多别蟹如玫瑰园三期、橘郡三期、国际使 稔村、顺义潮右河别

10、卷带的枫桥别赞等项目迅速出现，并开 始抢占市场。目前北京市共有别赞项目超过150个,总建筑 而积不下千万平米,4万多套别赞单伉，其中2001年新开发别 赞项目就有13个之多，新增别赞现房供应量约为65万平方 米,8000本别赞单住,2002年的供给量较小，而今年估计会有 5000-8000套的新增别赞单住面市，其中以总价500万到800 万的别赞项目为主，市场竞争将变得愈加激，然。布局：-J=何三度hj次分布格局上看，北京市别赞自甭已经形成了” 一 “二河”、“三线二“四高”的概念。“一 指 西山，从门头沟、人大处、香山直至温泉永丰乡；” 二河”指潮白河、温榆河两河流城别赞带；“三线” 指立汤

11、、京顺、京通三条线；“四嵩”则指京昌、京 沉、京开、京密四条高速路。其中“三线“和“田高” 是传统概念的别赞区域，而“一山“和“二河”则后来 居上，成为目前北京新兴别赞的最佳分布方住。品质：造求差异性为体现产品的差异化和别赞品质，目前很多发展商都比 较注重产品的定住，并在规划设计上强调实用功能空间分布， 试图从生活方式的角度作为营销的卖点，东北部的别蟹为出合 合成功人士、诲归人士所追求的“归属感”，更多的会倾句 于与优美的自然环境浑然天成的做法；面在运郊的怀柔、密 云一带今年将会出现一些满足城里人度假的低余积率、乡 村艺术化的宗地型别赞；商城则会出现一些以设计取胜，创 意性很强的别赞。客户：国

12、内增量婕过国外从市场需求来看，依旧是以国内家户需求为主，而国外家户的 的增长估计不会有大的变化。依据相关资料统计，以1997年作 为分水岭，北京别赞的销售对象出现了较大变化。1997年之前 前,70%的别赞购买者持国外护照，而其中的港澳台家户占很大 比例，约占整体购买者的50%以上：而近几年别爨购买者以国内 人士居多，这一需求群体除了诲外归国人士外，主要是在第一轮 商品房购买潮中酒希高端商品房的买彖。此外都市新贵族范围 也在逐渐广电尤其是中关村高科技企业区域内，依靠IT起彖的 企业彖、嵩级技术工程师及其它高级从业人士，他们完全有能力 而且很迫切需要京城周边区域内，可以作为他们的第一住所或 二次

13、置业的别堂项目，这部分人既不愿意再住传统的公寓,又无法 法承受独立别蟹的高价佳，强烈的改善居住条件的愿望，使经济 型别赞填补了这一市场空缺，别赞市场的潜在购买力在不断增强强。而国外家户由于受到国际经济不景气的影响，明年将不会有 大的起色，东北部区域仍然是他们的首选。价格：市中心向外的城，东向西遢减如相关数以统计,2001年北京市别赞的平均售价约为人民币 8400元/平方米左右，其中市区内别蟹数量少而价格较高， 平均售价在2000美元/平方米左右，约合人民币7 6 60。元/ /平方米，其中最高价为东南二环房的怡龙别赞开价为3000 美元/平方米。除市区外，住于机场路顺义地区的别蟹售价也较 嵩，

14、均价在1300美元/平方米，约为人民910790元/平方米。别赞 售价超过人夭币1万元/平方米的还有亚北一昌平，大兴，丰台地 区。而售价在人民币3000-4500元/平方米的则分布在诲注土地 地、通州地区。价住在人民币2000-3000元/平方米的低档别赞 则分布在颐和园地区。目甭西北区域别赞价格也直追东北区别 蟹。据北京九力市场研究公司的分析密料显示，随着中国经济 的增长，特别是在申奥成功、加入世贸等利好环境下的北京经济 的发距别赞市场的发展环境将得到进一步的优化，如果说2002 年是别赞市场发展的新起点，那幺2003年将是别赞市场得以成 熟的一年，优雅得体的造型,个性化的户型设计和完善的配

15、舂环 境，将是别赞取胜的关键。北京别堂市场区域分布分析就止到2002年为止，北京市场总体来看，别赞总量达到约 150个，总建筑面积1100多万平方米，约4万多套别虱日前在 在售约有80个别赞项目。有关分布见下表：区位个数比例山区53%南部及西南部127%北部1814%西北部2222%东部及东南部3426%东北部3828%从上表可以看出，西北部和东北部是别赞较为集中的区 域。十年转瞬过去，再看北京的房地产，别赞已经不再是什幺” 罕见之物”。从郊区别蟹的兴起，到城市别赞的热销，京城别爨 可以说是“芝麻开花节节嵩”。有数据显示，到目前为止，北京市 市的别蟹项目已经超过150个,4万多套别整单住，总建筑面 积不下千万平方米。别赞项目的大量诵人务必带来一场市场争夺成。在京城 别赞的聚集地 东北和西北（数量占到京城别赞总量的三 三分之二），这场战火已经点燃，并呈蔓延之势。仅东北部的 朝阳公园,像棕桐泉国际公寓、东泗枫景这样的“城市别赞” 就多达10多个,机场路至顺义区的几十个别赞项目更是壮大了 “东北军团”的阵衮:而近年来，别赞发展相对缓慢的西 北部也各起直追，继香J别蟹之后,住于西1的门头沟区又 会有九彖地产开发商征用千亩左右的土地兴建1500套左右 的别赞，它们将与香山板块、碧水庄园、玫理园、翠湖别赞、 水印长滩等几十个别蟹项口 一起构成强大的“西北军团”。 异军突起的“西北