二手盘小区新老物业交接方案标书专用参考借鉴范本.docx

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1、二手盘小区新老物业交接方案ULl虏Ull（标书专用）参考借鉴范本TW年月曰二手盘小区新老物业交接方案目录二手盘小区新老物业交接方案1第一节本小区物业项目交接方案2一、新老物业协商顺利的前提下2二、表面上前任物业同意按协商要求退场，但实际却设置障碍2三、前任物业坚决不退场，也不愿意交接3四、真空状态下应邀入驻的承诺3第二节接管团队3第三节合同签订阶段的准备4第四节交接验收阶段的管理5第五节物业服务中心各级人员的招聘与培训管理5第六节正常运行前期的管理6第一节本小区物业项目交接方案鉴于本小区物业项目的属性为二手盘小区,一般二手盘小区新老物业交接时最可能有如下时间会引起多方不愉快场面，从而使交接失败

2、，造成一方要进进不了，另一方不想走，双方对峙大门的现象。针对这种可能发生的事件，我公司定将成立进驻前初始化工作专项领导小组。具体如下：一、新老物业协商顺利的前提下1、这样最好，我公司会同业委会按三方约定交接。2、就有关前任物业留下的相关债权、债务等问题,我公司协同业委会在我公司合同期内逐一解决。3.就原物业公司前期现场留下a问题协同业委会在我公司合同期内逐一解决。二、表面上前任物业同意按协商要求退场，但实际却设置障碍一旦这样的情况下，对我公司而言接管工作有点难度，一方面要按要求正常接管，另一方面对方又不配合，而且在交接过程中还不能与之冲突。在这方面，我公司将在征得业委会及当地相关政府机构（房地

3、办、居委会、街道、派出所等）同意下，进行：1、在业委会协助下，对原物业服务中心骨干人员进行事先留用，不管前任物业是否愿意，我公司同业委会都可进退自如。这样也不会引起现有管理人员太大的波动。等我公司进入小区后，再对留用员工重新做上岗培训，如经过培训还不能胜任目前岗位的，我公司将对这部分人员换岗或退岗等处理。2、原物业服务中心所有人员一刀切，我公司不留用，我公司自行进入接管。这样会一时给地区及小区造成小小的波动，但我公司认为，这也是短期的，以我公司的专业经验和人脉，处理这类应变事件还是有相当之经验和帮助的。我们也会从整个地区治安稳定及社会和谐方面得到地方政府的相应支持。相信我们一定能做好这样的交接

4、工作。三、前任物业坚决不退场，也不愿意交接到这地步已经走到僵局，必须由政府出面协调交接。许多物业退场时都出现这样的场面，一方要进，一方强行不退。本公司如果以强行进入的方式接管，不是没有这方面的能力，但可能从业主心理接受方面会给日后管理带来一定的负面影响，业委会在这方面的处理也大多没太大的专业背景及社会背景，所以只能政府出面，由政府协调。故，在物业服务委托合同签订时，业委会方应及时就一些敏感问题与政府方通气，以防万一。四、真空状态下应邀入驻的承诺无论使用什么方法，小区安全、秩序井然是首要、必须遵守的。另外，我公司有信心做好交接工作，也完全有能力做好。我公司也承诺，如本小区物业项目在交接过程中发生

5、真空管理，只要业委会发出邀请，我公司定会义不容辞!第二节接管团队以我公司进驻物业的经验，假如，按本项目小区20年月日为物业交接日，我公司完全有能力有信心能顺利进驻，并能提前10天置备相关物业物业服务中心各岗人员，做好相应上岗准备（设备准备、运作资金准备、第一期整改方案及措施准备、人员培训等）第三节合同签订阶段的准备是指物业管理合同签订期间，公司协助业委会共同接收物业小区及其设备设施前的工作，主要有以下几项内容：1、研究工程设计原图，对小区的功能设置和结构布局方面的情况进行详细的研究,如车辆进出管理系统或监控管理系统等，提出我们的意见和建议;2、对某些小区急需整改的项目提出增设意见;3、熟悉和掌

6、握小区房屋、公共设备设施的性能及材质要求，根据以往经验和管理需要,协助业委会对整改设备设施的选型和验收；4、协助业委会和施工单位搞好安防工程修补监理工作,适时提出工程施工中的问题和改进意见。必要时参加施工会议，掌握施工进度，协调相互关系，促进工作顺利进展；5、结合本小区物业项目小区的实际进一步制定和完善各种管理文件，细化各项管理制度，形成切实可行的、精细化的管理方案；6、制定员工配备计划，在合同规定接管之日前完成各类人员的上岗培训，确保入职人员质量合格；7、各类技术人员的培训工作，必要的业务人员赴有关制造厂商处接受培训或考察，为今后设备的正常运行提供有力的技术保障；8、各种对外联系工作，与消防

7、、环保、环卫、工商、税务及物业管理主管部门等建立正常的工作关系，为今后的正常管理创造良好的条件。交接质量要求1、对于各种建议和意见需要致业委会的均以书面形式（备忘录、通知等）进行，并有签收手续，以备查；2、应进行定期的内部检查，本部培训的应达到规定的操作技能要求；3、各种规章制度由公司审核后推行；4、各种计划的落实和外联情况应留有记录。5、各种档案资料的建立，在交接过程中不全的部分，由我公司对接相关部门补齐。第四节交接验收阶段的管理交接验收的管理主要有以下几项：1、在业委会协助下与前任物业管理公司就房屋本体及公用配套设施设备的质量验收交接；如遇前任物业公司不配合，我公司将在征得业委会及当地相关

8、政府机构同意（房地办、居委会、街道、派出所等）下进行：（1）原物业服务中心人员骨干留用，协商进入（提前报备业委会并征的同意）；（2）一刀切，强行进入；（3）政府协调交接。无论使用什么方法，小区安全、秩序井然是首要、必须遵守的。2、熟悉房屋建筑和设备设施的情况，如各种线路及管道的走向、各类设备的性能、技术标准、操作规范等等，为管理作好必要的准备；3、按规定要求实施物业管理的交接验收；4、各种图纸、资料的验收整理工作，为小区管理资料的建立健全作好准备；5、交接验收的其他各项衔接工作。质量要求1、进入人员制定交接验收工作计划，按合同规定确定各阶段工作要点和要求；2、对于各种建议和意见需要致业委会和施

9、工企业的均以书面形式（备忘录、通知等）进行，并有签收手续，以备查；3、各种计划的落实和外联情况应留有记录。第五节物业服务中心各级人员的招聘与培训管理物业管理是一项以人为本的服务性行业，每个员工都可能是与业主直接接触的第一线人员，因此，招聘由公司人事培训部门按标准实行严格控制，并着重强调法律意识、职业道德、服务观念及操作技能。主要工作是：1、提前制定招聘计划，确定招聘人员任职标准；2、由公司人事培训部门严格控制招聘人员的质量与数量，首批招聘人员数目高于实际需要的20%左右；3、由于时间紧迫，确保岗位一次到位；4、培训I工作由公司人事培训部门进行，制定与小区相适应的前期培训计划与培训大纲，编制相应

10、的长期培训计划；5、培训目标应符合政府规定的要求，确保持证上岗；6、每一节课程不少于两小时，并规定在早上8时至晚上9时以内举行；7、培训内容应分为理论知识与实际操作。质量要求1、管理人员持证上岗率100%；2、特种工作人员持证上岗率100%；3、其他员工达到岗位技术精通；50%以上人员熟悉2-3门以上相关专业；各次培训都有记录，并归档保存。第六节正常运行前期的管理正常运行前期是指正式接管本小区物业管理后的一段时期。根据我们的经验,在与业委会交接验收后，在物业管理方面将有一个适应过渡期，通常需要三个月左右。为了尽可能地所缩短这一时间，使业委会与业主的不适降到最低限度，使小区的一流形象尽显在世人面

11、前。这方面的主要工作是：1、制定上岗在岗培训计划，按照本小区物业项目小区的实际情况编制切实有效、规范标准的操作规程，按照共同技能和专业技术两方面对所有人员进行培训，培训后进行考核，合格者正式上岗；2、设备运行试验，掌握设备性能，制定长期和短期设备维修养护计划，确保设备状态良好；3、各种物资建帐，包括设备检测维修工具、印刷各种记录表格、办公用品的整理等等；4、部分必要区域的突击清洁“开荒”以及小区整体范围内的突击清洁，因为接收后的第一次清洁非常重要，往往对小区的长远清洁状况产生影响；5、各种指示标牌的增设。根据小区实际情况，参照企业CI设计理念按照使用功能标准，科学、合理、规范地确定小区、楼宇指示牌、停车指示牌以及各种公共服务的标识；6、消防器材设施的整理、检验，手提灭火机的增补或有效性检验，消防通道清理畅通。质量要求1、计划制定要细致具体，组织准备要周全，每项工作要有人落实。2、及时听取业委会和业主的意见，不断改进工作，以业主满意、业委会满意为根本要求；3、各项工作应有记录，作为检查依据。