写字楼物业管理方案投标文件.docx

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1、投标文件（正本）招标项目名称：写字楼物业管理投标单位：*物业服务有限公司二年九月二十五日目录第一部分投标书3第二部分物业管理方案5一、拟采取的管理方式5二、管理服务人员配备8三、管理服务人员的培训10四、管理工作必需的物质装备计划情况11五、经费收支预算13六、管理规章制度16七、物业管理服务实施方案18八、档案的建立与管理86九、各项管理指标的承诺87十、提高管理服务水平新设想88十一、优惠措施93十二、愿意承受的有关奖惩93第三部分法人授权委托书94第四部分项目负责人简历与同类项目业绩95第五部分投标单位情况表100第一部分投标书中心：根据贵单位的要求，我公司授权先生为正式代表*物业服务有

2、限公司,在此提交包括以下内容的招标文件正本一份和副本一份：1、投标书2、物业管理方案3、投标报价4、本项目负责人及主要管理人员的简历、业绩等证明材料5、近三年承担的同类项目情况、目前承担项目情况7、其他承诺和优惠条件8、资格证明文件、主要包括：a营业执照b资质证书c法人代表证d法人授权委托书及身份证通过本格式，本签字人在此声明：（1）本标书中总投标报价为：人民币（2）如果我们的标书被接受，我们将履行招标文件中规定的每一项要求;（3）我们同意按招标文件的规定，本投标书的有效期为30天，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束；（4）我们同意提供招标人在招标文件中要求的所有资料，以及评标时可

3、能要求与我们的标书有关的任何资料;(5)我们认为你们有权决定中标者，认为最低价不一定中标；(6)我们愿意遵守国家的有关规定；(7)如果我方中标，我方将按照规定提交上述总价5%的履约担保金于规定时间内汇至需方指定帐号。(9)有关这次投标的所有正式通讯应致:地址：授权代表：电话号码：传真号码：邮政编码：开户名称：开户银行：银行帐号：授权代表签字：投标单位名称及公章：二。一三年九月二十五日第二部分物业管理方案我公司根据写字楼的实际情况和运营特点，结合公司的物业管理经验制定本物业管理实施方案。方案贯穿“如何为写字楼工作人员提供优质便捷的服务，使他（她）们能全身心投入到工作中去”的指导思想，同时本着“以

4、人为本，尽善尽美”的经营理念和以“业主满意”为工作标准的原则，制定专业的服务流程、规范的管理制度、高效的培训机制、严密的节省能源措施，为写字楼提供价格性能比最优的物业管理服务。一、管理方式（-）管理架构（祥见图示1）商会物业分管部门至诚物业公司市房管局区房管局*物业大厦管理处客户服务部保洁部工程部图示1管理架构示意图（-）机构设置（祥见图示2）图示2机构设置示意图（三）运作机制（祥见图示3）总经理业主和上级业务部门管理处经理计算机辅助管理系统班组员工班组员工主管2主管1图示3管理运作机制图（四）信息反馈渠道（详见图示4）区房管局市房管局业主保安部保洁部行政部工程部图示4信息反馈网络图二、管理服

5、务人员配备（-）素质要求1、坚持文凭和水平，学历及能力并重的高素质人员配备；2、配备的X名主要管理人员是我公司的有经验的员工，均经过专门的技能培训业务工作培训；3、重视人品表现；配备人员须热爱物业管理服务工作，追求创新，有奉献精神；4、正副经理是专科毕业,是我公司极富事业心的年富力强的优秀干部。（详细情况见投标文件第四部分）6、员工大多是从事物业服务工作多年的有丰富工作经验的人员，具备从事物业的基础条件。（-）各部门职责1、管业设经理、副经理，在分管部门的监督指导下，负责写字楼物业管理的指挥协调工作。2、客户服务部是物业管理服务中枢，负责接受业主的各种请求和投诉，协调保洁、工程、保安等各部门，

6、处理业主提出的各种报修和投诉，跟进处理过程，回访处理结果。做好业主资料整理。3、工程部是物业全部设施设备运行、维护维修的责任部门。负责设施设备的正常运行和定期维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接受客户服务部的指令，跟进业主提出的有关设施设备增加安装和维修的请求与投诉；做好设施设备档案资料整理和维修纪录。4、保洁部是物业公共区域清洁保洁的责任部门。负责公共区域的计划清洁和日常保洁；接受客户服务部的指令，跟进业主提出的有关清洁保洁的需求与投诉；做好公共区域清洁保洁资料整理。5、保安部是物业维护公共秩序的责任部门。负责车场、车库管理、消防监控、公共区域和楼层巡查及协助公安机关维护公共秩序；接受

7、客户服务部指令，跟进业主提出的相关需求与投诉。6、行政部是物业基础资料管理与对外协调的责任部门。负责物业管理资料和员工档案的管理，协调政府主管部的业务指导及检查工作。同时做好对各部门工作的绩效考核及培训。严格进行财务收支管理。（三）人员编制管业人员总编制为X人，具体如下:1、管业经理X人，2、副经理X人（兼客户服务部主管）3、客服部X人负责访客接待、咨询与业务处理.4、保安部X人（包括主管X人，夜值领班X人，门岗X人，车辆指挥、车库管理X人，巡逻岗X人，中控值班X人）5、工程部X人：（包括主管X人，中控及设备运行X人，日常维修及巡检X人）6、保洁部X人（包括主管X人，楼层保洁X人，外围保洁与绿

8、化X人，特项保洁X人）7、行政部X人（包括财务X人，档案及仓管X人）三、管理人员的培训（-）培训计划项阶段培训内容培训方式备注物业新员工的培训1、公司概况2、公司基本规章制度3、员工手册4、公司服务理念5、物业管理从业人员素质6、工作基础技能培训理论讲述与实习操作结合通过岗前培训和考试，使新员工具备基本从业条件，持证上岗率100%o物业接管前期培训1、物业基本概况2、仪表仪容、礼貌礼节3、工作程序与工作标准4、业主基本资料5、业主公约及物业管理合同6、物业交收程序理论讲评与实际操作相结合培训期15天，每天2课时。7、物业管理规章制度8、劳动纪律与职业道德9、消防、安全培训日常管理期间培训1、分

9、部门进行专业技能培训2、按照要求进行培训3、国家相关法律、法规的培训4、日常工作中重点环节与出现的问题5、各项应急处理措施的培训6、接待、处理业主问题的工作技巧7、各项成本控制、节约措施的培训。8、团队意识的培训日常培训与定期培训结合培训作为日常工作的内容，持之以恒进行。服务质量专题培训1、对于工作中普遍性的问题，总结成案例的形式培V11o2、根据业主满意度情况调查表，分析原因，提高服务质量。3、对物业服务中的新设想、新举措的专题学习。以专题研讨、总结的形式。工作实践中，总结应用。(二)培训目标不断提高管业人员职业素质，提高服务质量，将公司”的服务理念与工作实际相结合，为广大业主提供最优质的服

10、务。四、管理工作必需的物质装备计划情况(-)管理用房计划名称数量需用部门备注经理室1间管业经理办公室1间行政部工作间1间客户服务部保洁休息室1间保洁部仓库1间行政部维修配件及工具室1间工程部保安休息室1间保安部五、费用收支预算(-)物业管理支出费用预算编制依据本预算根据物业委托管理内容确定，按物业质保期内最低运营成本编制。预算支出不包括水、电、蒸气、燃气和IOO元以上的(含100元)一次性设施设备维修材料费，也不包括有关部门规定交纳的治安费、垃圾费、环保费等政府收缴费用及设施设备的年检费、维保费等。(-)美克写字楼物业管理支出预算(见下表)物业管理运营成本为每月X元，全年X万元。按收费面积X平

11、米计算,平均每平米每日收费标准为X元。美克写字楼物业管理费支出预算平均每月支出X元，全年X万元。类别支出项目人数计算公式平均每月人工费用员工工资人员配备及工资表员工保险、福利费率表工装费夜班费加班费小计二管理费用办公费综合测算通讯及交通费综合测算公司管理费综合测算小计三运行费用保洁耗材综合测算公共维修费综合测算设备折旧、低耗综合测算水箱清洗水质化验化粪池清理保安消防监控费用综合测算小计四税金5.55%总计本预算按物业质保期内支出计算，公共设施设备维保费和强检费、公共水、电、蒸汽、燃气费、垃圾清运费、环保费以及政府收交的有关费用和一次性维修耗材IOO元（含IOO元）以上的维修项目费用由甲方支付。

12、山东省审计厅办公楼物业管理人员工资预算表项目人数人均工资月工资管业经理副经理客服人员工程主管工程人员保安主管保安人员保洁主管保洁人员会计办公内勤合计山东省审计厅办公楼物业管理人员福利、保险预算表项目人数提取比例月金额福利费教育工会经费养老保险金失业保险金工伤保险金生育保险金合计7877六、管理规章制度依据IS09002质量管理体系进行物业管理，美克写字楼提供以下方面的规章制度进行专业化、规范化、标准化的物业管理服务(因内容较多，仅列出标题)。(-)业主手册1、业主公约2、物业管理服务协议3、人员出入及物品搬迁管理规定4、安全用水用电管理公约5、电梯使用管理规定6、环境卫生管理公约7、消防管理规

13、定、8、车库管理规定9、自行车摩托车管理规定10、治安管理规定11、停水停电管理规定12、处理业主报修工作流程13、处理业主投诉程序14、突发事件应急程序15、物业管理特约服务管理及收费标准16、美克写字楼使用手册（二）写字楼管理服务规范1、员工手册2、客户服务部工作手册3、工程部工作手册4、保安部工作手册5、保洁部工作手册6、行政部工作手册（三）公司管理制度1、管理制度汇编七、物业管理服务实施方案物业接管工作方案（-）目的对物业进行全面接管，保证业主及时入住办公，便于管理工作的顺利开展。（-）使用范围适用于美克写字楼与物业管理公司之间的物业交接。（三）职责1、项目经理负责组织成立接管小组，办理接管手续。2、接管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套办公室按国家规范进行检查。（四）引用文件房屋接管验收标准（五）工作程序