亿栋商务旅游酒店可行性研究报告.docx

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1、亿栋商务旅游酒店可行性研究报告第一部分项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二部分市场分析2.1 项目投资环境与市场研究2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三部分项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3项目评价3.4 市场定位及项目评估3.5 项目定位3.6方案评估意见第四部分销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4.2 项目销售回款计划4.3 资金来源与运用分析4.4 销售利润第五部分财务与敏感性分析5.1 赢利能力分析5.2 项目不确定性分析5.3 社会效益与影响分析第六部分可行性研究结论与建议6.1 可行性研究结论6.2 项目要紧问题的解决办法

2、与建议6.3 项目风险及防范建议第一部分项目总论“安徽亿栋大酒店”是安徽亿栋置业投资有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，要紧功能为四星级商务旅游酒店与高级娱乐休闲服务中心。安徽亿栋大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。11项目背景安徽亿栋置业投资有限公司为习惯时代进展的要求，实现企业经营模式持续、稳健进展的目标，拟在安徽太与经济开发区新建安徽亿栋大酒店。11I项目名称安徽太与经济开发区安徽亿栋大酒店1.1.2开发公司安徽亿栋置业投资有限公司1.1.3研究工作根据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数阜阳

3、市产业导向2006-2007房地产评估规范1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准阜阳市住宅区公用设施专用基金管理规定阜阳市要紧经济指标阜阳房地产市场分析2008阜阳市旅游统计月报年报与其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。114项目的建筑规模与内容阜阳市太与安徽亿栋大酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体H层，总建筑面积：30297Itf（不包含地下车库），配套面积：11741.76m2,客房面积:11590.56m2,主体占地面积7000平方米。1. 2可行性研究结论通过对全国与阜阳经济状况的研究分析，与对2010-2011年产业导向的懂得，我司通过全面的市场调研后认为： 在

4、目前各类利好因素的作用下，近几年内阜阳市产权式酒店市场是乐观的； 产权式酒店更适合项目的整体进展与规划； 在2010-2On年将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前公司的房地产开发经验、实力与资金储备、企业进展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；第二部分市场分析2.1 项目投资环境与市场研究2. 11项目投资环境分析安徽太与经济开发区是太与县迅速崛起的一个工业区.自改革开放以来，安徽太与经济开发区抓住进展机遇，坚持以经济建设为中心,两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模，厂房面积达135万平方米，“三资”企业IOO余家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成

5、。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大进展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全区国民经济持续、快速、健康进展，人民生活水平显著提高。安徽太与经济开发区通过十多年的进展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势，使这块热土为商全国界及海外投资者所垂青。特别是近几年来，安徽太与经济开发区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造置业的底成本优势。安徽太与经济开发区良好的投资环境为酒店业培养了稳固优质的消费客户群，太与工业及商业未来的蓬勃进展也为酒店经营提供了有力的保证。2. 1.

6、2市场研究太与县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地；北邻毫州市，南连颖泉区，东靠利辛县、涡阳县，西接界首市，西北与河南省邯郸线相连。东南经凤台、淮南去合肥200公里，西北经淮阳、西华去郑州307公里。东去津浦路之蚌埠209公里，西去平汉路之深河210公里。县境南北长52公里、东西宽60公里，城区位于县域最南部的颖河之滨。全县国土面积1822平方公里，人口162.7万。安徽太与经济开发区是整合原安徽省太与经济开发区（1995年被批准为省级开发区）与太与县工业园区（全省重点工业园区），经省政府批准设立的省级开发区。整合后规划面积平方公里，截止目前已开发面积平方公28.74.5里，开发区内设医药产业

7、园、纺织服装产业园、农产品深加工园、生物工程产业园、新型材料产业园、木业产业园、高新技术产业园及特色产业园。开发区以园林设计为主题，以绿色环保为重点，园区以先进的硬件配套为企业提供更好的服务，交通区位优势明显，形成了水、陆、空立体交通网络。开发区现引进企业40多家。2010年，开发区实现工业总产值20亿元，工业增加值3.5亿,经营（销售）收入18亿元,税收4500万元；初步形成医药加工及配套产业、纺织服装、优质农产品深加工、木业为主导的特色产业园区。2. 2市场宏观背景2. 2.1阜阳市2004年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2010年太与县上国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳

8、健增长的态势。全县经济总量继续加大,各项要紧指标实现较好的增长，生产、消费与需求比较协调，总体运行形势良好。要紧表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。3、市场消费繁荣，零售总额稳增。4、社会消费品零售总额累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电进展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳固，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提高。2.2.2阜阳市历年酒店经营情况分析1、2008年7月开始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜阳酒店入住率的最低谷，原因是金融风暴在7

9、月份左右开始全面爆发的影响；2、2008年9月以后，阜阳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在9月份的时候就已经超过了前期的高位，同时在以后呈持续上升的趋势；3、2008年1月入住率较低，是传统的农历新年之前与酒店入住率受季节影响较大的原因，因此1月份左右是酒店行业的传统淡季；4、自2008年1月后逐步回升，同时很快接近历史上的高位。2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。2.2.3阜阳市2009年酒店整体经济预测及分析进入2009年，阜阳酒店业市场持续向好，1一4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，阜阳市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：1、阜阳市政府

10、将要把阜阳建设成为一个区域性经济性的城市，充分利用WT0、CEPA的政策利好，与整合自身的各类优势，力争成为区域经济核心；2、从国内与阜阳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长,有利于阜阳房地产市场的持续稳步进展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心与力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，操纵局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业与各类社会事业的投资，仍需扩大;4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立与

11、落实科学进展观,操纵固定资产过快增长，加强综合协调，注重结构与效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；5、通过2008年上半年金融风暴的影响，阜阳市的旅游与酒店业已经全面恢复，同时在阜阳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域安徽太与经济开发区市场分析太与位于阜阳经济特区的东部、安徽太与经济开发区区的中部，东邻盐田大港，南紧接阜阳经济特区，西北毗邻东莞，北连安徽太与经济开发区区中心城。距阜阳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港与阜阳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市的必经要道。全镇总

12、面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于安徽太与经济开发区区中心城范围。1、交通状况：安徽太与经济开发区是阜阳市西北部的重要交通枢纽，公路、铁路运输条件十分便利。区内公路四通八达，村村通公路，运输也十分便利。一个纵横交错、高度密集的交通网络正在形成。大通路改造、裕民路、经一路等工程明年通车，安徽太与经济开发区区的交通压力有望得以缓解，安徽太与经济开发区的交通状况将完全改变。2、服务设施：安徽太与经济开发区文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设急待完善。3、投资导向根据安徽太与经济开发区区总体规划，安徽太与经济开发区区近期产业结构调整与进展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大流通，以经济

13、效益为中心，重点进展技术，资金密集型工业产业与第三产业。4、安徽太与经济开发区投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（3）资金，技术密集的大型工业项目（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）供应深、港市场的基地化农业生产项目5、经济进展成就在城市建设方面，安徽太与经济开发区近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大的变化,勾画了一个现代化花园式文明开发区的雏型。以兴办“三来一补”企业为突破口，积极进展区域经济，通过十多年的进展，安徽太与经济开

14、发区已成为外商竞相投资的“黄金宝地”。2. 3.2安徽太与经济开发区酒店市场分析1、伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，太与目前正处于房地产进展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待；2、安徽太与经济开发区四星级酒店尚无一家，有绝对的稀缺性。因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场；4、安徽太与经济开发区的酒店业但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相关于目前整体房地产市场的高速进展已略显滞后。从长远来看，在太与经济与房地产市场的快速带动作用下，酒店业的进展将步入良性进展阶段，酒店业及有关产业将更加成熟。第三部分项目分析及评价3.1地块解析3.11项目

15、技术经济指标 建筑面积：30297nr（不包含地下车库） 配套面积：11741.76ID2 客房面积：11590.56ID2 其他面积：6964.68m2 层数共11层1-3层：商业配套4层：设备层6-10层：酒店客房11层：办公 客房总数：176间标准客房：80套；高级客房：60套豪华客房：20套；豪华套房：14套总统套房：2套酒店配套设施构成： 休闲娱乐1层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅2层：万寿宫酒楼3层：皇宫桑那中心4层：仙客来夜总会3. 1.2交通条件及周边配套分析1、位于安徽太与经济开发区经济文化中心，各类配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多；3、紧邻105与308公路，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，同时进展空间很大。3.1. 3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥太与中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWoT分析3.2.1SWOT分析优势（S）1、项目位于安徽太与经济开发区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2、区域最高档