上海热带海宫可行性研究报告.docx

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1、上海热带海宫可行性研究报告摘要一、项目内容及现状311项目单位：312项目内容：31.3地理位置：31.4天然温泉：315设计规模：41. 6在建投资41.7配套工程：4二、行业背景及项目特点62.1 行业背景62.1.1 国际行业背景62.1.2 国内行业背景62.1.3 上海行业背景62.2 项目特点72.2.1 以回归自然为主题72.2.2 以海洋文化为卖点72.2.3 以全民健身为内容72.2.4以持续经营为基础72.2.5代表了新一轮都市旅游休闲的发展方向72.2.6“海派文化”的代表作72.2.7大上海的旅游标志性建筑8三、市场分析93.1 旅游消费现状：932游客消费趋势：93.

2、3 竞争状况9上海市目前主要水上乐园情况一览表93.4 海宫目标市场定位103.5 经营思路11四、市场预测124.1 上海市旅游市场基数124.2 市场目标预测124.3 经营规模预测124.4 会员卡市场分析13五、财务预测145.1 收入预测145.2 成本、费用预测145.3 成本费用构成分析155.4 利润预测15,财务效益分析176.1 财务现金流量表分析176.2 盈亏平衡分析176.3 还款计划17七、风险因素及对策187.1 汇率因素187.2 行业风险187.3 技术风险187.4 能源风险18A.原创思想暨热带海宫在整体规划中的作用20附件:错误!未定义书签。一、已经批准

3、的各类主要文件、许可证等：错误!未定义书签。一、项目内容及现状11项目单位：公司名称：上海热带海宫英文名称：OCEANPA1ACESHANGHAI公司性质：内联企业注册资本：13,552.25万元人民币股东：上海XX投资发展有限公司持股万股，占股.77%上海XX旅游区开发公司持股万股，占股0.23%地址：上海市浦东新区华夏东路XX通讯：法定代表人：XX1.2 项目内容:热带海宫是中国第一个以拥抱热带海洋为主题，以天然温泉为水源，在超大型建筑物内人工营造阳光（恒温）、海浪、沙滩、热带园艺景观的全天候运动游乐项目。热带海宫设有游泳、嬉水、冲浪、划水、探险、漂流、游戏、激光水幕电影、大型水上表演、国

4、际传媒播放、绑紧跳等几十种与海洋文化有关的运动游乐项目。热带海宫配套宾馆住宿、中西餐饮、购物观赏、商务会议等设施，使之成为一个集娱乐、运动、观赏、疗养、休闲、度假、会议为一体的大众参与型运动游乐项目。热带海宫建成后，因其建造规模之大、真空造浪浪峰之高、综合娱乐设置之全、全恒温温泉之宜、室内立式冲浪之奇、以及成千上万名男女游客泳装参与之盛，甚称世界之最。参与型的热带海宫将与参观型的东方明珠电视塔东西呼应，必将成为上海标志性旅游项目。热带海宫开工之初，被上海市政府列为一号旅游建设项目，受到吴邦国、陈良宇、龚学平、赵启正等同志的亲临指导，现虽因资金短缺而停工，但它的原创思想没过时，并且随着上海申博成

5、功和收购方的介入，热带海宫的项目价值必将更为突现，必将会迎接更多更新的机会。1.3 地理位置：地址：上海市浦东新区华夏东路XX（XX旅游区）。位置：东沿东海岸防潮墙，西距机场快速干道2公里、南距浦东国际机场5.3公里，北距XX1公里。交通：华夏东路将热带海宫与机场快速干道连接、机场快速干道与与磁悬浮列车、地铁二号线连接。地铁二号线将向东延长到浦东国际机场，原规划设有“海宫站”。热带海宫华夏东路，已开通三条旅游公交车线路。其中外滩线28公里。1.4 天然温泉：热带海宫地下存有上海唯一的地下古死火山口。日前已打井见水，水温40以上，水质甘甜，矿物含量颇多。热带海宫利用得天独厚的温泉资源而一举多得，

6、既可解决水源水质来源，又可减少恒温成本提高经营利润；既给游客享受温泉带来的润泽肌肤、健体强身的功效,又给投资者因天然资源的独占性带来的经营利润的持久性。1.5 设计规模：项目建筑用地：16.67万平方米（250亩）。扇形主体建筑：占地5万多平方米，总建筑面积14.78万平方米，总高45米总长399.5米，总宽178.5米，屋顶钢网架最大内跨距127.5米。同类单体建筑规模世界第一。设计接待规模：静态客容量18,000人；日最大接待54,000人次；财务预算取日均接待10,000人次。设计消费标准：门票平均55元/人，其他消费45元/人，贝以设计现金收入：2亿元/年。3亿元/年。4亿元/年。5亿

7、元/年。按（365天XIoO元X5500人次/天）预算按（365天XIOo元X8200人次/天）预算按（365天X1OO元XI1OOO人次/天）预算按（365天X1OO元X13700人次/天）预算参照：东方明珠塔：（见：上海证券报2001年8月19日）设计接待规模：正常接待人数5000人/日，实际最高接待人数25,000人/日。实际接待人数：1400万人/7年。（1994-2000）综合现金收入：9.36亿元。平均接待人数：5500人/天。平均现金收入：260元/人偿还银行贷款：3.7亿/3年。收回全部投资：8.3亿/6年。说明：东方明珠电视塔为“参观型”旅游景点，游客为一次参观者。热带海宫为

8、“参与型”远动、游乐场所，游客为多次参与者。1.6在建投资总投资：925亿元人民币。完成投资：110亿元人民币。开工日期：1996年9月。停工日期：1998年9月。续建工期：18个月（全面复工至建成开业）停工原因：资金短缺。自用土地：250亩、用地性质：“娱乐用地”，使用期限：40年。如土地按现价10000万元计算，且负债按已达成的债务减免意向计算，则:初步评估总资产：.152亿元，初步评估净资产：2695亿元，根据达成的债务减免协议总债务：1.457亿元，每股净资产：1.98元/每股，资产负债率：35%O1 .7配套工程:1、专用公路总投资7000多万元，由华夏公司投资已于2001年完工通车

9、，目前海宫已通一路旅游专线车，两路公交车；2、浦东供电局投资的区域变电站已建成使用，（定额3.5万千伏安）3、高压天然气管道离热带海宫1.5公里；4、地下温泉已打井见水；5、东海岸防潮堤墙己建成使用（按千年一遇设计）。二、行业背景及项目特点1.1 行业背景旅游业是永恒的朝阳产业，是实现物质生活和精神需求相结合的最佳产业，是满足人类求新、求知、求乐、求心身健康的永恒产业。2 .11国际行业背景国际旅游市场上，滨海旅游业异军突起。据世界旅游组织统计：滨海旅游业收入已经占到全球旅游业总收入的1/2,约为2500亿美元，比10年前增加了3倍；沿海37个国家的旅游总收入达3572.8亿美元，占全球旅游总

10、收入的81%。在欧美、澳洲和东南亚一些滨海地区，滨海旅游业早已成为国民经济的重要组成部分。专家认为，滨海旅游不仅投资少、周期短、行业联动性强、就业功能高，还具有需求普遍和重复购买率高等诸多优点。（见解放日报2003年4月21日经济版头条）正因为以上原因，“阳光、海浪、沙滩”被称为世界旅游三要素。3 .12国内行业背景因旅游业具备稳定增长的条件，旅游资源可以永续利用，旅游业已成为我国发展最快的产业之一。国家旅游局2002年6月28日发布公告称：2001年是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，旅游外汇收入达178亿美元；国内旅游人数达7.84亿人次，国

11、内旅游收入达3522亿元人民币；旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2%,比上年提高了0.15个百分点。旅游业作为国民经济新的增长点的地位得到了进一步巩固和发展。加入FrO也会给旅游行业带来新的机遇。加入WTO后，越来越多的外国游客将选择中国作为旅游目的地，中国未来的入境旅游市场潜力无限。北京申奥成功，将给我国旅游业带来巨大的发展机遇。世界各国的游客将由此关注并重新认识中国，入境旅游人数将大有增加。国家旅游局何局长在一次深圳举行的全国旅游工作会议上说：“过去20年，我国从旅游资源大国发展成为亚洲旅游大国，今后20年，要实现向世界旅游强国的历史性跨越。目前，国家旅游局已经制

12、定出今后20年行业发展目标：到2023年，我国入境旅游人数达135亿到1.45亿人次，比1998年增长11倍到13倍；国际旅游外汇收入520亿到750亿美元，增长3.1倍到4.9倍；国内旅游收入1.9万亿到2.7万亿元人民币，增长6.9倍到10.3倍。据测算，届时旅游业总收入将超过3.3万亿元人民币，相当于国内生产总值的8%,比目前增长近1倍。”4 .1.3上海行业背景上海市旅游产业连年稳步增长，浦东新区的旅游业近年来呈现飞速发展态势。从市旅游委起草的滨海旅游规划中看到，崇明东平国家森林公园和东滩林湿地、浦东XX旅游区、宝山横沙岛、南汇滨海、奉贤海湾等五大滨海旅游区已赫然在目，滨海旅游业将成为

13、未来上海旅游经济和海洋经济的新亮点。其中，浦东XX旅游区则依托空港建设，重点发展海上体育运动、会议休闲、特色餐饮等旅游产品，重点建设XX温泉保健疗养基地、水上旅游基地、旅游度假村等项目。（见解放日报2003年4月21日经济版头条）申博申办成功等于给上海做了一个巨大的世界性的广告，国内旅游也会高潮迭起。在今后的8年中，旅游业每年会有较大的收入增量，到举办当年会增加更多，来上海的游客会成倍增加。2.2项目特点2.2.1 以回归自然为主题上海热带海宫的创意源于“崇尚自然”的中国文化；源于“人类起源与发展的历史就是在与大自然搏斗中成长发展起来的历史”的辨证唯物主义思想。她与美国式的卡通、探奇文化有着不

14、可替代的民族特点和地位。她源于自然而高于自然，是让人们回归自然，参与其中与大自然搏斗，从而得到身心健康。2.2.2 以海洋文化为卖点上海热带海宫，顾名思义就是人工模拟的室内热带海滨，就是再造世界旅游三要素：“阳光、海浪、沙滩”，因此其卖点也可以引申为“泳装进场”O223以全民健身为内容上海热带海宫的市场目标是广大的消费者，其载体为游泳、冲浪、滑水等与海洋文化有关的健康娱乐运动，即符合国家提倡的“全民健身运动”方针，又改善市民特别是双休日的生活质量，提供一个心旷神怡的活动场所。因此热带海宫的建成，将成为一个重要的精神文明阵地，为上海市民的健康娱乐需要做出应有的贡献。2.2.3 2.4以持续经营为

15、基础上海热带海宫与一些“参观一次就够了”的观赏型旅游项目有着本质的不同，她集观赏、运动、休闲、健身等功能于一体，为持续经营或向会员制发展创造了条件。其游客的“重复性”、“健康性”所带来的市场潜量、经营方式的拓展，以及超长经营寿命期等优势，都是不可估量的。2.2.5代表了新一轮都市旅游休闲的发展方向上海热带海宫的“超大”克服了一般室内主题乐园空间小的弱点，并使其升华到“恢宏”的境界；又以“室内”解决了室外主题游乐园，特别是水上游乐园易受天气影响的致命弱点，可以一年四季全天候开放营业；上海热带海宫还具备了花园式主题游乐园和健身运动俱乐部的优势。并将世界旅游三要素（阳光、海浪、沙滩）发展到了一个新的领域。因此，上海热带海宫不论是项目本身所具备的健康性、参与性、大众性、观赏性、新颖性，还是游乐的可重复性，都是一般主题游乐园无法相比的。2.2.6“海派文化”的代表作上海旅游业欠旺，一个重要的因素就是缺少能代表上海的大型旅游吸引物。集高科技与现代化一体的热带海宫，宏扬的是海洋文化、都市文化，其贝壳式建筑，有明珠之母之称，功能上结束了“上海靠海，无处下海的历史。上海热带海宫与上海背靠长江，吸收外来文化，并融入大海的文化底蕴极其相似