太原学府街项目产品策划及市场分析报告.docx

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1、太原学府街项目产品策划及市场分析报告前言3第一部分、市场分析4一、太原市房地产市场41、太原市经济环境分析42、太原房地产市场分析5二、区域市场分析101、周边环境102、不同物业类型的市场分析10第二部分、地块分析12一、项目地块概况12二、S.W.O.T矩阵分析121、说明122、S.W.O.T.矩阵133、结论13第三部分：项目定位14一、市场定位141、市场定位的支撑点142、本案最终市场定位14二、客群定位15第四部分：产品策划17一、总体规划设计建议17二、户型设计建议17三、建筑风格18四、底商部分22本报告是在市场研窕及分析的基础上，结合本项目的自身质素，提出有针对性的产品定位

2、，旨在通过整合营销，最大限度强化本项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的总体素质和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。第一部分、市场分析一、太原市房地产市场1、太原市经济环境分析2006年上半年，全市实现地区生产总值（GDP）469.92亿元，比上年同期增长13.8%。其中：第一产业完成增加值6.55亿元，增长2.0%；第二产业完成增加值214.24亿元,增长15.4%；第三产业完成增加值249.13亿元,增长12.7%。上半年，城镇居民人均可支配收入为5604元，比上年同期增长10.8%,增速比上年同期提高14个百分点。农

3、民人均现金收入为2668元，增长13.3%,增速快于城镇居民人均可支配收入增速2.5个百分点，城、乡居民收入比由上年同期的1：0.47上升为1:0.48。居民消费支出增长快于收入增长，消费信心增加。城镇居民人均消费支出为4339元，增长14.4%,高于人均可支配收入3.6个百分点。八大类支出“六增两降”，增长的是：食品类支出增长8.5%,衣着类支出增长11.家庭设备用品及服务类支出增长47.3%,医疗保健类支出增长14.4%,交通及通信类支出增长88.0%,教育文化娱乐服务类支出增长9.2%；下降的是：杂项商品与服务类支出下降15.9%。截止6月末，金融机构人民币各项存款余额2810.05亿元

4、，比年初增长11.0%；各项贷款余额2232.56亿元，比年初增长8.3%。上半年，银行现金收入2318.46亿元，现金支出2245.67亿元，净回笼货币72.79亿元。从目前情况看，有利因素远远大于不利因素，下半年全市国民经济仍将保持平稳较快的发展趋势。2、太原房地产市场分析2. 1整体市场分析抽取2005年太原市房地产数据进行分析，全年投资总额79.44亿元，同比增长5.36%,其中住宅投资41.78亿元，同比增长5.89%,占总投资的52.60%；办公楼投资8.36亿元，占总投资的10.53%；商业用房投资15.14亿元，占总投资的19.06%；其他用房投资14.15亿元,占总投资的17

5、.81%o2006年1-6月，山西省完成房地产开发投资63.1亿元，比上年同期增长21.9%,增幅居全国第21位，中部六省末位。由此可见，太原市房地产市场供给情况有所缓和，整体走势趋于缓和，市场整体朝着理性的方向发展，进入整和阶段。其中，住宅产品的供应结构中存在局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70-90平方米，而市场主力房型为IooT

6、20平方米。从项目所处的位置来看，高价位的住宅大多集中在亲贤街向北至长风大街及滨河东路一带。商业类项目近几年呈现过热的趋势，尤其是大型商场类商业，和部分进深过大、楼层超过3层的临街商铺，更是遇见很大的销售阻力。目前商业房产价格主体在800012000元/平米，占比50%强。平米均价在12000元以上22房价分析2005年度太原市商品房销售均价3985元/平方米，价格同比下降4.14%,这主要与房地产供给结构有关，土地交易价格上涨24.9%。高档住宅类商品房和写字楼售价上涨形成房地产市场的价格主体。土地交易价格上涨幅度远远大于房屋销售价格，可见房地产开发的利润空间已经被极大压缩。商品住宅价格上涨

7、从2005年2006年太原市平米均价在3500元以上的项目占到45%左右，平米均价30003500元的项目占到30%左右。从市场上来看，目前价格低于3000元/平方米的商品住宅几乎绝迹,很多楼盘的价格一跃上了4000元/平方米。从项目所处的位置来看，高价位的住宅大多集中在亲贤街向北至长风大街及滨河东路一带。办公用房价格稳定自2(X)3年以来，我市在售的项目中，写字楼价格涨幅不大，除个别项目外,均价维持在6000元/平米左右。值得注意的是以国贸大厦为开端，加上已经开盘的世贸大厦和王府大厦，高档写字楼开始在市场上占有愈来愈多的份额。另外SOHo类项目受住宅类项目价格上涨的影响，市场均价较去年有所上

8、涨，约为4000-5000元/平米左右，2005年以鼎元时代为代表。商业用房价格降低商业类项目从2(X)3年至今，呈现规模化大型化的趋势，价格主体在7500-10000元/平米，占比50%强。平米均价在12000元以上和6000元以下的项目占比约40%；商业用房价格普遍下降。另据数字显示，短期内太原市房价总水平不会有明显回落。从2005-2006年初太原市商品房住宅销售平均价格约为3326元/平方米。其中，现房平均售价约为3233元/平方米，期房平均售价约为3436元/平方米。经济适用住房的价格为1583元/平方米，全部是现房。如扣除经济适用房，太原市商品住宅平均销售价格约为3327元/平方米

9、。别建、高档公寓均价约5351元/平方米，比商品住宅均价高约2059元/平方米。其中，现房约5620元/平方米，期房约5272元/平方米，如扣除高档别墅，太原市商品住宅平均销售价格为约3239元/平方米。在太原，经济适用住房尽管价格低廉，仅为全市住宅平均价格的48.1%,但由于供应量不足，对目前平抑房价的作用只有1%。与次同时，别建、高档公寓的均价尽管高达5000元以上，为全市房价的1.6倍，但同样由于供应量有限，对目前抬升房价的作用也只有1.6%。所以，目前价位在3000元以上的大户型商品房是构成太原市房价的主体。2.3存量分析与2005年同期相比，今年太原市存量房的成交上升了4.62乐而增

10、量房成交量则下降了25%左右。这一点一方面反映了05年国家宏观调控的结果，另一方面也预示市场的结构正在发生好的转变。目前来讲，太原市需求大于供给的市场格局己成为了不争的事实，这是造成二手房买卖价格上涨的主要因素，05年一季度的供需比例为1：1.64,而06年同期的比例为1：1.69,从数字上看供需的比例变化不大，可见，随着一定规模的二手商品房的逐渐放量，供需的比例应该会维持在1：2的比例以内，但短期内供给小于需求的格局不会改变。05年一季度为2153元/平米，四季度为2851元/平米，到了06年一季度达到了2867元/平米，依据05年的数据可以得出06年1季度同比增长了33%,环比增长1%,房

11、价经过近几年的高速增长，在06年价格将进入低速增长期，但房价的上涨的态势不会改变，这主要与需求的刚性和供给的相对缺乏有关。对于发达国家和地区，除了特殊时期，增量房与存量房的成交比例为1：1左右，甚至存量房的交易量要大于增量房。对于太原市这一比例为1：3,可见太原市目前的二级市场并不发达，换句话说市场的提升空间会很大。2.4拆迁分析从2005年开始，太原市陆续启动了21个城中村改造项目，这一契机使很多房地产开发商把目光转向了城乡结合地带，在一定程度上缓解了土地供求压力。其中，随着城市“南移西进”策略的实施，城南将成为今后的开发重点地区，开发规模也将会位于各城区前列。2.5消费者分析通过20042

12、005年房展会反馈资料显示：人们对“普通住宅”的需求比例超过了7成。单位在2800元左右的60-100平米的两居室将成为2005-2006年普通住宅主力需求产品。单价在3500元左右的80-120平米的两居和三居室是2006年中高档商品房需求的主力产品；单价在4300-7800元左右的160-360平米的别墅则是2006年别堂需求的主力产品，而高收入人群将依旧扮演2006年太原购房的群体主力军角色。数据表明：家庭年收入在4万至10万元的潜在购房需求群体占总体潜在需求群体的5成以上，家庭年收入在10万元以上的占潜在需求总量接近两成。其中，28-35岁的群体是2006年太原住宅市场购买的中坚力量。

13、在两年内有购房意向的需求群体达到3成以上，所占份额最大。另据调查，目前太原市人均GDP为15206元，人均住房建筑面积为22平方米，这2项指标同房地产快速发展的要求相吻合。此外，随着居民住房观念发生转变，二次置业、梯次消费的观念已基本形成；随着太原城市化进程加速,城市人口的增加带动住房消费需求的增加。因此，太原市房地产市场房价在未来中总体稳中有升，但涨幅趋缓。从以上数据判断，2006年太原住宅市场需求向导仍然以“普通住宅”为主,需求量仍然不会削弱；由于主力购房群体是普通消费者，因此开发出有一定位置优越性、并且总价不高的项目会受大消费者大量的追捧。总价在25万-35万之间，面积在60-120平米

14、之间，地段较好,生活配套较成熟的普通住宅是市场的空白点。二、区域市场分析1、周边环境1.1生活配套学校：山西大学、山西医科大学、山西金融职业技术学院、太原师范学院、太原第二外国语学院、太原五中、太原大学等银行：工行、建行、农行、光大、中行等医院：太行医院、中辐医院等商场：长风大卖场、居然之家、梅园百盛、半亩商贸城等1. 2人文、商业环境该区域为居民住宅区，但也是未来商业繁华发展区，居住人群以高、中收入家庭为主，周边有未来的长风大卖场，现在的居然之家、梅园百盛、半亩商贸城等都积聚了大量的商业和人流。2、不同物业类型的市场分析1.1 周边商业状况分析中大型综合商业类：亲贤北街商业主要业态为中高档卖

15、场，长风大街为太原市未来城市规划的中轴路，西侧有沃尔玛和燕莎购物；太原市中高档的综合性超市梅园百盛也在此影响着周边商业业态.另有一个潜在的中型商业业态-大唐长风大卖场，大唐长风的开发商计划利用长风卖场规划的商业步行街再造一个“柳巷”.建筑装饰材料类：以居然之家为代表的建筑装饰材料的业态群落，以中高档品牌为主.汽车4S店及汽车服务类:项目地块东侧当前为主的商业主要经营业态:汽车清洗、维修、零配件销售等;平阳路商业主要业态为汽车销售4S店,建设南路主要业态为汽车零配件销售综上可以看出，该区域周边的商业以居家装饰、建筑建材、汽车服务、居民日常商业配套为主，大型中高档超市及中高档价位的服装经营较好，小型商铺竞争比较激烈。2. 2周边住宅状况分析说明：鉴于本地块周边以高档住宅或者大型商业为主,因此在住宅方面,重点分析了高端项目大唐长风和普通项目万豪苑,其他项目并未作为分析对象出现项目名称楼盘位置主打户型价格销售率备注大唐长风长治路居然之家对面40130,70102平米为主起价3800元/平米,商业起价8000元/平米。住宅排号,商业基本售完现正在内部认购万豪苑体育西路，长风大卖场对面135140平米3588起，均价3700左右元/平米90%据上可以看出，周边主要竞争项目的住宅售价,基本