问题楼盘破产重整成功案例分析.docx

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1、一、案情简介二、案件典型做法及意义（一）快速复工复建、重构社会信心、化解信访压力（二）充分发挥“府院联动”机制的作用，形成化解问题楼盘的合力（三）合理调整项目建设规划，增加债权人的受偿率案情简介河南润辉置业有限公司（以下简称“润辉置业公司”）因严重资不抵债且不能清偿到期债务，通许县人民法院根据债权人河南新众达建筑安装有限公司的申请，于2023年3月7日以（2023）豫0222破申1号民事裁定书裁定受理对润辉置业公司的重整申请，并于2023年3月18日依法指定河南文丰律师事务所、河南子建律师事务所担任管理人。润辉置业公司开发的“润辉枫林湾”项目位于河南省开封市通许县富民路西100米，规划建设6栋

2、18层、7栋26层高层及两条商业街构成的一个综合性社区项目，项目在2013年开工建设，由于经营不善、资金断流、对外担保等因素，诉讼案件查封大量房产无法继续开展经营而停止营业，2023年底工程停工。“润辉枫林湾”项目规划总建筑面积15万平方米，已建完工交房建筑总面积9万平方米，在建工程总面积4.8万平方米，剩余未建筑面积约18万平方米。由于部分已售房屋难以按期建成交房（300余套），已交房房屋无法办理产权证（600余套），购房户、施工方及其他大量债权人权利迟迟无法实现，购房人长期群体信访，政府维稳压力极大。只有通过破产重整程序，才可合理厘清资产债务状况、调整债权结构、引进建设资金、投资人,尽快完

3、成在建工程续建，依法保护消费性购房户的生存权和居住权，维护社会稳定；同时最大限度清偿工程款优先债权人、担保权人、职工债权、税款债权及其他普通债权等各类债权。管理人接受指定后，在通许县人民法院的监督和指导下，严格按照企业破产法的规定履行相关职责，一方面于2023年6月初经债权人会议、法院批准招募垫资施工单位，开始对枫林湾项目部分未完工程进行了续建；另一方面按照法定程序，全力做好与重整程序相关的各项工作。管理人本着债权人利益最大化、社会负面影响最小化的原则，在充分尊重评估机构出具的专业评估结论的前提下，通过法律风险评估和论证、项目可行性预判和分析，并根据破产法的相关规定，结合润辉置业公司的实际情况

4、及未来现金流和债务承担能力的综合分析，管理人制定了切实可行的重整计划草案，调整了各类型债权的清偿比例，以维护债权人之间的利益平衡，盘活债务人资产以实现债权清偿的最大化。2023年12月230,本案召开第四次债权人会议，高票通过了河南润辉置业有限公司重整计划（草案），通许县人民法院于2023年12月29日批准了该重整计划，目前重整计划正在顺利实施，保交楼部分的4.8万平方米在建基本建设完成，绿化管网等配套设施也在紧张的施工中，计划在6月底即可以全部竣工验收、交付使用。本次重整案件，通过先行招募垫资总承包施工单位，对未建工程开展复工复建，同时全力推进破产重整程序，招募合格投资人，实现债权人最大的权

5、益救济，顺利破解了600余户购房人入住但无法网签办证、300余户购房人在买房后长期无房可住、却要承担高额房贷的困境，最大限度保护了职工、债权人等各方权益，解决了重大民生问题，促进了社会的和谐与稳定。案件典型做法及意义河南润辉置业有限公司破产重整案件是河南省通许县人民法院自行受理并办理成功的第一例破产重整案件，本案充分发挥了破产重整程序在挽救企业危机中的重大效用，填补了通许县问题楼盘重整成功的实务空白，为之后法院处理类似重整案件提供了参考。（一）快速复工复建、重构社会信心、化解信访压力“润辉.枫林湾”项目2013年开工建设，分两期进行开发，首期已竣工8栋楼，已交付业主入住，但是由于司法查封、在建

6、工程抵押等原因大部分无法网签办证；后期该企业由于建设开发周期过长，资金成本大幅增加，销售收入过多用于偿还融资成本，加上经营不善、巨额对外担保等因素，导致负债累累，诉讼案件查封大量房产无法继续开展开发而停止营业，2023年底工程停工，导致烂尾。在建工程为1#、10#、12#、15#楼，其中1#楼二次结构基本完成、10#楼主体剩顶楼未浇筑封顶、12#楼主体封顶、15#楼二次结构和屋面工程基本完成，13#楼未建，1#、15#楼商业未建，地库未建。由于部分已售房屋难以按期建成交房（367套），已交房房屋无法办理产权证（672套），购房户、施工方及其他大量债权人权利无法实现，长期多次群体上访，政府的社会

7、维稳压力极大。进入破产程序后，法院和管理人对项目的现状进行了深入的调查研判，发现，该项目地理位置优越，紧邻通许县第一高中、通许县职业高中等教育机构，有优良的教育资源；距离南兰高速仅有1公里路程，交通出行方便；距离通许县人民医院等医疗机构1公里左右，有便捷的就医条件，周边生活设施齐全，市场对该楼盘的认可度较高。此外，根据管理人对企业资产的调查，该项目尚有部分未销售的房产以及13#楼待建工程、储藏室、地下车库等资产，此外，还有1千余万元的应收房款，经测算剩余资产价值，具备引进投资人复工复建的条件。在此基础上，管理人及时招募了工程造价鉴定机构、工程质量鉴定机构，由质量鉴定机构对已完成的在建工程质量进

8、行鉴定，确定是否具备续建的质量要求；由工程造价鉴定机构会同各方确定已完工、未完工的工作界面，对已完工工程量造价以及续建的工程预算做出鉴定。完成以上工作后，管理人向人民法院申请恢复企业经营并得到了法院的批准，为了尽快复工复建，化解社会矛盾，在企业没有任何库存现金以及收入的情况下，管理人拟定了向社会公开招募垫资施工单位开展复工复建的方案。关于垫资施工单位的垫资款性质问题，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定（三）（2023修正）第二条的规定，“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借

9、款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。”管理人认为应当纳入共益债的范畴，这对于垫资建设的施工单位的资金安全以及施工权益提供了法律上的保障。经管理人向人民法院申请，通许县人民法院批准了公开招募垫资施工单位的方案。管理人通过公开发布招募信息、公开评审，成功招募到垫资施工单位，并在5月16日与施工单位正式签订全垫资施工合同，签约后，在各方的配合下，又顺利完成了垫资施工单位与前期施工单位的退场和交接工作，以及施工备案、施工证办理等工作，为正式复工复建铺平了道路。

10、在案件受理仅仅三个月后，“润辉枫林湾”项目于2023年6月8日就正式复工复建，迅速稳定了购房人、债权人的情绪，化解了群体信访的压力，为下一步顺利推进破产重整工作打下了坚实的基础。（二）充分发挥“府院联动”机制的作用，形成化解问题楼盘的合力“问题楼盘”的破产重整既涉及复杂的法律问题，同时更需要调动、整合各种社会资源帮助企业重生，比如资金、税收、规划、质量检测、不动产登记办证、电力验收等等一系列的问题，离开了政府的支持，仅仅依靠法院和管理人的力量是无法顺利解决的。通许县人民政府高度重视“问题楼盘”的化解工作，建立“府院联动”机制，成立“问题楼盘”工作领导小组，对房企的破产重整工作进行指导和监督，并

11、在政策范围内对“润辉枫林湾”项目的重整提供最大支持。为了尽快完成复工复建以及后续未建工程建设，增加债务人财产,维护全体债权人利益。管理人根据河南省、开封市“保交楼、保民生”会议精神，在润辉枫林湾项目符合政府专项借款资金的支持的情况下，管理人向政府申请专项借款资金三千万元用于解决建设资金问题，以未售房源提供抵押担保，获得了批准，极大的缓解了企业缺乏建设资金的问题。根据“保交楼、保民生”专项借款资金使用的要求，该项资金仅能使用在“润辉枫林湾”项目剩余保交楼工程项目，以及保交楼部分地库、地面绿化、管网等附属配套设施的建设上，政府制订了详细的资金使用流程及办法，严格监管资金的使用和偿还。此外，在项目复

12、工手续的办理、建设规划的变更、电力设施的验收与交接、企业信用修复、按揭银行的对接、现售证、不动产登记的办理、税收的优惠等各个方面，县政府都给予了大力的支持，保障了各个环节的工作畅通，重整计划执行期间，顺利解决了规划调整、供水、供电、不动产容缺办证等一系列的问题，保障了重整计划的顺利实施。（三）合理调整项目建设规划，增加债权人的受偿率为使润辉置业公司恢复持续经营能力和盈利能力，管理人在深入调查研究润辉置业公司资产、负债、重整可行性情况的基础上，制订了续建“润辉枫林湾”项目的重整经营方案，该计划主要是采用申请企业纾困资金与施工方垫资建设、投资人后期投资等多维度、多手段投资组合的方式，将枫林湾项目按

13、照调整后获批的规划设计图纸建设完毕，实现保交楼、保民生任务，实现职工、债权人等权利主体最大限度的债务清偿。根据评估机构的评估报告，润辉置业公司“枫林湾”评估基准日的初步评估市场价值为人民币5000余万元，根据评估机构出具的河南润辉置业有限公司拥有的实物资产清算价值说明，公司企业清算状态下实物资产清算价值为4000余万元，在清算状态下，除了部分购房人债权能够得到清偿（已交房款清偿率只有26%）,包括工程款债权、抵押债权、职工债权、普通债权的清偿率均为0,“保交楼、保民生”的目标必然落空。为了保交楼、提升债权人的清偿率，只有重整成功一条路可行。管理人经过深入研究资产状况并结合各机构专业人员的意见，

14、发现该项目已经获批的建设规划、施工图面积在不超过现有容积率的前提下，可以进行优化提升，13#楼调规成功后可以增加4000余平方米的建筑面积，将大幅度提升债权清偿率，该方案经向法院和工作组汇报后得到了肯定和支持。调整规划后，根据评估机构对已建成未售住宅、物业用房、商业用房，四栋在建工程中的未售住宅、未售商业及未售地下储物间以现房交付的市场价值进行预测估值，初步预测估值结果为7000余万元；对13#号楼未售房产、未售商业、未售储物间及整个小区的地下车库以现房交付的市场价值进行预测估值，初步预测估值结果为7900余万元，合计初步预测估值结果合计1.5亿元，以上预测估值结果加上完工后已售房产的应收账款

15、等其他资产，续建完成后预估企业资产总价值17亿元。经测算，重整状态下，在完成保交楼任务的同时,各组债权的清偿率明显得到提升。正是有了这些深入的工作和分析，管理人制订的破产重整计划（草案）才得到了各方的认可，在第四次债权人会议上，出资人、职工、优先权人、国家债权人、普通债权人等各组均高票表决通过了破产重整计划（草案）。也正是有了前期管理人团队脚踏实地、扎实的工作态度、守正创新的工作方法、科学严谨的制订计划、政府法院的大力支持，保障了重整计划顺利的实施，给购房人交房、办证在即，给债权人的兑付也在按部就班推进。河南润辉置业有限公司破产重整案件在通许县人民政府的领导下，法院和管理人团队依法、有序、高效

16、办案，通过招募垫资施工人快速实现复工复建，稳定了社会大局；通过“府院联动机制”的政策支持，获得了纾困资金贷款，化解了资金困局；通过合理调整建筑规划，增加了破产财产、提升了债权清偿率，因此，也得到了广大购房人、债权人的支持，2023年12月23日，本案召开第四次债权人会议，各组债权人高票通过了河南润辉置业有限公司重整计划（草案），通许县人民法院于2023年12月29日批准了该重整计划，从而圆满完成了通许县第一例房企破产重整案件，目前企业的经营已经走入正轨，二期在建工程即将交工，三期工程待手续完善后也将开工建设，一举化解了近千户业主交房、网签备案、办证难题，债权人、职工权益得到最大限度的保护，为通许县的社会稳定、经济发展贡献了一份力量。