信德行地产市场周报.docx

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1、信德行地产市场周报谨呈：江西亿通投资有限公司谨呈：恒立地产谨呈：利嘉集团南昌市房地产市场周报2011年第9、10周【2月28日-3月13日】腐信德行地产一、楼市资讯缴纳房产税将地价计入房产原值有规定（3月1日搜房网）“买房送面积”竟成规避房产税的新招。上周，上海开盘的唯一一个别墅项目一一宝山春江美庐别墅,打出“购买138平方米送200平方米”的促销旗号。该项目销售人员称,该项目房源“产权证上的面积是138平方米,实际面积是338平方米,这样能够让你少交或者不交房产税。”该项目4万一8万元的单价,总价在600万一850万元不等。依照开发商的说法,将按0.6%的税率征收房产税。销售人员称,项目2月

2、21日开盘至今，“首次推出的30套房源已经卖得差不多了。”根据中华人民共与国房产税暂行条例、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知的规定,对按照房产原值计税的房产,不管会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包含为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。视点：全国商品房价继续上涨开发商奔赴海外筹粮草（3月14日搜房网）全国按揭贷款两年来首现负增长最新数据显示，尽管今年前两个月全国楼市成交量环比萎缩八成多，但成交均价较去年全年的均价上涨近三成，环比去年12月份更是大涨38%。而且由于全国范围

3、内的限购令，个人按揭贷款在2009年2月以来，首次出现同比负增长。此外，在国内政策调控下，同外资有关系的开发商今年已获得300亿元左右的资金支撑。国家统计局昨日公布的数据显示，全国商品房价格继续上涨，前两个月的均价比较去年全年上涨近三成。但个人住房按揭贷款却在两年后，首次出现负增长，开发商资金再度堪忧。开发商要紧资金来源情况（单位/亿元）时间国内贷款同比个人按揭同比利用外资同比2011年1-2月26797.70%1280-11.30%8661.50%2010年12月1254010.30%92117.60%79666.00%2010年11月1124525.00%793713.20%65659.0

4、0%2010年10月1044326.30%710215.20%53943.30%2010年9月939827.20%639119.60%45226.00%2010年8月846027.80%574527.50%36523.910%2010年7月753929.30%513141.40%30210.60%2010年6月657334.50%453860.40%2502.80%2010年5月555043.60%374488.80%169-24.80%2010年4月455239.90%2955102.10%137-17.40%视点:个人按揭贷款在开发商资金来源中占了较大的比例，假如这个都出现负增长，开发商可

5、能越来越差钱了。与此同时，很多开发商近期纷纷赴海外发债筹集粮草。3月9日，宝龙地产公布公告称，该公司发行7.5亿元人民币债券，估计所得款项净额约为1I亿美元。此前，世茂房地产曾宣布发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据。另外，碧桂园、恒大地产、恒盛地产等也都转向海外融资。有统计显示，2011年至今，内地房地产企业通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元人民币左右。二、楼市量价分析1 .总体成交分析上周南昌市市区新建商品房总成交413套，成交面积6.51万肝，环比分别：+2.22%与+50%,成交均价7025元/肝，环比:+2.33%o/UUU15001

6、0005000-I243C1-111一Ir1J1y0u1-O-I-0一-1108-11141115-11211122-11281129-12051206-12121213-12191220-12261227-01030104-010901IQ-01160117-012301；010131-02060207-02130214-02200221-02270228-0313供应套数56456484734267833636097483406717351000130506成交套数5875406456157015206036974947515961462110255349404413住宅均价7698769

7、8836374657663719569747993737774247234747474747474698868657025|匚二）供应套数成交套数一一住宅均价9000800070006000500040003000200010000视点：本周南昌市市区成交商品房共413套，成交面积6.51万而，为两周的成交量，成交量方面并没有增长，反而是有萎缩的迹象；本周的供应方面较前两周有所回升，加推的项目也是有三个，但是市场表现却不是很好，成交效果不明显，相对来说，郊外周边的项目，像不在限购范围内的象湖板块的成交量与成交均价都有小幅上涨。“限购令”的正式出台，不仅仅是限购，更进一步促使了购房者与开发商的博

8、弈。2 .各要紧板块成交对比分析注：象湖新城属南昌县，板块数据不计入市区成交总数内，另市区部分项目未计入板块统计内1 .市中心板块两周成交量45套，与上周的成交相比较，成交量并没有增加，成交均价小幅上涨，蓝天郡成交相对较多，成交12套，其他项目成交较少；2 .青山湖板块成交量较上周下跌，成交均价大幅上涨，万科青山湖成交均价直逼20000元/行，板块整体成交量较小，万科的成交直接拉升了板块的成交均价；3 .京东板块成交量较上周小幅上升，成交均价略有上升，凯美怡与花园集中成交6套，紫阳明珠成交相对较多，个别高端项目的成交拉升了板块的成交均价；4 .朝阳洲板块成交量较前几周大幅上升，成交均价小幅上升

9、，皇冠国际由于一次加推，成交相对较多，板块成交均价也是水涨船高；5 .红谷滩板块成交量较上周小幅上升，较春节前大幅下降，成交均价保持小幅上升，其中世纪中央城本周备案7套，其他项目也有少量的集中备案；6 .青云谱板块成交量较上周略有回落，较春节前也略有上升，成交均价保持稳固，恒大绿洲成交相对较多，均价不高，拉低总体均价；7 .昌北板块成交量本周成交下降较多，成交均价亦是小幅下降，其中南天阳光成交较多，成交20套；8 .湾里板块成交量较上周成交上升，成交均价均保持稳固，各项目成交较少，九洲依云郡成交相对较多，成交21套；3.楼市周成交排行榜排名楼盘名称成交套数(套)楼盘名称成交面积(f)楼盘名称成

10、交均价(7Cm1)楼盘名称成交金额(万元)191206311958117513.65592888565172683801.7143恒大绿洲55834217003恒大绿洲3304.09554博能佰瑞琪44恒大绿洲7747智通悦蓝山140003294.109535博能佰瑞琪4378132462377.80366333147滨江首府129452217.43787282908126711834.31248282868新地阿尔法125131737.369252715HOOO1401.48910222521绿地香颂103601155.4038正荣大湖之都在南昌的限购范围之外，但也是在县级出台限购令前集中备

11、案，致使成交量位居榜首；力高国际城本周加推房源248套，成交95套，备案88套，成交量攀升至排行榜第二；恒大绿洲本周加推两个单元190套房源，前20名购房者额外8.2折优惠的促销优惠，本周成交大幅上涨，成交55套;项目营销动态资讯1 .本期热点项目名称位置开盘时间所推房源批预售套数主力户型开盘价格（折后）开盘成交套数开盘优惠备注奥克斯盛世经典红谷滩3月12日21#、30#楼68套89V两房125户三房7300元/肝27余套全款9.8折，按揭9.9折前恒大绿洲昌南3月13日二期精装高尔夫全景高层190套95而三房120-137Itf三房150-160mj5000元m60套左右20名购房者享受额外

12、82折优惠力高国际城象湖3月13日1#楼248套86-123m14500元95套一次性付款98折，按揭付款99折；VIP客户可享受预交2000元总房款减5000元优惠视点：本周加推房源项目三个，分别为盛世经典、恒大绿洲、力高国际城，通过年后的淡季，本周的供应尽管有所增加，但是与往年相比还是供应不足，这与各个城市推出限购令分不开，尽管本周有三个项目加推，但是效果不甚理想，一方面是开发商在试探，因此限购区域内的楼盘价格并没有松动的迹象，反而是在郊外区域的楼盘价格还有上涨的趋势，如象湖新城；另一方面是购房者对目前形势的观望。本周盛世经典推出房源68套，成交27套，成交量不足50%,市场表现较前几次开

13、盘冷淡，开盘当天成交25套左右，二房比三房成交较好。2 .本周土地动态本周挂牌出让居住、商业用地1宗：JDP1n6JDP1115JDPUI6号地块：位于南昌经济技术开发区桂苑大道以东、枫林大道以南。土地面积143735平方米（合215.6亩）。土地用途为商业、旅馆业、办公、居住用地。出让年期为住宅用地70年、商业用地40年、配套公建50年。要紧规划要求：容积率W2.8；建筑密度W35%；绿地率225版商业、旅馆业、办公建筑面积占开发总建筑面积比例按不小于35%操纵；套型建筑面积90平方米下列住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%操纵。起拍价为152万元/亩。拍卖会定于2011年3月23日上午10：00时整在南昌市丰与中大道1318号江西省南昌公共资源交易中心四楼3号开标室举行。本周拍卖成交居住、商业用地6宗：JDPnI4JDP1108JDP1113JDP1112JDP1109JDP1111JDP1114地块：位于抚河南路以北、玉带河以东。土地面积7434平方米（合51.05亩）。土地用途为交通设施用地（加油站）、居住用地。出让年期为住宅70年、商业40年。要紧规划要求：容积率W2.6；建筑密度W25%；绿地率235%;套型建筑面积90平方米下列住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%操纵。起拍价为367万元/亩，成交均价为367万元/亩，成交总价