北京燕郊住宅项目区域房地产市场分析报告.docx

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1、北京燕郊住宅项目区域房地产市场分析报告第一部分区域市场划分一、区域的划分二、区域划分说明第二部分通州区域房地产市场分析第三部分燕郊区域房地产市场分析一、燕郊区域概论二、燕郊房地产市场分析1、区域市场供给分析2、区域市场需求分析3、区域价格分析4、区域客群分析5、区域产品市场分析6、燕郊房地产市场的机会与风险三、核心区域市场分析1、核心区域的界定2、核心区域现状3、核心区域竞争案例分析4、核心区域分析小结第一部分区域市场划分一、区域的划分两条快速道路（京通快速、京哈高速）将河北和北京连接了在一起，燕郊成为离北京最近的外埠区域。以两条高速为纵轴，我们将研究区域分为通州区域和燕郊区域。区域划分的依据

2、房地产竞争区域划分地理位置：河北省燕郊经济技术开发区与北京市通州区交接，京通快速和京哈高速是连接北京与燕郊的主要交通枢纽，根据这一特点，我们在研究燕郊区域时，所经过的通州区域必然在我们的研究范围之内。 城市规划：北京城市重心东移，重点发展位于东部发展带上的通州成为新城。而燕郊房地产市场的发展与北京的房地产市场息息相关。 客户资源：通州的快速发展吸引了大批的客户资源，如何有效的将通州的部分意向客户吸引至燕郊购房置业也是我们研究两个区域的主要目的。第三部分燕郊区域房地产市场分析一、燕郊区域概论1、燕郊区位燕郊开发区区位条件得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，可承东启西、经纬南

3、北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。2、区域交通目前，930路共有五条线路可以到达燕郊，在燕郊购房者可以根据自己的小区位置选择930线路。燕郊930路公交车路线及运营时间930路（城建新村）三河4:35-18:45八王坟6:10-20:20八王坟-物资学院-北关环岛（结研所）-燕潮酩酒厂-燕灵路口-行宫花园迎宾路口-燕郊火车站-EJ刷城-食品城-住达集团-运河源建材城-天子庄园-东柳村（渔具城）-耀

4、华机械厂（福喜公司）-夏垫-燕北机械厂（牧机场）-温泉度假村-煤矿路口-直属库（崔家窑）-李旗庄西关环岛（职教中心）-鼎盛街-建兴市场（三小）一滨河院（南关环岛）-市政府-京东第一集（富达商场）-金都饭店-城建新村-安居小区-地税局（工商局）-刘里村-农机驾校-三河总站930路（燕郊冶金方向）八王坟6:20-21:20燕郊冶金5:0079:55八王坟-北苑-怡佳家园（通州西门）一二六三医院-八里桥市场-财政学校-北关环岛（结研所）-燕潮酩酒厂-燕灵路口-交通干部管理学院-学院街-中赵甫-华北科技学院北门-中燕小区-中美医院-小张庄-行宫宾馆-迎宾路口-燕郊火车站-EfJ刷城-食品城-冶金一局（

5、本线去程终点燕郊火车站，到后三站的乘客需凭车票换乘下一辆车）930路空调车燕郊冶金5：30-19：00八王坟6：40-20：10八王坟-天赐良园一区（物资学院）-天蜴良园二区-北关环岛北站-燕潮酩酒厂-燕灵路口-交通干部管理学院-学院街-华北科技学院南门-小张庄一行宫宾馆-迎宾路口-燕郊三街-首钢生活区-冶金西区-冶金医院-冶金一局930路区间车八王坟-杨闸-杨闸环岛-西军庄-航艺所（八里桥北站）-西马庄-物资学院路口-北关环岛（结研所）-焦王庄-龙旺庄-京东驾校（小潞邑）-六合村-宋庄铸造厂（小堡村口）-宋庄-任庄-白庙新村-燕潮酩酒厂-燕灵路口-交通干部管理学院一行宫大市场-燕郊开发区-燕

6、郊新汽车站（去程终点开发区）930路小区班车八王坟-结研所-酒厂-学院街-中赵甫-中美医院-紫竹园-星月云河-燕京新城-意华都市田园意华到八王坟：早：6：006：206：507：308：10-8：50晚：16：0016：2017：0017：3018：1018：30八王坟到意华：早：7：107：308：008：409：2010：00晚：17：1017：3018：1018：4019：20,19:303、人口、占地规模燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积30平方公里，辖区总人口25万。4、人居环境燕郊是“全国创建文明城市示范点”，这里不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”。环境：致

7、力于大造“绿色燕郊，生态家园”，通过了ISO14001环境管理体系认证，绿化覆盖率达到40船绿树成荫，环境优美，空气清新。 教育：区内拥有8所大专院校、18所中小学、5所幼儿园，师资力量雄厚，基础教育水平和高考升学率均位居河北前列。 医疗：区内设有中等以上医院5所，专科门诊、便民诊所、药店几十家。医疗服务便捷优越。 商贸：拥有三家大型超市，商业网点遍布区内。 金融：集中了各大金融机构服务网点，可为入区企业提供优越的金融服务。 休闲：拥有诺富特燕苑国际度假村、思菩兰国际会议中心、福成名厨俱乐部、汇福大酒店、新月会议中心、天子庄园等高档宾馆十余家，可充分满足会议、餐饮、休闲、娱乐等要求。 住宅：根

8、据招商引资的需要配套发展精品房地产业，为入区客商和创业者提供优质的住宅产品，和安花园、圣德花园、紫竹园小区、东方夏威夷、百花家园等别墅和精品小区环境优雅。5、经济发展10余年来，燕郊开发区共引进中外项目700余个，项目总投资200多亿元,吸引了美国、意大利、加拿大、德国、日本、韩国、马来西亚以及港、澳、台等25个国家和地区的优秀企业前来投资。以中兴通讯、汉王制造、建华高科等项目为代表的电子信息产业，以神威药业、量子制药、福尔制药等项目为代表的新医药产业，以富士星光PS版、盟多地板、华电亿力等项目为代表的新材料产业，以汇福粮油、福成五丰等项目为代表的绿色食品产业，以成功（中国）大广场、诺富特燕苑

9、国际度假村、京华高尔夫、华堂高尔夫等项目为代表的旅游休闲产业，已成为燕郊开发区的主导产业。目前，燕郊开发区正在大力发展以汽车配件业为龙头的现代制造产业，以大型物流和娱乐休闲为龙头的现代服务业，以影视制作、美术动漫为龙头的文化产业，韩国世原汽车、三友汽车配件、因派克汽车配件以及弗玛物流等代表性项目已入驻区内。燕郊开发区建区以来，发展速度迅猛，经济总量快速增加，经济实力显著增强。2005年，全区共完成地区生产总值71亿元，财政收入8.5亿元，固定资产投资42.5亿元，分别比建区之初增长28倍、16倍、23倍。综合实力在河北29个省级开发区中名列前茅，在全省县（市）域开发区中位居第一。燕郊，一片投资

10、兴业的热土,一座正在崛起的新城，一个安居乐业的美好家园！6、区内重点三资企业燕郊开发区已有来自美国、加拿大、德国、奥地利、意大利、澳大利亚、日本、韩国、马来西亚、新加坡、印度尼西亚以及港、澳、台等二十五个国家和地区的国内外投资项目400多个，投资总额超过130亿元，其中注册三资项目130个，利用外资5.2亿美元。目前已初步形成了电子信息、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大支柱产业。美国协和药业、经耀建材、美乐饮料、亚星腾飞计算机软件、安博软件园、世维通日本富士星光、三河星光印刷材料、杰希药业、新裕食品加拿大美塑磨坊新加坡燕苑国际度假村、陆桥印刷、平易印刷韩国东一玻璃机械、鑫满洋化工、世

11、原汽车科技德国假肢学校、欧森工业园俄罗斯雷捷制衣菲律宾华菲超硬材料奥地利多贝玛亚索道西班牙菲伯萨食品马尔他凌仁羊绒制衣香港五丰行食品、新龙亚洲食品、通力电池、远东电路、比特玻璃、汇津水厂、燕桑燃气、联合资源教育中心、祥馨日升小区、明月度假村、华堂高尔夫台湾华夏塑胶、稳基建材、永光制药、和安花园燕郊房地产市场分析1、区域市场供给分析D、区域内普通住宅市场供给量分析1.1、普宅市场供给量随着北京两轴两带多中心新格局的逐步实施，通州成为东部发展的重要区域，燕郊依托于通州，房地产市场也进入了快速发展阶段。普通住宅市场供给量项目名称占地面积建筑面积建筑类型销售情况东方夏威夷54万平米24万平米板楼，小高

12、层二期产品星河皓月41万平米92万平米板楼、小高层一期已入住,在销售二期产品东杉国际/塔楼、高层未开盘，预计2007.8月开盘美林新东城41万平米47万平米板楼,小高层一期售罄，二期2007.5开盘尚品福成67万平米170万平米板楼,小高层进行三期销售香格里拉花园公寓8726平米38996平米板楼尾房天子庄园30万平米29.6万平米板楼四期在售新圣得花园3万平米11万平米板楼、高层公寓06.8开盘合计236.87万平米377.6万平米分析:工燕郊普宅市场在售的项目共有8个，数量不多，但个体的体盘相对较大，总体量达到了377.6万平米上根据燕郊的供给情况分析，从目前至2007.5燕郊普宅市场将出

13、现断档期，项目供给量小，没有新盘推出。东杉国际于2007,8月开盘销售，其位置优越，主要产品类型为高塔，包含三万平米的商业和商业步行街，是明年入市项目的有力竞争者。12、普通住宅位置分析燕郊住宅分布大多向交通干道集中的特点，基本分布在102国道以北临近潮白河和高尔夫球场的休闲度假区域内，新的现象是以燕顺路为引导线向新区发展。燕顺路至潮白河区域是燕郊今后的发展重点区域13、产品类型供给分析密度较低的六层花园洋房是燕郊房地产的“宠儿”，高层建筑多为后续产品，成为市场新宠。2）、区域内别墅市场供给量分析别墅市场供给量项目名称占地面积建筑面积建筑类型东方夏威夷54万平米24万平米独栋、双拼、联排民福燕

14、安花园43200平米38519平米独栋别里达观别墅57万平米12万平米独栋别墅美丽乡村53.28万米2.21万平米独栋、双拼华堂高尔夫庄园10万平米6万平米独栋别里合计178万48万分析:A燕郊别墅市场以低密度的独栋别重为主，双拼和联排为辅助产品。体量一般不大，建筑面积保持在10万以下。整体别型市场的容积率在0.27左右。4别墅市场的开发企业大多数来自燕郊本土，对燕郊的发展状况十分了解，随着燕郊与北京的不断融合，北京将会有为数不少的知名开发商和代理商也在瞄准燕郊房地产这块“大蛋糕”。3）区域市场分析总结普宅类别燕郊市场中别墅类与普宅类产品“平分天下二别堂类型小高层14%国六层板楼口后层口塔楼小高层口独栋双拼口联排六层板楼与高层并存，塔楼认知程度逐步升温低密度独栋大行其道，联排与双拼辅以左右2、区域市场需求分析需求面积2）、产品总价需求燕郊市场对大户型有需求单身贵族与投资客户对小户型独有青睐普宅总价表3035万的产品总价被大多数意向购房者所接受，表明目前燕郊房地产已快超出购房者的预期。3）、产品区域需求