仲量联行物业管理工程政策与程序.docx

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1、仲量联行物业管理工程政策与程序政策与程序北京仲量联行物业管理服务有限公司北京海晟名苑管理处工程部规条编号规条内容ENG-OO1工程部经理岗位职责ENG-002工程主管岗位职责ENG-003工程技术员岗位职责ENG-004岗位职责一专业区分ENG-005变配电室条例ENG-006变电站运行管理规程ENG-007变（配）电所运行值班交班工作内容ENG-008变（配）电所运行值班人员的职责ENG-009变（配）电室安全管理制度ENG-010电气设备保护、检修制度ENG-O11电气设备巡检制度ENG-012电气设备缺陷管理制度ENG-013变（配）电室运行值班人员培训考核制度ENG-014倒闸操作制度

2、ENG-015操作票制度规定ENG-016操作票执行的有关制度ENG-017变（配）电所防火条例ENG-018电话机房安全管理制度ENG-019弱电系统管理规定ENG-020卫星接收地面站安全管理制度ENG-021电话机房防火安全制度ENG-022热力站运行管理制度ENG-023热力站的管理要求ENG-024热力站值班人员工作责任ENG-025热力站值班要求ENG-026中水、泳池水操作工艺ENG-027中水机房、泳池泵房交接班工作内容ENG-028空调冷却水水处理操作规范ENG-029锅炉房防火条例ENG-030锅炉房安全管理制度ENG-031锅炉房管理制度ENG-032机房防火规定ENG-

3、033仓库防火安全制度ENG-034要害机房的安全管理规程ENG-035电梯机房防火安全制度ENG-036空调机房安全管理制度ENG-037饮用水卫生管理制度ENG-038工程部人员入户维修规范ENG-039工作单维修岗位制度ENG-040交接班制度ENG-041运行班运行程序ENG-042库房管理制度ENG-043工具管理制度ENG-044工程档案管理制度ENG-045工程部工具钥匙内部借用制度ENG-046设备管理制度ENG-047机房卫生管理制度ENG-048机房管理制度ENG-049运行记录管理制度ENG-050维修保养计划政策与程序主题：工程部经理岗位职责职务：工程部经理直属上级：总

4、物业经理直属下级：工程主管岗位职责：负责监管整个大厦工程部运作，同时制订全面/预防性保养计划及改善工程，物业及设备得到良好保养，协助总物业经理处理一切有关工程之事项，负责大厦所有硬件设备的正常运行及工程人员管理。1 .建议及提交大厦保养、改善及更换工程之计划。2 .负责整个工程部员工监管工作。3 .准备及草拟工程招标文件，设定标准及规格，分析回标及作出建议。4 .就租住户之工程方面投诉及重要维保工程作出调查及提交报告。5 .查核承包商交来之单据及报价。6 .协助总物业经理制定大厦设备使用方法及守则。7 .核实运行巡查报表，发现特殊、分析原因、及时采取有效措施。8 .批阅各系统运行检测技术数据，

5、发现偏差及时修正。9 .现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与主管工程师及时组织力量消除，发生重大故障，立即组织力量予以排除。10 .组织制定工程设备维修保养计划及备件购进计划，并组织落实执行实施。11 .根据实际要求与科技进展状况，经常征询意见，不断改进原设计缺陷及不足，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12 .出席进展商、与各公用专业机构及政府部门会议。13 .协调好本部门与公司各部门、本部门与各租住户的关系。14 .监管承包商之运作。15 .起草及检计一切工程合约及报价。16 .定期巡视整个大厦。17 .安排及跟进物业接收工作。部门：工程部编号：ENG-OO1生效日期

6、：2003.9.01下次修改日期：2004.1.01制定:审批:工程部经理总物业经理政策与程序主题：工程主管岗位职责职务：工程主管直属上级：工程部经理直属下级：技工要紧职责：负责共有部位与共享设备、设施的维修、养护及更换。一、工作内容1 .负责制定所管辖系统的最佳运行方案，报上级审批后组织贯彻实施。2 .负责制定设备的大、中、小修及保养计划，定期编制与之配套的备晶、备件计划报送部门经理审批后，组织贯彻实施。3 .协助工程部经理开展工作，贯彻执行工程部经理下达的各项指示，组织落实工程维修项目。检查下属实施岗位责任制、操作规程及设备维修保养制度的执行情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作。

7、4 .制定切实可行的节约能源措施，提出实施方案。5 .定期对本专业所辖员工进行技术考核，负责办理有关技术晋级工作。6 .及时掌握本专业科技进展新动态，及时提出推广新技术、新工艺、新材料建议报上级审批后，组织贯彻实施。7 .在工程师领导下，对所辖设备及员工进行管理。8 .安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关技改项目。9 .监督执行部门的工作指示。10 .负责监督跟进工作单的作业情况。11 .安排组织所辖员工进行技术与安全业务知识交流。12 .做好本班组技术档案，维修保养记录，交接班记录等记录。13 .及时反馈常用物料维修零件等材料的情况。14 .在工程部经理领导下，管理本系统的员工与所辖

8、设备。15 .制定并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案。16 .制定本系统员工的安全教育与业务培训计划。17 .制定本系统的操作要求及工作指令。18 .拟订本系统设备保护计划。19 .负责本系统外包项目的实施、监管并验收、施工。20 .负责本系统各类图纸、资料的收集分类。21 .负责维修派工值班，处理值班时发生的有关技术设备维修事务，安排各类报修工作的具体落实，及时派出维修人员完成各部门请修任务。22 .掌握各系统设备运行状况，定时巡视要紧部位及其要紧设备工作情况，发现异例程故障，立即做出正确推断，采取有效措施及时解决。23 .带领本班人员保证电、水、汽、气的正常供给，若有突发性事

9、故及时通告有关职能部门并组织人员及时处理，将缺失降低到最小程度。24 .做好值班记录，批阅各班组设备运行报表，完成请修单的登记、编号、分配与维修，完成后的记录工作，掌握每天维修工作进程，保证各部门维修需要。25 .解答值班中各班遇到的技术咨询，指导日常维修工作，重要问题及时报告工程部经理或者工程主任，提出建议或者解决措施。26 .认真贯彻执行工程部下达的维修、保养计划，并组织所辖员工认真讨论实施，确保完成生产。二、工作要求1 .交接完毕后，应通知物业部服务台人员X点至X点是工程部XX值班。2 .在接听对讲机呼叫时应第一时间回答（工程部收到请讲），同时认真听取，记录准确，礼貌用语。3 .接听电话

10、来电时须在铃响三声内，语言要亲切（您好，工程部）。4 .值班时还需对运行设备进行巡检，保证海晟名苑设备的正常运转。遇突发事故应第一时间到达现场紧急处理，做好记录及处理意见，同时报告工程部经理。部门：工程部生效日期：2003.9.01制定:工程部经理政策与程序编号：ENG-002下次修改日期：2004.1.01审批:总物业经理主题：工程领班岗位职责职务:工程领班直属上级:工程主任直属下级:技工要紧职责:负责协助工程主任处理部门日常维修运行改造及日常事务，并对工程主任负责。部门：工程部生效日期:2003.9.01编号：ENG-004下次修改口期：2004.1.01制定:工程部经理审批:总物业经理政

11、策与程序主题：工程部技术员岗位职责职务：技工直属上级：工程领班要紧职责：在工程领班的带领下，完成当值各项工作。1 .依照值班工程师对各项设备的维修时间表及程序开展工作。2 .每项维修工作开展前务必在维修范围摆放适当警告牌，修理完毕后尽快将警告牌撤离现场。3 .每件工具使用后，均需清洁、验收，如有需要加上防护剂。4 .对任何投诉，根据当值工程师编排的程序工作。5 .清晰所有紧急设备、防护用品的使用及储存位置。6 .入户维修时，要遵守入户守则，并由管业人员陪同，非特殊情况下不能一人单独进入小业主房间。7 .在主任的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养与维修。8 .按指令与有关规程进行操作。9

12、.对设备实行常规保养与维修。10 .监管设备的运行。11 .客户提供维修安装服务。12 .填写各类维修、运行、安装、调试记录。部门：工程部编号：ENG-005生效日期：2003.9.01下次修改日期：2004.1.01审批:制定：.政策与程序主题：工程文秘岗位职责职务：文秘直属上级：工程部经理岗位职责：1 .协助工程部经理保证本部门各项具体工作正常有序地运转。2 .认真做好对外联络工作，以热情与真诚对待租住户的来访及电话。3 .与各主管、工程师保持动态联系，确保任务的最佳完成。4 .负责技术资料、整理、储存、管理。5 .负责各专业文件的打印工作，编制各类有关业务的报表，认真做好各项数据统计。6

13、 .每月定期编制排班表、申报各专业所需办公用品、记录考勤以供人事部参考，参照年度预算编制各专业所需月费用预算。7 .每月定期统计租住户单元用电量、按当月柴油价格核算租住户用油量及收费金额；统计本月维修单完成情况及收费金额；大厦用电、水及柴油的消耗统计。8 .每月两次统计工程部加班人员车费，打印清单，报总物业经理审批。定期为员工申报劳保用品。9 .负责本部门合同汇签（付款）单、采购申请及用款申请与其它部门间的协调工作。10 .设计设备运作及保养计划。部门：工程部编号：ENG-006生效日期：2003.9.01下次修改日期：2004.1.01制定:审批:政策与程序主题：岗位职责一专业区分强电组1

14、.负责高低压配电室、高压电房、发电房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及正常运行、维修、保养。2 .负责大厦所有电力设备的应急维修及检查。3 .负责大厦动力电源，照明电源，应急电源的启、停。弱电组1 .负责工作电压36伏下列的弱电系统的日常运行、保养、维修。2 .负责大厦的外电源专线的开通与维修。3 .负责维修客房内的弱电设备。4 .负责大厦内BAS系统维修运行。5 .负责消防系统自控维修。万能维修组1 .负责水、电、冷冻、消防等系统日常维修与保养。2 .负责客房内设备的维修。3 .负责各楼层公共设施设备的维修。4 .负责所有设备的维修保养任务。空调组1 .负责冷冻机组、冷却塔的日常运行、维修、保养。2 .负责冷冻机房内的应急维修。3 .负责大厦内制冷设备的启、停。锅炉组1 .负责锅炉房设备的日常运行、维修、保养。2 .负责锅炉房的应急维修。3 .负责大厦供热设备的启、停。4 .负责大厦水系统的维修保养工作。部门：工程部生效日期:2003.9.01审批:政策与程序主题：变配电室条例1 .变配电室是大厦重点要害部门，任何非本部门人员及外来人员未经领导批准，严禁进入设备区内。2 .来客参观须经领导批准方可