建筑物和设施设备的全生命周期管理.docx
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1、建筑物和设施设备的全生命周期管理城市化是国家发展的趋势。长期来看,房地产行业仍将保持上升发展的趋势,但住宅物业的投资价值将呈下降趋势。国家之所以会对房地产市场进行调控,是因为百姓的购房愿望、承受能力和住宅物业的现实价格之间出现了差距。今后,房地产行业仍将继续发展一一当住宅物业的投资价值受到抑制时,资本自然会向商业物业流动。目前,中国的建筑物发展仍然停留在满足基本需求和基本功能的层次上,而国外的建筑物发展已经进入了 “绿色建筑”的时代,国内企业需要用很长时间才能赶上。建筑物全生命周期的发展随着房地产行业的发展,物业管理的需求群体、需求量和管理方法,已经呈现出差异化的特征:住宅物业管理由于受到房地
2、产调控政策的影响,服务水准将保持相对平稳,而专业物业管理目前已经成型并将得以持续发展下去。从建筑物全生命周期的角度看,不管是自建自管还是委托他人管理,都存在“有利”与“不利”,关键在于企业的思路和定位。采用非专业的思路来理解建筑物全生命周期,就算开发者自己来管理,也会产生很高的管理成本;采用专业的思路来理解建筑物全生命周期,即便是委托他人管理,仍然能够为业主带来成本优势和竞争优势。作为逐步走向成熟的行业,物业运营者应该重视与专业公司的合作。物业管理有两种模式:自持自管和委托外包。经过几年的发展,专业公司的服务已经日趋成熟,保洁、工程维护、电梯维保等公司的专业化程度都比较高,分工合作时把一些专项
3、业务分包给专业公司,能够发挥它们最大的优势。而这种做法的好处在于:第一,转移一些经营风险;第二,培育专业市场。如果这些业务都由物业公司来承担或者自己成立专业公司,不但会阻碍专业公司的发展,也会阻碍物业公司自身的发展。在物业管理相对发达的国家和地区,建筑物从设计阶段就引入了 “全生命周期”的概念,持续到施工、安装、调试每一部分都将此概念贯彻下来一一在前期阶段就将全生命周期的理念融入到建筑物中,自然会大幅度降低后期物业管理阶段的成本。中国物业管理行业的发展,从深圳开始至今也就30年,而在北京地区的正式发展也只有十几年的时间。尽管已经有企业在建筑物全生命周期方面做得很好,但国内的建筑物全生命周期管理
4、仍处在相对朦胧的探索阶段,也就是说,我们在建设、管理方面体现出的“全生命周期”理念还不够。我们经常会看到,一些几十年、上百年的建筑物,至今仍保持着良好状态,也极少出现漏水等状况,反而是新建的建筑更容易发生漏水、返潮等问题。在北京“721”大雨及其引发的次生灾害中,建筑物漏水、小区浸水等事件经媒体报道后造成了巨大的社会反响。尽管报道的内容比实际情况要夸张些,但整个北京的物业发展确实在大雨之后发生了一些变化:物业公司承接新建物业项目,对物业防水的要求更加严格了;物业防水等方面的设计和实际效果可能会被纳入房屋质检的范围。一旦将房屋建设中可能出现的问题纳入法律范畴,相应的问题就会迎刃而解。全生命周期与
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