[全]民法复习 租赁合同 全考点[法考详解].docx

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1、民法复习租赁合同全考点租赁合同是基础原理的应用。租赁是一个负担行为，是债权债务关系,不发生物权变动。束已合同，严守合同相对性原理。6个月以上的租赁合同容易产生纠纷，建议采用书面形式。如果超6个月，没有采用书面形式，确定不了租期，确定为不定期租赁合同（对于租赁者不利）。租赁期限不宜过长，过长的租赁容易出现出租人压榨承租人情况。租赁合同最长不得超过20年。登记备案制度，主要用于政府调控，管理性或取缔性强制规定。没登记的，不影响租赁合同的有效性。风险承担由出租人承担。出租人和承租人的义务。出租人的义务就是维修义务。维修情况三种,有约从约、无约出租人维修、承租人导致的自己修。承租人的义务就是，禁止擅自

2、转租。如果承租人就擅自转租，出租人享有法定解除权（根本违约）。只能解除出租人与承租人的合同，这是合同相对性原理。至于承租人和转租人租赁合同，其与出租人无关系。法定解除权（根本违约）,租赁物被司法机关或行政机关依法查封扣押，就得解除合同。买卖不破租赁，适用于所有的租赁合同，其必备前提是租赁权在先，先租后卖（或先租后押），买卖不破租赁。动产抵押未登记，不得对抗善意第三人（可以是善意承租人）。优先购买权，只有在房屋承租人面前有用，才能保护房屋承租人的居住利益。适用范围仅仅只是房屋。如果出租的车辆、船、机器、飞机等就不可行。例如，甲占房八成，乙占房二成，甲或乙或甲（因为租赁关系不改变物权变动）均可对外

3、出租合法有效，同意出租给丙，再经同意转租给丁。如果乙准备转让其二成占房份额，甲丙丁均享有优先购买权。甲的优先购买权的原因是，按份共有人，物权效力带来的优先购买权。丙的优先购买权来自，债权的效力，房屋的承租人。丁的优先购买权,也是债权的效力，房屋的承租人。物权是支配权，债权是请求权。物权优于债权。同样是优先购买权，这样物权的按份共有人最优先，甲第一优先购买权。由于租赁的债权关系而产生优先购买权，保护居住者利益，这时就居住的丁优先于丙。总之，按份共有人大于次承租人大于承租人。出卖给八类近亲属，配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。人身大于财产。出卖房屋给亲属更是优先于承租

4、人。出租人准备卖房时，将同等价格通知承租人，15天内未作表示的，视为放弃优先购买权。善意购买人甲将房屋出租给乙，（甲乙之间法律关系，负担行为，债权债务关系），租期5年，租期未到时，未通知丙（未通知就是侵犯了丙的优先购买权）,就将房屋出卖给了不知情的丙。甲出卖自己房屋，是有权处分，同时侵犯了承租人乙的优先购买权。有权处分+有效合同+登记或交付=物权变动=继受取得。丙继受取得房屋所有权。无权处分的不知情就是常用善意取得。此时,因为是有权处分，知情不知情与取得并无联系。此时丙的不知情，只是对甲的侵犯乙的优先购买权不知情况，丙没有侵犯。甲要求乙自愿放弃行权，放弃优先购买权。但是乙不放弃。不能解除合同，

5、先租再卖的情况是买卖不破租赁，更没有无法履行，租赁目的可以实现，租期到期后才需要撤出。甲卖给丙的行为是有权处分，属于物权变动。丙获得房屋所有权后，不能要求承租人乙的搬离。租赁在卖买前，买卖不破租赁。丙获得房屋所有权后，承租人的租金交付，按照合同相对性原理执行。租金收益就交给丙，但不能让乙搬离或解除合同，只能租期到朗后，才能让其搬离。丙的不知情，只是判定是否构成对承租人乙的优先购买权的侵权责任。不是物权变动的善意第三人的不知情。乙丕亘以基于甲的优先购买权受到侵犯，追究甲的侵权责任。侵权责任四要件，侵害行为、损害后果、因果关系、主观过错。原因是乙无过错。乙请求法院判定，甲和丙的买卖合同无效，不予支

6、持。优先购买权的救济（就是赔偿责任），如进行拍卖，但承租人未参加,即视为放弃优先购买权。续租权，承租人因意外等情况，其共同居住成员，可以依据承租人合同时间，继续继租。同等条件下，优先承租权，优先是为了保护屋屋承租人的利益。有此权是法律赋予的，但实际上能否实现，则看实际情况。二是转租，1合法转租，经过出租人同意的转租。2违法转租，擅自转租。合法转租，出租合同，转租情况得到出租人同意。三层法律关系，出租人与承租人的关系为本租关系，承租人与转租人的关系为转租关系。合同相对性原理，合同各自各处理。转租人在租期内擅自（擅自就是无权意思）拆除房屋一面墙。后结果被原出租人发现（发现即知情了解知悉，意味着可以

7、行权，就有着行权期限）。转租情况，合同相对性原理（束已合同，约束自己），各收各合同约定的租金。承租人的租金差价不是不当得利。不当得利四要件，法定之债，没有法定或约定的原因，一方获利一方受损，二者有因果关系。第三人代位履行抗辩权，承租人欠付租金后，首先出租人催告，催告后还不履行交付租金，出租人可以解除合同。一旦租赁合同被解除，转租赁合同就得终止，没有能继续履行的基础了。最后转租人因转租合同终止，救济自己的权利就得代位履行抗辩权。可以采用，第三人代为清偿，即转租人直接上交出租人的应收租金，然后转租人就对承租人产生追偿权。可以采用延长租期，也可以从租金中抵扣。出租人直接起诉转租人（因转租人擅自拆墙）

8、，不能追偿违约责任，（因为无约，无合同），侵权责任，恢复原状，侵权加恢复原状。出租人起诉承租人，不能追究承租人的侵权责任，因为侵权行为（拆墙行不是承租所做的），违约责任，恢复原状，违约加恢复原状。如出租人承担了拆墙行为的责任，其后可以再主张合同责任，唯一合法有效的转租合同，追究违约责任。擅自转租。未经出租人同意。承租人擅自转租至第三人，擅自就是无权。出租人要求第三人搬离。情况下，出租人有权解除与承租人的租赁合同，有权的原因是承租人根本违约。出租人与承租人解除合同，行权时间为六个月（除斥期间）。除斥期间过了后，即视为出租人同意转租。出租人与承租人解除租赁合同以后，可以要求第三人搬离房屋。撤离就是

9、返还原物请求权，所有权人，无权占有。出租人与承租人解除合同后，第三人逾期腾房，（逾期不走，就是不当得利），产生占有使用费。出租人解除与承租人的合同，第三人救济自己权利方式就是追究违约责任。转租合同还是无效，（违章、违法），私自加盖房屋，并收取额外租金,租赁合同无效，就不能收租金，收取的是占有使用费。一房数租，权利冲突，排序，房子价值大，法律强行规定少。合同均有效，因为皆是有权处分。债权平等性，想履行谁就履行谁。最后无法获得所有权的，追究违约责任。一房数租和特殊动产数卖和普通动产数卖，头尾不变，中间有区别。动产担保的排序，高到低，留置权，购买价金担保权，登记的动抵押权和动产质权（两者顺序不定，依

10、据成立在先原则），未登记的动产抵押权。装饰装修和扩建，就是添附。没有经过出租人同意的添附行为，自己承担法律后果，不能追究出租人的得利。经出租人同意的添附，（有约从约），无约的不得请求出租人补偿。扩建的手续，先报批再扩建，先扩建就是违章建筑，无所有权但有占有的事实状态或事实管领力。?曲法部门拆除后，建筑费材料费等违章者自我承担。承租人征得出租人同意进行了扩建，结果双方均有过错，出租人过错是没权利同意却私自同意，承租人过错是违章行为。共同承担违章扩建的损失。不定期制度，就是无期限则无预期，双方均可以随时行权。租期6个月以上，未采用书面形式并且无法确定租赁期限的,将会被认定为不定期租赁合同。不定期租赁合同对承租人不利，因为出租人多希望每年涨租金每月涨甚至每天都涨。可以随时行权并解除合同，对于承租人不利。注意，是双方均有解除权，但必须得提前通知。租赁关系，负担行为，债权债务关系。没有物权变动，更不会涉及物权基础上的处分，无权处分有权处分更用不上。