芜湖波尔卡大街项目招商策略.docx

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1、波尔卡大街项目招商策略一、招商目的1、全面启动商业2、快速回笼资金，缓解销售压力3、增加项目卖点，促进销售4、增加项目的后期价值和回报价值二、招商原则1、吻合项目的市场定位2、执行项目的业态规划3、品牌化4、主题化5、辐射力三、项目招商区块规划1、招商业态规划图2、招商区块具体规划四、招商市场定位1、休闲业态2、娱乐业态3、餐饮业态4、购物业态（综合楼区域）5、办公业态（综合楼区域）五、招商方式1、委托专业招商咨询机构进行项目招商2、自己搭建招商团队六、招商渠道1、广告招商2、展览会招商3、项目洽谈会4、项目发布会5、专家研讨会6、点对点招商7、通过人脉关系招商七、重要主力店专向招商一、招商目

2、的1、全面启动商业由于本项目周边商也基础薄弱，原有长江路、越秀路、浦江路、裕安路等商业为社区基本生活配套，尚未形成对外的商业辐射，本项目不具有传统的商业基础和先天的商业氛围。如果实行单一的销售策略，而在没有后期的招商管理和规划跟进的情况下，将使销售形成压力，同时在客观上无法具体执行项目前期定位和业态具体规划。如果在个体投资者无法进行有效的自主招商和租赁的情况下，将不利于项目的后期销售和市场推广，并将造成不良的项目形象和社会形象。只有通过前期的统一招商和对主力店铺的专向引入，通过合理的业态规划及具体业态的导入，使项目在整体建筑完工后进入开盘阶段能快速形成有效的整体商业市场，并在最大程度上保持项目

3、前期的业态统一规划，培养合理有序的整体商业形象和市场形象，推动项目的全面进展。2、快速回笼资金，缓解销售压力芜湖整体商业市场以中山路商圈为核心，商业较为集中。而城北板块地域、居住区、人流、商业据点相对分散，作为城北板块的核心商业项目，近7.4万平方米的商业体量对销售将形成巨大的压力。为了在项目运作过程中能快速回笼资金，在分区销售的同时，对部分大体量、大业态、以及特殊主题区块进行有效的统一招商，通过前期的租金回笼，从而减轻项目的整体销售压力。3、增加项目卖点，促进销售项目通过前期的实质招商策略，通过对市场知名商家和具体主力业态的专向导入，将更好地提高项目的整体市场吸引力，进一步促进经营者和投资者

4、对本项目市场的发展前景信心和项目投资价值预期的信心。在项目的运作前期，具体建筑和商业业态尚未完全形成的前提下，同时在城北尚未形成聚集的商业群体，投资者和经营户对商业项目将存有诸多忧虑。在项目的前期推广过程中招商政策可以作为项目的一大卖点进行有效的商业推广，增加本项目的市场竞争力，减弱市场对本项目的地段和交通等不利因素的抗性。4、增加项目的后期价值和回报价值商业项目在培养成熟后，开发商可以长期持有项目部分区块产权，通过稳定的租金回报，作为一项长期的投资和资本增长点。同时也可以通过转让产权而销售，在商业价值已经形成的基础上，获得数倍于前期销售价格的利润。二、招商原则在进行多元的市场全面招商的过程中

5、，我们必须结合项目本身的相关特点和制约因素，从实际出发，进行有步骤、有计划、有质量、有绩效的招商工作，同时吻合项目的整体利益。根据项目的总体运作思路和项目的总体发展，必须尊重以下原则：1、吻合项目的市场定位通过对项目规划区块的全面招商，使项目能在发展的预期内合理推进。同时各项招商工作能吻合项目的前期总体规划，招商内容吻合项目既定的市场定位和相关各项项目的前期规划。2、执行项目的业态规划为了形成统一的项目形象和整体商业形象，提升项目整体的商业价值和市场价值，在招商过程中必须以前期的业态规划为基础，在此基础上执行主题业态的集中和多业态的分区，使商业形态满足前期的合理规划，使项目业态规划的优势发挥至

6、最大化。3、品牌化在招商工作中，应以相关对应业态的主力品牌作为突破口，以项目的主力店铺结合有市场影响力的品牌商家，形成联动的商业效应。即可促进下一步的招商工作，同时将有效提升项目的商业形象和商业号召力，进而促进销售的有效展开，为投资者和经营户树立市场信心。4、主题化在具体业态的招商过程中，应以主题化经营和特色经营的品牌商家为一线范围，从而强化项目的主题化和核心竞争力，而芜湖传统的商业形态形成一定的市场差异。5、辐射力作为城北区块的商业核心区，商业在覆盖城北区域的同时，将辐射整个芜湖区域。因此，商业业态需要有效的支撑，只有具有辐射力的业态和商业形式才能形成本项目的整体辐射力，最终形成真正意义上的

7、城北核心商圈。三、项目招商区块规划根据最新的规划方案，项目按区域分为沿街商业区、商业街、临湖商业区（休闲、娱乐、餐饮）、综合楼（浴场、大型主题餐饮、主题家居馆）、宾馆、商业办公区（Sc）HO办公、酒店式公寓）、水岸餐厅。其中临湖商业区（休闲、娱乐、餐饮）、综合楼（浴场、大型主题餐饮、主题家居馆）、宾馆、水岸餐厅等区块体量较大，单体销售总价较高，在整体商业氛围尚未形成、项目尚未成熟的市场前期，销售具有一定的难度。同时这些区块相对具有独立性和整体性，业态规划执行相对具有现实可行性，容易操作。我们建议把此四大区块作为项目统一招商区块，进行前期的招商运营，和商业街及沿街商铺形成区化互补，力求逐个突破，

8、带动项目其他区块的顺利销售，最终使项目形成成型的商业形态。2、招商区块具体规划A区块临湖休闲风情街（主要业态：休闲、娱乐、餐饮）（1）其中东区和西区分别为独立的2层结构，可以作为单体进行整体招商，具体业态初步设计为主题餐饮或小型浴场。（2） A区块中间三大区块为4层结构，可以考虑1一2层、34层分层招商。沿湖区域的12层具体业态初步设计为主题西餐厅、咖啡吧、酒吧、演艺吧、茶楼；其中靠商业街区域的1一2层具体业态初步设计为主题酒吧、演艺吧、美容、餐饮等。（3） A区块中34层具体业态初步设计为足浴、桑拿、按摩、KTV、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心等可以将芜湖市此类处于市中心的休闲娱

9、乐业态进行洽谈，同时向合肥、南京等地进行招商，向有意进驻芜湖经济技术开发区此类业态进行招商洽谈。项目休闲娱乐设施主要包括足浴、桑拿、按摩、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心、酒吧、茶楼、咖啡吧、西餐厅等。此类业态招商主要面对芜湖本地市场及在安徽设立连锁的品牌店，同时考虑在南京、杭州等地进行相关业态品牌招商，提升整体休闲娱乐设施的档次。KTV,如泡泡龙、城市花园KTV、银乐迪（如结合银泰百货顶层空间）等量贩式KTV。B区块综合楼（主要业态：家居广场、浴场主题餐饮、办公）（1）B区块中沿街一楼部分将作为商业街底商进行统一销售，不作具体招商。（2）其中2层区域具体业态初步设计为主题小型家居广

10、场、主题饮浴场。家居广场业态招商商家以扩展型华东连锁品牌店为主，即可作整体招商，同时可扩大项目的商业影响力。浴场一一建议在芜湖、马鞍山、南京、合肥等一带已发展较为成熟的品牌店进行招商，如马鞍山翠林洗浴中心等。（3）其中3层及以上区域具体业态初步设计为办公、商务空间。可以作为小型公司的积聚地，主要公司形式为：外贸公司、贸易公司、销售公司、企业办事处、咨询公司、广告公司、装潢设计公司、图文公司、网络公司、IT、美体、健身、家政公司、培训机构、主题店行政区等。C区块宾馆（主要业态：宾馆、餐饮）D区块水岸餐厅（主要业态：主题餐饮）四、招商市场定位由于项目现阶段业态规划为中小型业态，单体业态体量较小，同

11、时没有大型主题广场和百货中心等主力店的规划。所以结合项目现有状况和具体业态规划，招商工作将以芜湖为主体市场，进行点对点的专向招商。同时结合局部的个体业态的规划需要，进行异地招商（上海、南京、杭州、广州等城市）1、休闲业态具体业态主要为西餐厅、咖啡吧、茶楼、足浴、浴场、桑拿、按摩、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心等，主要招商区域为芜湖市。主要商家有城市花园酒吧、上岛咖啡、都市花园咖啡馆、风雅老树咖啡、六和村茶馆、雨之林红茶坊、良子足浴、雅室工艺等。外地商家为（主要为上海地区）：两岸咖啡、左岸咖啡、星巴克咖啡。2、娱乐业态具体业态主要为酒吧、演艺吧、夜总会、KTV0主要招商区域为芜湖市。

12、主要商家有城市花园KTV、金壁辉煌KTV、及其他娱乐个体。3、餐饮业态具体业态主要为饭店、餐厅、主题餐厅、特色饭店、茶餐厅、中式快餐。主要招商区域为芜湖市。餐饮招商主要为大型酒楼的招商工作，其招商对象主要面对芜湖本地客户，以在芜湖本地发展的特色餐饮为主，同时考虑外地餐饮连锁品牌的引入，如各色连锁快餐店等。4、购物业态（综合楼区域）具体业态主要为小型艺术家居广场，主要内容为居家用品、整体厨房、床上用品、生活用品、家艺等。主要招商区域为芜湖市。其中入驻商家以强调生活艺术的品牌为首选。参考品牌有“博洋家纺”、“帅康整体厨房”、“大洋窗帘”、“美克美家”、“艺藤居”、“布老虎”等。5、办公业态（综合楼

13、区域）主要招商区域为芜湖市。五、招商方式商业物业项目招商的方式主要有两种，委托专业招商咨询机构进行项目招商，自己搭建招商团队进行招商工作。1、委托专业招商咨询机构进行项目招商对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商或者国内著名的主题百货公司请进来有利于整个项目的招商，通常国内专业的招商咨询机构更具有国际知名零售商和国内著名的主题百货公司的关联度，所以委托专业咨询机构进行商业房地产项目的前期招商更能有效促进项目的进展，同时可以连带后期的商业管理和运营，对项目的市场推广和后期运营更为有利。缺点是成本较高，同时需要前期对当地市场和项目本身进行深度的调查和研究。2、自己搭建招商团队作为具有商业项目运营

14、经验的开发商，已经具有一定的招商经验和成熟的招商团队，自己搭建招商团队进行自主招商可以切合项目，对招商工作是非常有利的，同时对项目的把握和当地市场的消费状况及投资需求的研究有充分的优势。但同时容易使开发商分散精力，在项目后期中不易脱身，如果项目招商一旦陷入僵局，将使问题更加复杂化。本项目如果确定自己搭建招商团队自行招商，就必须组建具有商业运营招商经验的团队，弥补开发商在经验上的不足；同时须具有商业项目后期经营管理的经验，招商团队可以作为项目后期开业经营的管理公司的基本团队。A、招商团队架构表招商筹备组织框架B、招商相关工作经营管理架构图品牌管理I创I扁I经理I怦律提财务I（I）商业策划前段T品

15、牌策略及定位I-I动线及汇集点I1市场调研-I经济郊益分析I-I空间布局1主题分区-I亮点概念设计-I业态功能-I规划/建筑设计侪（2）招商阶段-I员工招募及培训I卜租户组合方案-I租约谈判IH品牌推广切诙管住玄字:1H商户接待1商户装修协调I1商户入伙协调I-T传媒关系H现场环境气氛r商业方案评估T租州类判-I招商活动I-IIa皆寰角书及省货合HH广告宣传H招商活动T制定财务预算I上商户入伙开张协调（3）经营管理阶段T品牌推广及维护I空间布局调整IH财务管理I-I4T客户关系管理H租金收取I合伏饮作关系管理I的白西好w地IH信期平估IH传媒关系亮点调整1物业经营H租务纠纷IH广告宣传T推广活动懵广活动及广告宣传危机管理I1