万里扬：工业房地产市场估价报告.docx

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1、估价项目名称：估价委托人：房地产估价机构：估价人员/估价报告出具日期:房地产估价报告浙江万里扬股份有限公司所有的位于金华市宾虹西路3999号的工业房地产市场价值评估金华市婺城新城区开发建设管理委员会金华市华诚房地产土地评估有限责任公司王勇明王旭霞2023年12月08日估价报告编号:金华市华诚（2023）估字第492号华诚估价报告致估价委托人函金华市婺城新城区开发建设管理委员会：受贵单位的委托，我公司对浙江万里扬股份有限公司名下位于金华市宾虹西路3999号的工业房地产市场价值进行了评估。估价目的：为委托方进行收购确定被收购房地产价值的补偿提供依据。估价对象：根据委托方提供的资料记载，估价对象所有

2、权人：浙江万里扬股份有限公司，坐落：金华市宾虹西路3999号，建筑面积为153976.74平方米（其中证载面积为1432411I平方米，无证建筑面积为10735.63平方米），包括建筑物不可分割的固定装修及与房地产不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套设施。价值时点：2023年02月28日。价值类型：市场价值。估价方法：成本法。估价结果：我公司估价人员经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用成本法进行估价，通过认真分析和周密准确的测算，确定估价对象在价值时点的价值为1702381

3、56元，大写壹亿柒仟零贰拾叁万捌仟壹佰伍拾陆元整。详见评估结果明细表。本估价结果受到本估价报告中说明的估价假设和限制条件的限制。若对本估价结果有异议，请在15日之内以书面形式向本公司提出。本估价报告的使用期限为壹年。金华市华诚房地产土地评估有限责任公司法定代表人：2023年12月08日估价师声明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告7一、估价委托人7二、房地产估价机构7三、估价对象7四、估价目的9五、价值时点10六、价值定义1()七、估价依据10八、估价原则九、估价方法12十、估价结果12十一、估价人员13十二、实地查勘期13十三、估价作业期13十四、估价报告应用的有效期13附件14金华市

4、华诚房地产土地评估有限责任公司电话号码：0579-83186689传真号码：0579-82336908华诚估价报告估价师声明我们郑重声明：1 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 .本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 .我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 .我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语规范以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 .注册房地产估价师已于价值时点对估价报告中的估价对象进行了实地

5、查勘，但仅限于其外观和使用状况。我们不承担对估价对象的建筑结构、质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分进行勘查的责任。6 .本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价值进行合理估算，报告中对估价对象权属和面积情况的披露不作为其权属和面积方面确认的依据，有关权属和面积界定以有关部门认定的为准。7 .估价委托人对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托方提供情况和资料的失实而造成结果的偏失本公司不承担全部法律责任。参加本次估价的注册房地产估价师注册房地产估价师王勇明签章2证书号：3320100053注册房地产估价师王旭霞签章证书：号：3320

6、130081=g4估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）一般性假设1、本次估价以假定价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场为前提。未考虑国家宏观政策发生的重大变化、政策优惠及遇到不可抗力时可能对房地产价值产生的影响。2、委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、完整性和准确性且未予以核实的情况下，假设上述权属面积、用途等资料是合法、真实、完整和准确的。3、本次估价以估价对象产权明晰无异议，手续齐全，在公开市场上无任何附加条件可自由转让为前提。4、估价人员现场查勘对房屋安全、环

7、境污染等影响估价对象价值的重大因素予以了关注，但由于查勘也仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，不承担对被遮盖、未暴露及隐蔽工程等难以接触到的部分进行勘验的责任，且也无专业机构进行鉴定、检测，故不能确定其有无内部缺陷，因此本报告无理由怀疑估价对象存在安全隐患，本次估价假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。5、估价对象不存在租赁权、用益物权占有使用情况。6、本报告估价结果以税费正常负担为假设前提。（二）未定事项假设估价对象产权合法。未考虑委估房产是否存在违章、环保和消防设施不合华诚估价报告格等现象，仅对其价

8、值作出判断，同时亦未考虑由于违章、环保和消防不合格等因素对正常使用带来的影响。（三）背离事实假设无背离事实假设。（四）不相一致假设无不相一致假设。（五）依据不足假设无依据不足假设。二、估价报告使用的限制条件1、本估价报告估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，满足全部假设与限制条件下的房地产市场价值，仅为估价委托人确定被收购房地产价值的补偿提供参考依据，不得用于其他目的和用途。若改变估价目的、价值时点及使用条件，需重新委托估价。2、本估价结果仅包含估价对象的房屋、固定装修及与房地产不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套设施等价值。3、本估价报告没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市

9、场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当前述条件以及估价中遵循的假设等情况发生变化时，估价结果一般会失效。4、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价值进行合理估算，估价结果不应作为价格实现的保证。5、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。6、房屋内固定装修及厂区内无证建筑物面积均为估价人员实地测量和清点

10、而得，由于受测量人员和测量工具的专业性限制，不排除与实际存在误差，但不影响估价结果的使用。7、本估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价师签章后整体原件使用方为有效。部分使用或复印件使用无效。未经本公司书面同意，本报告任何一部分或全部均不得发表于任何媒体或作未经授权的使用。8、本估价报告使用期限为壹年，即本报告提交日起壹年内使用有效。在报告使用期限内，如果房地产市场状况变化较大或估价对象的法律权属、实体状况发生变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。9、委估标的产权当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向估价机构提出，逾期视为认同。10、

11、估价委托人对资料的合法性、真实性、完整性和准确性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。11、本估价报告仅对估价对象的房屋价值进行合理的估算，不作为其权属及合法性等方面确认的依据。本报告由金华市华诚房地产土地评估有限责任公司负责解释。金华市华诚房地产土地评估有限责任公司邮编：321000电话号码：0579-83186689地址：金华市双龙南街农科教大楼西附楼一楼传真号码：0579-82336908房地产估价结果报告一、估价委托人名称：金华市婺城新城区开发建设管理委员会二、房地产估价机构机构名称：金华市华诚房地产土地评估有限责任公司机构地址：金华市双龙南街828号市

12、农科教大楼西附楼壹楼法定代表人：王勇明机构类别：房地产评估机构、土地估价机构房地产评估资质等级：贰级证书编号：浙建房估证字【2011】006号土地机构备案编号：2018330088联系电话：0579-83188226三、估价对象本次估价对象为浙江万里扬股份有限公司所有的金华市宾虹西路3999号工业房地产，建筑面积为153976.74平方米（其中证载面积为143241.11平方米，无证建筑面积为10735.63平方米），固定装修及与房地产不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套设施。不包括室内可移动的物品等动产及债权债务、无形资产及土地使用权等其他权益价值。（一）估价对象实物状况1土

13、地实物状况宗地位于金华市宾虹西路3999号，宗地内证载土地面积为261844.43平方米，厂区北至宾虹西路。厂区内道路已硬化，绿化较好，大门为电动伸缩门。2.建筑物实物状况根据委托方提供的复印资料和估价人员现场勘察，估价对象位于金华市宾虹西路3999号。整个厂区为封闭式物业，有独立围墙大门，现厂区内建有综合楼、厂房及附属配套设施，厂区内绿化一般。具体如下：序号项目名称产权证所在层/总层数结构建筑面积(tf)实物状况1房屋T浙2017金华市不动产权第0024872号1/1钢29026.76厂房2房屋-21/1钢18611.60厂房3房屋-31/1钢9226.90厂房4房屋-41/1钢18611.

14、60厂房5房屋-51/1钢5246.29厂房6房屋-71/1钢26398.10厂房7房屋-81/1钢13233.17厂房8房屋-91-4/4钢混5076.69办公楼9房屋TO1-2/2混合1343.05食堂10房屋T11-6/6混合5278.449#宿舍11房屋T21-6/6混合5278.4410#宿舍12房屋T31-6/6混合4677.7011#宿舍13房屋T41/1钢1232.37活动中心14房屋-2无证1-2/2钢596.48厂房15房屋-6无证1/1钢3710.49物流仓库16房屋T5无证1/1混合642.88机修仓库17房屋T6无证1/1混合45.00浴室18房屋T7无证1/1混合729.037#厂房南侧配电房19房屋-18无证1/1钢3352.20厂房20房屋T9无证1/1混合108.01北门卫21房屋-20无证1/1混合218.36仓库22房屋-21无证1-2/2混合120.54气体站23房屋-22无证1/1其他61.95危险品站24房屋-23无证1/1混合136.80南门卫25房屋-24无证1/1混合24.78东门卫26