汽车综合产业园物业管理方案（纯方案28页）.docx

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1、物业服务项目管理方案一.物业服务管技术部分第一章 项目物业管理的理念第一节汽车综合产业园简介和物业所需解决的主要问题5第二节物业管理理念及思路6第二章拟采取的物业服务措施7第三章项目物业服务管理的方式8第一节物业管理处的服务管理模式8第二节组织架构9第四章管理人员、员工素质要求10第五章促进招商的建议和配合招商的措施、承诺12第一节 汽车产园物业服务对象的定位12第二节物业配合招商流程及措施13第三节招商所需的资料15第六章物业接管计划第一节物业接管项目所需资料16第二节物业接管项目所需接管的资料16第三节招商方面所需接管的资料16第七章项目接管流程18第八章 物业接管时间计划19第九章 物业

2、日常管理目标承诺20第十章各项日常管理服务工作标准及承诺22二、物业服务费报价部分A物业服务项目预算书34物业管理运营费用表34附1人工成本352法定加班费353设施维护费364保洁物料费37B物业服务管理开办费用预算表38附1物业管理人员服装配置费明细表38附2一期行政办公开支费40附3一期人员招聘培训费略附4保洁开办费41附5工程维护开办费42附6安全维护开办费43附7客服服务中心及其它开办费43附8绿化开办费44C前期物业开荒报价：44服务管理技术部分第一章 项目物业管理的理念第一节：汽车综合产业园简介和物业所需解决的主要问题1 .汽车综合产业园简介：汽车综合产业园占地285亩，总建筑面

3、积28万平方米，投资4. 6 亿元人民币，是湖北宇东置业有限公司巨资打造，集二手车置换、汽 车美容、汽车展示以及汽车改装于一体的综合汽车产业园。汽车综合 产业园，是按照湖北省汽车产业“十二五”发展规划有关“建设 省内中心城市高标准二手车交易示范中心”的要求开发的项目；也是 省、市区主管部门希望建成的武汉市二手车市场改造升级的示范基 地。它的建成将给华中地区二手车交易市场用户提供一个全新的交易 平台，在华中地区二手车交易行业中树立一个新的里程碑。2 .作为专业市场的共性和物业服务管理的个性，物业管理主要是实现 和解决如下问题：A.综合业务：项目前期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开

4、 业准备工作并存。其工作压力大，工作头序多，如何实现顺利过渡， 是物业管理首要之急！B.实行物业服务管理：对入驻商户按物业管理条例，结合园区实际情况进行日常服务、 秩序维护、保洁绿化、设施维护保养、应急措施处理等规范化物业服 务和管理。C.人员素质:招商入驻的客户大部分为经营者，其余小量有投资者和创业者， 其特殊的人员结构为物业管理带来更高的现代管理要求，也就必须融 入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业服务管理的人员素质 提出更高的要求！D.物业费用：专业的物业服务管理和科学规范的物业运作要求宇东置业公司对 物业服务管理提供必要的物业服务管理费用。第二节物业管理理念及思路1 .管理理念经

5、过对汽车综合产业园商户结构、建筑结构的调查，整理出汽车 综合产业园的核心问题在于：提高服务质量.降低营运成本。建议对其经营管理结构提出如下经营理念：A.理念一：（针对项目）紧紧围绕“服务商户、创造效益”的核心理念，提供“精品服务” 的优质服务项目；B.理念二：（针对规则）倡导“以商户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客 户需求价值链；C.理念三：（针对行为）倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；D.理念四：（针对结果）致力于与商户建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您 满意”的服务理念；2 .在确定管理模式的基础上，针对汽车综合产业园的特色及实际情 况，我们初步提出了全方位物

6、业服务管理的基本思路：思路一：采用整体服务管理和专业服务管理相结合的办法思路二：强调成本控制意识和成本管理程序思路三：强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进思路四：确保公众服务的规范化与特约服务的个性化思路五：确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美思路六：致力于培养员工的专业素质与入驻商户的自律意识思路七：致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升思路八：致力于商业文化功能的提升，不断提高汽车产业园的商 业品牌收益第二章拟采取的物业服务措施1 .逐步融入IS090012000质量管理体系；通过质量管理体系的 认证，可以科学的、规范的建立一套服务管理制度，这对物业服务管 理各项目工作的执行

7、与检查标准有着直接的指导作用；2 .结合本产业园特点，为进驻商户提供汽车综合产业园区特色服务。3 .建立素质优良的物业服务管理团队。我们将根据综合产业园区发展和行业的特殊性与共性，建立一支高素质的物业服务管理团队， 并派遣、聘请专业的管理人员为入驻商户提供服务管理。4 .物业管理处建立完善的员工培训机制。将员工的培训工作放在 第一位，建立员工信息库。5 .致力于汽车综合产业园区的公共设施、设备的循环改进。作为 物业服务管理，我们将致力于物业日常服务管理，同时也对物业服务 管理项目中的设备、设施进行不断的改进。6 .加强入驻产业园区商户的行业自律管理，充分整合并借助商户 力量进行行业力量的整合，

8、建立不同的行业协会或以会员制逐步改善 商户的社会地位。第三章 项目物业服务管理的方式第一节物业管理处的服务管理模式及组织架构服务管理模式：作为新的物业项目，我们将采取先进的物业管理模式, 并结合IS090012000质量管理体系进行修正改进，我们根据汽车产 业园的行业特点和所处地理位置的特点，拟所采取的物业管理模式 为：“以商户服务为中心，以服务品质为向导”有规则、有步骤地进 行运作。第二节 华睦物业腾宇汽车综合产业园管理处组织架构设置说明:1 .组织架构的设置本着精简高效，一专多能的原则，采取物业管 理处主任负责制，签订经营目标责任书，实行经营目标考核；2 .管理处主任采取公平竞争、选聘上岗

9、的公正原则，选拔优秀的 管理人才上岗。保证管理处的工作效率和服务管理质量；第四章管理人员、员工素质要求L总体要求：D .人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展;2 ）.树立管理者就是培训者的思路；3 .服务管理人员的素质要求：产业园管理处主任大专以上学历，工商行政或物业管理相关专 业；持有物业管理上岗证，具有类似物业管理 经验，熟悉IS090012000质量管理体系。配备1人4 .汽车产业园服务员工素质描述:职务 （岗 位）性别 要求年龄 要求文化程 度要求工作技能及工作经验要求-置数 一配人.物业 管理 员女2535 岁高中以 上持有物业管理上岗证，具有物业管理经 验，熟悉IS090

10、012000质量管理体系3名保安 员男2045 岁高中退伍军人、身体健康，五官端正；责任 心强；14人保安 队长男35 - 45岁高中身高1. 68米以上，身体强壮、健康，五 官端正；沟通能力强，有亲合力；有相 关工作经历二年以上。1人绿化 工男50岁以 下高中有一定的绿化种植技术，能整修草坪、 花卉，树木。1人保洁 工人不限50岁以 下初中身体健康，五官端正，动作麻利 有工作经验。20工程 主管男40岁以 下大专以 上具有三年以上物业管理经验及二年以上 的相关维修、维护管理经验；具有中级1人以上的相关技能等级资格维修 技工男35岁以 下中专具有初级以上的相关技能等级资格，二 年以上相关工作经

11、验水、电 工2人合计42+1说明：1、此为一、二期及前期物业开办期间人员的满员配备（前 期物业开办结束后即物业管理员可减少一人）；2、可根据汽车综合 产业园商户入驻的多少对相关服务管理人员进行调整或适当压缩。第五章 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺第一节汽车产业园物业服务对象的定位发展目标：打造华中最大的二手车交易市场。市场品牌化、管理专业 化、交易规模化的二手汽车交易市场；经营定位：车辆展示、改装、维修、交易、为一体的汽车产业园；战略定位：立足华中、幅射周边省市、面向全国；商户定位：生产厂家、总代理、总经销、4 S店、连锁专卖企业等；服务定位：统一品牌形象、统一员工培训、统一安全保卫；第

12、二节招商物业配合流程及措施:1.2.后期物业管理工作流程:1） .领取收铺通知单：A.由施工单位、工程项目部实行交铺于物业管理处；招商部交收 铺客户名单于物管处；B.由物业管理员拟定收铺通知单；交由物管处主任审批；C.由物业管理员传达收铺通知；（书面通知或电话通知）（后附表）2） .交铺：物业管理处：客户查验铺位2办理交铺手续 一 3交锁匙A. 办理交铺手续；（领取商户手册、广告管理规定、消 防安全管理责任书、商铺装修管理规定、签订物业服务 管理协议）B. 交锁匙；A.领取并填写装修申请表；（后附表）B.审批；C.不同意的退回重新修改方案；同意的交纳押金和应交款项和办 理手续；D.装修；E.验

13、收；不合格的整改；第三节招商所需物业资料：1.不同时期的物业资料：1）招商期及物业前期：A认租须知（已有）认租确认书（已有） 认租流程（已有）B：商铺租赁须知（已有商铺租赁合同（已有） 商户公约（拟定） 商铺管理规定；（拟定）C：物业收费一览表（拟定） 铺位平面图（拟定）铺位租价表(拟定)装修管理规定、装修申请审批表(拟定)消防安全责任书(拟定)广告管理规定(拟定)商品放行证明条(拟定)违章记录簿(拟定)2)资料具体内容：(见付件)第六章物业接管计划第一节物业接管项目1 .所需资料：(1)商户接管验收工程验收程序(2)商户建筑接管验收记录表(3)商户给排水接管验收记录表(4)商户电气接管验收记

14、录表(5)公用机电设备验收单(6)公用建筑、小型设施验收单(7)室外给排水验收单(8)园区公用建筑设施交接单(9)园区接管验收移交工程资料清单(10)验收中发现问题的解决办法(11)接管验收记录(12)工程质量问题处理通知单第二节所需接管资料：(I)o项目资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；C .建筑执照；(2)市府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；C.市房管办园区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供.用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；(3).工程技术资料a.建筑、结构、电气(强弱电)、给排水(包括消防)等工 程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。b.地质勘察报告；C.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记 录)；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；1 .竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；L水、电等设备的检验合格证；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.给排水管道的试压