唐山市沿街底商市场调研报告.docx

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1、唐山市沿街底商市场调研报告目录第一部分调查说明3一、项目底商（以下简称本项目）简介3二、调查目的3三、调查方法4四、调查范围4五、调查时间4第二部分唐山市底商的市场概况5一、唐山市宏观商业环境分析5二、唐山底商分类：6三、唐山市底商的市场状况：8第三部分对项目周边底商的调查分析9一、唐山居住小区底商调查分析：9二、唐山学院、师范学院北校区周边底商现状：17三、项目周边祥丰里、祥瑞里、祥富里底商现状：17第四部分本项目区域环境及优劣势分析18一、项目所在区域基本情况及发展前景：18二、交通现状及规划情况：18三、项目周边居住人员的特点：19四、项目周边配套及环境状况：19五、本项目底商优劣势分析

2、：20第五部分客户购买意向分析21一、本项目商铺购买意向分析：21二、用途分析：22三、对底商面积的要求：22四、对底商格局的要求：22五、可承受的价格分析：23第六部分项目初步定位23一、项目A组团、B组团、C组团沿卫国路底商23二、项目A、C、D组团靠丰源道底商24三、B、C、D、E组团靠龙富南道底商25四、C组团中心花园广场底商25第一部分调查说明一、项目底商（以下简称本项目）简介项目为唐山市房地产开发有限公司通过平改方式在原张思庄地面开发的超大型人文高档社区。项目占地约340亩，地上总建筑面积约为62万平方米，其中住宅约为46万平方米，酒店式公寓约为8.5万平方米，商业约为5.9万平方

3、米。规划总户数为5890户，预计总人数16492人。目前处于施工前期，未正式动工，预计07年7月动工。作为住宅的配套公建，项目A、B、C、D、E五个组团沿卫国路、丰源道、龙富南道、学院路以及社区路、社区内部规划有底商。底商根据不同的位置，设计了不同类型的商业。沿城市干道的两层的一层下沉式商业，沿社区道路的点式商业，以及组织在公共开放空间周边的集中式商业，有效地满足了日趋多样化的市场需求。通过商业活动的有效引入，让公共空间更加充满活力，社区更有生活气息。二、调查目的结合本项目中不同位置底商的特点，对项目周边区域的底商及唐山市其它大型社区已入住的底商进行调查。通过调查，通过市场的现状及需求为本项目

4、底商已有的规划提出建议并找准初步的业态规划定位。三、调查方法本次调查采用访谈法和观察法进行。在对本项目周边街区的商户进行调查以及本项目的意向客户时，为充分了解客户对底商的需求及对本项目价格的预期，故采用访谈法对客户进行调查。在对其它可借鉴的项目进行调查时，为了整体了解其底商的构成及规模，以观察法为主。四、调查范围对项目周边街区的调查：以本项目为中心，以其周边商铺为调查对象，主要包括唐山学院、唐山师范学院北校区周边底商以及祥荣里、祥富里小区沿长宁道、卫国路底商及社区内部底商、时代景苑、东方广场世纪花园等。以及唐山市的其他大型社区，包括天元帝景、绿锦园等多个小区，以及新街、唐人街等步行街。五、调查

5、时间本次调查从2007年4月15日开始，至2003年4月29日结束，历时15天。第二部分唐山市底商的市场概况一、唐山市宏观商业环境分析1、宏观环境：唐山包括两市六县六区，总面积13472平方公里。总人口约705万人，其中市区面积3874平方公里，人口293万人。唐山2006年国内生产总值达2361.68亿元,人均国民生产总值首次突破3万元大关,达到32947元。其中工业产值占据很大比重。唐山作为一个工业发达、人均收入日益提高、商业流通服务业落后的城市，相对来说商业、流通、服务业有较大的增长空间。2、现有商业区域分布：（1）以百大、华联、新华影院、书店4点为中心的商业中心区（2）以建国路、小山服

6、装百货批发市场2点为中心老的传统商业区（3）八方、家乐、华盛等综合性超市（4）其它专业市场（5）新建商业项目（远洋城、新天地、唐人街、新天地购物乐园等等）（6）各居住小区沿街商铺或社区内商铺。3、商业现状分析：唐山目前商业消费模式相对比较稳定：第一层次便民消费（便利店、小型集贸市场一一以食品、日用品为主）；第二层消费：是以家乐、保龙仓、华盛为主导的大型连锁超市消费；第三层消费：以百大、华联、新华影院、书店4点为中心的商业中心区、远洋城以及建国路、小山服装百货批发市场2点为中心老的传统商业区集中消费。第四层消费：围绕骏豪名品店等专营店的顶级品牌、奢侈品消费。4、总结：根据市场调查的结果分析，唐山

7、现有商业由于其整体商业环境、经营方式、自身规模、消费文化等因素，还不能够完全满足消费者对于某种个性化消费以及购物、休闲、娱乐、餐饮的综合性要求，导致大部分中高收入人群进京消费（可选性强、能够满足个性化消费以及旅游、购物、餐饮的综合性要求）。唐山现阶段对品牌消费意识已经逐步提高和对于所占比重较大的低收入人群主要还是处在价格消费阶段，但存在大量“追牌族”人群对于品牌产品渴望度较高，购物时由于收入以及消费观念因素选择品牌商品的消费者只占30%左右。社区商业及沿街商业业态主要以餐饮、娱乐、烟酒店为主，餐饮娱乐在唐山的沿街底商中占据非常高的比例。从整体来说。应是中，高，低档皆有，中高低比例：（5：1：4

8、）男性商品和女性商品的构成比例约为4：6o对新兴事物接受能力较强，但观念和京津地区相比还有一定的差距。城市的文化氛围不浓，对于高雅消费来说很难形成较大的市场，整体来看消费者收入水平与消费理念不成比例。二、唐山底商分类：1、住宅底商也就是人们常说的商业配套，主要指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或附近区域内消费者的各种需求。2、社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建，以裙房或底商形态设置二类；按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状、块状组团型和条块结合型三类；按商业布局的分类又可以分为“沿

9、街式”、“裙组式”、“点式”、“会所式”四类。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。3、按商业功能来看，主要分为两种，即服务于小区内部和服务于小区外部。服务于小区内部的底商主要以社区居民为服务对象，根据小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯以综合经营各类、各层次的消费品为主，规模一般较小，但服务种类比较齐全，可基本满足居民的日常生活所需，主要有小型超市、发廊、洗染店、便利店等等，如祥富里小区内底商、祥荣里底商等。服务于小区外部的底商,则主要

10、是面临主次干道，在功能上考虑周边商业态势和街区功能的底商，店铺面积一般较大，主要有大型超市、大中型餐饮休闲行业、各种专卖店、公司办事处等等，这一类型在底商中占据了绝大多数，例如天元帝景、时代景苑小区沿街底商等三、唐山市底商的市场状况：除了唐山市现有商业集中分布的五个区域以外，唐山市各居住小区分布着住宅底商以及社区内便利店，满足了社区居民的生活需要，在整个唐山的商业流通服务行业起到了补充和延伸的作用。现有的小区底商的商业分布中呈现以下现象：传统行业主导地位明显。从路北底商所分布的行业来看，服务业占据支配地位。其中在各服务行业中，商贸流通、餐饮业等传统行业无论从户数、营业收入还是上缴税金均居主导地

11、位。在此次调查中走访了多个小区并进行了分析。从路北的底商现状来看，底商虽说对经济的发展起到了相当重要的作用，并方便了广大小区居民的生活。但底商多是开发商出于追求利润最大化而建，并非出于小区配套的目的，建设之初对底商的经营模式、经营类型和范围没有任何限定，致使小饭馆、小发廊、歌厅、娱乐城等与居民楼相混杂，商业和住宅互相干扰，部分小区内环境混乱，居民居住环境的舒适度大大降低。唐山多数开发商将商铺视为利润的重要来源，因而只要条件允许,开发商就会尽可能多建商铺，于是出现了凡是临街都有商铺的“惯例”，极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺普遍为2层甚至更高的。过多的商铺设计不但影响了社区的居住品

12、质，也造成了唐山现有底商的相对过剩。根据行业经验值，一个城市人口与商业面积的合理比值在1.4平方米1.6平方米/人之间，而非商业区的普通住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。第三部分对项目周边底商的调查分析一、唐山居住小区底商调查分析:结合项目项目情况在唐山市内选取了金洋旺座、龙庭盛世、银安雅园、天元帝景、绿锦园、唐人起居、时代景苑、馨秀园、华宁景苑、东方广场世纪花园、鹭港、香木林、翡翠城、玫瑰庄园共计14个小区进行了以及新街、唐人街两个步行街进行了走访调查。1、建筑楼层调查分析：从图示中可看出，唐山市内近三年来开发的楼盘中底商（沿街商铺）建筑设计为二层的占绝大多数，竟高达81

13、%,成为目前市场上房地产开发的主流楼层；但是从市场认可度来说，由于受到底商面积及总价的影响因素，底商的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上底商招商经营将十分困难。在走访的已经建成的小区中，底商为一层的项目的东方广场世纪花园、时代景苑临丰源道底商及新街商铺等，同地段建筑楼层为一层的底商入驻率远高于二层的底商。真正作为商铺投资者及经营者来说，第一考虑的是地段，但考虑最多的是商铺本身的实用面积，其次才是价格、开间、层高等，因此在市场上建筑楼层设计为单层的底商会更受消费者的青睐。2、面宽调

14、查分析：底商面宽市场比重20M15M10M9M8MH6M从图示中可看出，面宽为八米的商铺现在市场上占41%的份额，面宽设计为八至九米的商铺是最理想的，因为框架结构建筑柱间距最大为九米；同时从商业经营角度来说，面宽为八米的商铺会避免承重柱的困扰，实用面积也会最合理。3、进深调查分析底商进深市场比重20M18M15M12MIOM8M从以上图示可看出，进深设计为15米的商铺为最多，进深太大日照时间太短，采光也不会太好，还会增加耗能；短进深一直是消费者所想要的，1275米进深设计从房地产开发来说既可中和消费者的需求又可兼顾自己的经济利益。大，虽然对于消费者来说首层层高越高越好，但是从小区底商业态分析来

15、看，因为不可能有大型百货与超市等的入驻，所以一般来说，3.9米的首层层高设计就可以满足要求；如果层高再低一些装修吊顶加装灯光后就会让人感觉很压抑。5、次层层高调查分析：米的层高来说对于消费者来说也是最好不过了，因为作为商业经营来说，二三层是不可能作经营面积来用的，因此装修方面也不会要求太好，对层高的要求也是一般不做要求的，通常3.3-3.6米就可以满足业主的需求。6、主力面积调查分析:主力面积市场比重口301f以上B251-300m2201-250m2151-200m2101-150m2口IOOnf以下从以上图示来看，因多数底商为两层设计，面宽多为八至九米，进深多为十二至十五米，单层面积约100735平米，主力面积区间应为200-300平米；但真正从市场反馈的销售信息来看，两层商铺超过二百平米，投资者所承受的资金压力会很大，市场抗性也最大；因此两层底商主力面积在150-200平米，单层底商主力面积在100-150平米的设计才是最合适。7、底商均价调查分析：底商均价区间市场比例口8000-10000元IooOI-12000元12001-15000元口15000元以上从以上图