索道工程投资估算报告 附投标设备报告AB版.docx

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1、投资估算报告投资估算编制原则1本项目估算根据当地实际情况，结合本工程设计的标准、规范、具体设计内容及工程所在地的特点和实际情况确定估算价值。2本项目投资估算的编制内容严格遵循国家和地方的有关建设方针政策和法律法规，按照国家设计规范要求的原则计算建设投资。8.2 投资估算编制范围本索道工程投资估算为14885.5万元。投资内容包括：站房和线路支架及设备基础土建工程、总图工程、机械设备及钢结构、电控及通讯系统、安装等工程费用。此外，还考虑了设计、测量及工程地质勘查、办公及生产家具费、建设单位管理费、建设期利息、铺底流动资金等其他费用。本工程投资估算见表8-1。8.3 投资估算编制依据8.3.1 建

2、筑工程根据上站、下站和线路工程量，参照类似工程造价指标，并考虑到当地建设条件及价格水平进行估算。8.3.2 设备费国内配套设备按现行出厂价格计算，进口设备参照国内同类型索道外商报价进行估算。8.3.3 其他费用按照现行的有关规定执行。8.3.4 不可预见费根据本工程特点和基本条件，不可预见费按工程费用的5%计算。84腺摘和T珑麹队殿贵摘表靴;而阴工棚脚期铺:展翼解媛璐蜒瓢靓(m1嫡嫌及辆遥挪15805803.92427.5427.52.873取7427424,985场地犍及嬲形1001000676跳虹椭蹴麴颗及箭鹤贾4504501027缸及解、敖州跳70700478m2802801.889进口

3、嬲729472944910娜枝颗通神物135013509.0711too24240.1612rm40400.2713嫩7507505.0414哪恸80800.54工醵肺计2649.58708?508012187.581.871-4蒯期1夕卜滩水触3203202.15ir帆姓陵具5050034阴工棚脚期铺X解媛璐期靓3辘嬲触懒40400.274m1501501,015贿及翼倾魁40400.276输獭用35350.247撇鼬2502501.688W1401400.949mm20020013410工股傩融1051050,71其岐肋计133。13308.93第、二部颁胎计2649.5870875014

4、1013517590.81祠觎费6096094.09N.翱47037034,72耐曲金56560382649.58玳75(.)277814885.5100蜘1潴麴期皴触螺靴:麻本项目建设投资14885.5万元；其中工程费用12187.5万元，占建设投资总额81.87%；其他费用1330万元，占建设投资总额8.93%；不可预见费、基建期贷款利息及流动资金1368万元，占建设投资总额 9.19%0投资估算分析详见建设投资估算分析表，表82。表8-2建设投资估算分析表项目名称价值（万元）占总造价（）土建工程费用2649.517.8设备费870858.5安装工程费用7505.04其他费用277818.

5、66建设投资14885.5100.00第七章项目经济效益分析7.1 财务评价本项目为经营类项目，需进行经济效益评价。经济效益评价以国家发展改革委与建设部等编制建设项目经济评价方法与参数（第三版）和建设部、国家发展改革委发文试行的投资项目可行性研究为依据进行评价。按建设期1年，计算期16年（含建设期1年）计算经济效益。项目投资经济效果的表现形式通常有两种：一种是置业投资，其经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面，其经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。置业投资经济效果的四种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型，在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前，经济效果是

6、无法定量描述或量测的。另一种是开发投资，房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小是用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。7.2 经济效果评价指标项目投资的收益包括两个部分即投资回收和投资回报。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，通常是用提取折旧的方式获得。对房地产开发投资来说，投资回收率主要是指对开发商投入的总开发成本的回收。投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率，即开发商利润。经济效果评价指标通常考核以下内容:（1）收益率（Yield Rates）：是一个投资回报率，表明投资项目在某一个计算周期内

7、的连续收益能力,即用公式表示为:年平均收益（或收入）收益率=义100% （投资利润率）总投资（2）折现率：是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收值率，投资者希望的收益率通常等同于一个特定的折现率。本项目基准折现率按10%,计算年限匚16。（3、）内部收益率（IRR）：表明某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。可用来衡量任何资本投资的回报水平，包括所得税前和所得税后。7.3 项目经济评价项目总投资项目总投资项目总投资为14885.5万元人民币。总收入估算按单价40元/人次、年运营200天，每天有5000人次乘坐计算，预计年收入为4000万元。建成后运行总成

8、本1、人员工资、福利在职员工人数为30人，人均工资福利费用按2000元/月计算，年工资福利费总额为72万元；2、水、电、暖上下水：用水量按20m3/平方米.年计算，年用水量为400X20=0.8万方水。按每方水费2.3元计算，年需缴纳水费1.84万元。电费：电费按年收入的10%计算，年需缴纳电费600万元。取暖费：按22元/平方米计算，年需取暖费用0.88万元。3、办公费及管理费用均按工资及福利费用的20%记取，年需14.4万元。4、备品备件购置费按100万元/年计算。折旧和摊销采用平均年限（直线）法计算，折旧年限为10年，不留残值，年折旧费为1166.64万元3、维修费按固定资产总值2%计取

9、，应为：14885.5 X2%=297.1 万元。14885.6 评价财务评价是根据国家现行财税制度和指标体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力，据以判别项目的财务可行性。财务评价主要是通过计算本项目的财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期、成本利润率、成本收益率、投资收益率等主要技术经济指标，对本项目的盈利能力进行分析。1、财务盈利能力分析通过损益表（附表1）、现金流量表（附表2）、敏感性分析计算表（附表3）计算出的数值，可以进一步测算出静态和动态的项目经营期的财务状况：净现值NPV、内部收益率IRR、静态（或动态）投

10、资回收期以及投资利润率、投资利税率等经济评价指标，当基本贴现率1=10%,计算期t=16年时，其结果列入下表。项目完成经济技术指标情况计算指标：所得税后所得税前财务内部收益率（）17.20%18.77%财务净现值（ic=8%,万元）5116.796453.18投资回收期（年）7.397.08（1）项目财务净现值（NPV）本项目财务净现值为：所得税后5115.79万兀；所得税前6453.18万元。项目财务净现值大于零，说明本项目的动态收益达到本行业的最低收益水平以上，财务可行。通过财务分析测算，本项目财务净现值较大，说明本项目财务不但可行，同时显示出有极大的抗风险能力。（2）项目财务内部收益率（

11、IRR）本项目财务内部收益率：所得税后财务内部收益率为：17.2%；所得税前财务内部收益率为：18.77%。说明项目的效益较好。（3）静态投资回收期（pt）静态投资回收期：所得税后为7.39年，所得税前为7.08年。说明本项目清偿能力较强。（4）投资利润率为：6.44%o（5）投资利税率为：8.59 %o不确定性分析盈亏平衡点分析盈亏平衡点分析：又称保本点分析，即分析利润为零时本项目的成本、售价或销售率、租金或出租率、所处的状态。本项目的盈亏平衡分析是项目从经营保本的角度来预测投资风险。正常年利用率表示的盈亏平衡点BEP,计算方法如下：年固定成本BEP tX 100%年收入-年可变成本-年税金

12、与附加1471.97BEPtX 100%=595%3000-210-316.4从计算可以看出本项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP为59.5%。它表示项目建成后，经营利用率达到59.5%,收入达到1786万元，保本经营。这说明本项目有一定的抗风险能力。盈亏平衡图如下：3500300025002000经营收入（万元）15001000500盈亏平盈亏平衡图衡点盈利区销化:收入（万元）-总成本（万元）固定成本（万元）080%100%0%20%40%60%经营能力利用率（%）敏感性分析这种方法是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法，从以上分析可以看出，项目所采用的部分数据和参数大多来自估算

13、或预测，因而存在潜在的误差和风险，因此有必要在项目财务评估的基础上进一步进行敏感性分析，以弄清这些不确定性因素对评估结果影响的大小，进一步提高决策的准确性和科学性。敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度，其目的在于在众多的不确定性因素中，找出对本项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对本项目投资效益影响的程度。本项目的敏感性分析，取总收入、经营成本和总投资三个因素，进行向不利情况发展时，出现的对评估指标的影响。计算出结果、画出敏感分析图，全面观察总收入、经营成本和总投资三个因素发生变化时对评估指标的影响。将总收入、经营成本和总投资等因素向正负方向变化，即总收入5%、经营成本5%、固定资产投资5%时，分别计算其财务内部收益率、1=10%, T=16年的累计财务净现值、投资回收期等指标与基