农村房屋买卖纠纷10种情况处理方法.docx
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1、农村房屋买卖纠纷10种情况处理方法1 .在房屋登记制度尚不完善时,双方并未订立书面协议,如何确认农村房屋买卖关系是否存在【张某清与冯某霞、崔某、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷申请再审案,最高人民法院公报2000年第5期】案例要旨:对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件,在双方没有订立书面协议时,确认房屋买卖关系是否存在,应结合实际履行情况,考虑买受人是否支付了对价,房屋价值与支付的价格是否合理,出卖人是否交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有,在此期间出卖人是否主张过权利,能否排除借用或租赁等关系,在此基础上进行综合分析判断。2 .出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用
2、权后,又主张合同无效的,应认定出卖人对合同无效具有较大过错,需赔偿买受人的损失【施某培等人与杨某军宅基地买卖纠纷案,民事审判指导与参考2019年第2辑】案例要旨:出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后,又主张合同无效的,认定出卖人对合同无效具有较大过错,(法院确定出卖人具有90%的过错)并以现有房屋价值(含土地价值)与购买房屋时的差价确定买受人的损失。3 .能否仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由,否定农村房屋产权转让的效力【孙某培等与孙某祥农村房屋转让纠纷上诉案,人民法院案例选刊载】案例要旨:农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在。随着城镇化进程加快,农村房屋转
3、让及土地流转迅速增多,而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下,曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移。在物权法司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前,法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力;即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后,也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由,否定农村房屋产权转让的效力;如果无法确定出让人是否为有权处分,则可以准用动产善意取得的构成要件,准予善意取得,以维护交易安全。4,城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有关系等考虑其效力,不宜直接认定为无效【马某民诉陈某印房屋买卖合同案,中国审判案例要览刊载】案
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