鞍山市大德物业有限公司物业管理常见法律问题研究毕业论文.docx

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1、鞍山市大德物业有限公司物业管理常见法律问题研究毕业论文目录摘 要错误!未定义书签。Abstract错误!未定义书签。引 言错误!未定义书签。1物业管理的基本理论概述11.1 物业与物业管理概述11.1.1 物业11.1.2 物业管理11.2 物业管理的理论依据31.3 物业管理权的法律性质42鞍山大德物业有限公司简介62.1 鞍山大德物业有限公司概况62.2 公司的组织结构72.3 鞍山大德物业有限公司的企业文化72.4 鞍山大德物业有限公司服务范围及物业管理服务费用72.5 鞍山大德物业有限公司服务中心工作时间83鞍山大德物业有限公司在物业管理中存在的法律问题93.1 停车位问题93.2 共

2、有部分问题93.3 物业小区的安保问题103.4 物业各种管理费用收费问题124 解决问题的对策144.1 小区停车位问题的解决对策144.1.1 明确权属144.1.2 车位摇号144.1.3 明确停车费的收费原则和标准测算154.1.4 明确限制所有人对停车位的权利154.2 共有部分问题的解决对策164.2.1 建立住宅小区物业共有部分的权属登记制度164.2.2 对共有部分收益的处理164.2.3 侵权业主承担相应责任174.3 物业小区安保问题的解决对策184.3.1 要谨慎拟定合同中的各项条款194.3.2 制定切实可行的规章制度并确保服务合同的履行194.3.3 保留相关证据20

3、4.3.4 完善保安服务与商业保险间的结合204.4 物业各种管理费用收费问题的解决对策214.4.1 明确物业管理收费项目明细标准214.4.2 明确合同权利履行合同义务214.4.3 催讨手段合法214.4.4 引入第三方调解23结论24致谢25参考文献26附录A27附录B321物业管理的基本理论概述1.1 物业与物业管理概述1.1.1 物业“物业一词来源于英文real estate或real property； real estate意指不动产房地产，具体指土地及其附着在土地上的房屋及构筑物；real property除了具有real estate的含义外，还包括它附带的各种利益，即包括

4、所有权以及与此相关的占有权、使用权、收益权、处分权等。我国的“物业一词来自香港及东南亚一带的地区和国家，自20世纪80年代引入我国大陆后，随着我国房地产经济的市场化、“物业”住房商品化以及产权多元化的发展，“物业的概念日益清晰，并成为我国房地产经济中的一个专用名词。它是指已进入市场消费领域、具有明确权益的各类房屋建筑、附属设施以及相关的配套系统。主要包括：(1)已经完成并具有设定功能和经济价值的各类房屋建筑，主要有住宅楼、公共商业楼、写字楼、旅游宾馆、工厂厂房等；(2)与上述房屋建筑相配套的设备和市政公共设施；(3)房屋所在地的场地及绿地、医院、停车场、小区非主干交通道路。显然，我国物业的含义

5、倾向于real property。物业状况的优劣，体现了一个国家或一个城市基本的精神风貌。1.1.2 物业管理在中国物业管理实务一书中是这样规定的：“物业管理是由专门的机构和人员,按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化，安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务” O这个定义突出强调了几点：(1)物业管理的主体必须是由专门的机构和人员来进行的。换句话说，物业管理必须由具有一定资质资格的机构和人员来进行，不是任何一个人或任何一个组织想管就可以管，想管好就能管好的。按照国家

6、建设部的规定，物业管理机构，即物业管理公司要经过有关部门的资质审查和批准，物业管理人员必须通过资格考试，领取上岗证才能上LL|肉。(2)物业管理的权限必须受物业所有者的委托，根据物业管理条例，按照一定的合同和契约进行。换句话说，物业管理者的权限是物业所有者给予的，是受国家法律保护的，按照合同和契约来进行的。物业管理者行使的只是物业的管理权。当然，物业管理者如果和开发商是一家，那么他可以在业主大会成立前，进行前期的物业管理。(3)物业管理的对象是已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套设施和场地的管理，同时包括物业区域内环境卫生、绿化保安、交通的管理。(4)物业管理的手段是以经营的方式进行

7、统一的专业化的管理，换句话说，物业管理本身是一种市场化的经济行为。因此，它的实际运作过程、运作机制，都必须按照市场等价交换的原则来办事，一切活动都要纳入到经营的轨道上来。同时物业管理又是一种现代化的管理行为，对房屋及其附属设备、设施的管理都要按照专业化的原则来办事。正是从这个双重意义上，说明物业管理是适应社会发展需要的，具有无限的生命力。(5)物业管理的目的是为业主服务，是为业主和使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，为其创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。根据我国第一部物业管理条例(2003年

8、9月1日起开始实施)第一章第二条规定：“条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”这里的物业管理企业就是物业管理经营人，而业主是指物业的所有权人。物业管理的管理对象是物业。物业的服务对象是人。(根据2007年8月26日国务院关于修改(物业管理条例)的决定将物业管理企业修改为物业服务企业)。根据以上的学者的观点和法律的定义，本人认为，物业管理概念，有广义和狭义的两种。广义物业管理，是泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理，是指

9、业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。目前，我们国家的物业管理就是在这个意义上，或是说狭义的理解上进行运作的。1.2 物业管理的理论依据物业管理是对建筑物的管理。物业管理所要解决的问题是在一栋建筑物的构造、权属、利用上不可分离，存在事实上的共同关系的情况下，为完成对建筑物的物理机能的维持、发挥其社会经济机能，并建立维护相关区域内良好的环境卫生和生活秩序，以满足人们的居住、工作、社会活动之需要时不得不为的一项活动，物业管理的目标对象主要是共有部分的物业。建筑物区分所有权中的成员权是

10、基于建筑物本身的特征，而使共有人形成了一种事实上的共同体关系，为维持这种共同体关系的存续和发展，尤其为管理相互间的共同事务及共同利益，构成一个团体组织后，使团体成员享有的权利和承担的义务。在这点上，物业管理的目标同成员权的对象目标一致。成员权的实质就是一种管理权，王利明的物权法建议稿和公布的物权法草案均依据三元论的观点，把建筑物区分所有权中的成员权直接规定为管理权。这种管理权建立在全体业主对共有部分的物业共有共用的基础之上，它是一种个人无法单独行使的集体权利。尤其是对共同事务、基同利益的管理，全体业主不得不构成一个管理团体，并借用该团体的力量来实现共同管理的目的。因此，作为建筑物的一个团体组织

11、的成员。各共有人均为该团体的成员，有参与各项事务的权利，享有各种利益，同时承担相应的义务，可见，物业管理的直接的理论依据是就是建筑物区分所有权中的以专有权为基点而形成的共有权和成员权的内容。虽然建筑物区分所有权作为一项重要的不动产物权制度，是物业管理的物权法基础，但由于物业范围的复杂性、集合性，管理方式的多样性，物业管理却不能直接体现为建筑物区分所有权这种权利形式，建筑物区分所有权中制度容不能完全涵盖物业管理过程中产生的法律关系。从建筑物区分所有权的制度本身中难以找到与物业管理相对应的概念，从现行的有关物业管理的法律法规制度中也不能找到建筑物区分所有权的字样。另外，对物业管理主体的确认，对客体

12、范围的划分，权利义务的设定，管理方式的选择等问题，均需要依据现实情况重新加以确认、选择，并依据物业管理的基本目标来设立。总体上，物业管理理论本身的成熟、完善还需要依据具体的社会现实情况和建筑物区分所有权理论及整个物权法理论的发展来促进。1.3 物业管理权的法律性质物业管理权是基于业主财产权而产生的一种权利，其主体是业主，在法律性质方面,它具有物权性。依建筑物区分所有权理论，物业管理的实质就是业主对区分所有建筑物的管理，业主的法律地位就是建筑物区分所有权人。物业管理活动是业主自己或委托他人行使管理自己物业财产的行为。法律所称的物业管理活动是平等的民事主体之间进行的法律行为。因此，物业管理的法律性

13、质应该是业主基于私权而进行的自治管理行为，是一种民事（活动）行为。物业管理权是由业主拥有的、对自己的财产自由管理的权利，是业主行使其成员权的表现，也是与建筑物专有权和共有权并列的一项权利，其性质实质是一种私权利，它不具有行政管理职权的强制含义，而是一种纯粹自由、平等的民事权利。这种私权利的主体是业主，它是基于区分建筑物这一基础财产关系而产生的专有权、共有权基础上派生的一种权利。由于它与专有权、共有权的密切关系，不可能单独赋予某一个没有区分建筑物这一财产基础的主体。物业管理权属业主所有产生两种法律后果：除专有部分外，公共设施的归属全部应该归属于业主，其中的一部分可以通过设置专有使用权的方式由个别

14、业主专用：这是由专有权、共有权、成员权不可分离的性质决定。物业管理资金的所有权应该归全体业主，其收取权、保管权、支付义务应该属于业主管理团体或物业管理人。物业管理资金主要包括物业服务费和专项维修资金。物业服务费是为保证小区正常进行运转而必须应该由全体业主支付的费用。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，支付的项目主要是业主管理团体日常的办公费用、物业服务企业的服务费用、聘请专业人员的费用及其他用于业主共同利益的必要开支费用。这笔费用一般由全体业主按照实际支出按月支付。专项维修资金是物业保修期满后（一般为5年）用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用曲。这笔费用一般是在商

15、品房出售时，按照协议，应该由每一位业主分别按照购房款的23%的比例向售房单位一次性交纳，在业主管理团体成立以后，由开发商一次性向业主团体移交，由业主团体统一保管、支付。这两笔费用的最终来源和归属，应该由全体业主承担，归全体业主所有，其收取权、保管权、支付义务应该属于业主管理团体或物业管理人，而非物业服务企业（收取、保管）或单个业主（直接支付）。这样做的法律意义是：支付物业服务费，物业服务企业直接面对的是业主管理团体，而非单个业主；在个别业主不缴费时，在保留物业服务企业单独直接追索债务的权利的同时; 更侧重于强调业主管理团体对其内部成员的约束作用。因此，大多数情况下，应该由业主管理团体，而不是物业服务企业对其行使处罚权或起诉权；在物业服务企业得不到应得的费用时，应该以业主管理团体，而非单个业主为诉讼对象；当业主管理团体一旦变更物业服务企业，积累的物业服务费自然属于业主,而非物业服务企业。