城市中心公寓 闪耀于繁华都市中的绿洲.docx

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1、城市中心公寓闪耀于繁华都市中的绿洲对于城市峰端精英来说，他们的生活永远处于拼搏状态，他们是现代科技文明中成长的新一代，更是“城市动物”，他们是城市商业的主角，更是城市生活的实体中心，他们渴望自由独立、与众不同，却又无法接受远离城市中心繁华与沸腾的边缘地带，更不愿舍弃已然成熟的生活娱乐配套。所以他们只能义无反顾的“守卫”城市中心。从斑驳游离、纸醉金迷的城市中心走向个性、独立的个人生活空间，与其说是生活的简单，到不如说是生活的纯粹。当住宅品质提升到一定程度以后，纯粹性成为追求生活质感的人们最为看重的问题。住宅的纯粹性，体现在生活的出淤泥而不染。即便是生活在城市的最核心区域，也要保证个人生活从城市烙

2、印中剥离，这种剥离不仅是外在环境上的，更应该是内在氛围上的。当生活艺术选择由繁入简，以小为美的时候，城市中心公寓自然成为更吸引城市峰端精英眼球的生活理念。城市中心公寓正在诠释一种新城市主义的内涵：守卫城市中心的同时，拒绝对个性生活的约束。而这种内涵刚好贴近崇尚自由与体验的城市新贵人群，同时也为京城提供了“新时尚主义”生活的绝对资本。论坛时间：2007年6月26日（星期二）下午14：00论坛地点:搜房网大话地产直播间论坛嘉宾：燕莎C1aSS策划总监杨杼梓长安驿销售总监曹雪辉伟业营销四处高级策划刘洪铭主持人：搜房网北京公司副总苏婕搜房网新闻中心记者胡曼琳以下为此次论坛图文精华：【胡曼琳】各位网友大

3、家下午好，欢迎关注我们今天城市中心公寓论坛。我们今天论坛的主题城市中心公寓可能对大家来是有点老套了，因为说的太多了，说烦了，说腻了，但我们觉得现在说的多，将来说的机会会越来越少。因为我们城市中心的项目在逐渐减少，到将来就真的没有了，要买的也只有二手的。我们今天准备这个论坛的目的就是为了和大家分享一下这个话题，分享我们城市中心的项目情况。首先介绍一下我们今天到场的嘉宾。刘洪铭先生是来自伟业顾问的策划部。曹雪辉先生，是长安驿的销售总监，杨杼梓先生，是21世纪不动产北京中天大业的策划部总监刘伟先生。【胡曼琳】我们今天讨论的开始，我们先来看一个小的调查。大家可以看到这上面只有三道题。但是我觉得这三道题

4、都很重要，我们看一下第一道题。对于城市公寓中心的定义，第一个是中心是城市的中心既二环以内，第二个是中心是区域的中心。【刘洪铭】Bo【杨杼梓】Bo【曹雪辉】Bo【胡曼琳】三位的答案很一致都选择了第二个选项，请说一下理由。燕莎CIaSS策划总监杨杼梓【杨杼梓】二环以里是一个比较老的概,念，过去的北京文化是住在皇城里面才是北S京人，就认为二环才是城市中心。实际上根U据现在发展的速度，其实北京按照北京市政府的规划己经是两轴两带多中心的概念了。这是我选择B的第一个理由。【杨杼梓】第二个我觉得从我们的房地产，特别是我们今天的项目都属于商业项目了，就不完全是住宅的项目了。一个好的商业地产应该是商业、商务、政

5、府资源比较集中的地方才可以说是中心。我们燕莎C1ass也应该是在一个商业中心，因为我们是在昆仑饭店和北京四大俱乐部之一的里面。【胡曼琳】就是我们的中心是以区域的环境来定的？【杨杼梓】我觉得应该是商业、商务、还有政府资源集中的地方可以说是城市的中心。【胡曼琳】可能是咱们商业集中性不一样，所以出现这么一个概念。曹总您的概念是什么？【曹雪辉】A选项是二环以内，我觉得这个是地理中心来说的，如果是按地理位置来选的话我肯定会选Ao而咱们今天说的是商业中心、商业的中心是，所以觉得是Bo【刘洪铭】我觉得第一个中心是地理上的概念，第二个中心是客户心里上的概念。我们说的中心肯定是要商圈的附近，核心区是最好的，商圈

6、附近也是不错的。我们君濠这个项目是在二三环中间，我们周边是国企聚集的区域，还有世界500强，所以我们是一个大的商圈。所以我选B。【胡曼琳】其实中心的概念刚才杨总说了，咱们是因为商务某种程度的集中，一个是刘总说的内部单位、机关，某种群体的集中所形成的中心。而我们在这个中心里面比较高端的项目，所以叫做城市中心公寓。我们看一下第二道题，我们第二道题是要提问公寓这个词，对公寓这个选项大家有什么理解。大家对这道题的选择是什么？这一共有三个选项，第三个是其他您也可以说一下您的见解。【杨杼梓】选Bo【曹雪辉选Bo【刘洪铭】选Co【胡曼琳】我们先听一下刘总的说法。【刘伟】因为我觉得公寓不仅是住宅的一种方式，我

7、觉得公寓应该是一种生活方式。比如说我们经常看美剧的六人行的生活方式，他们住在一起很开心。【胡曼琳】您觉得公寓的概念是很宽泛的，不能用某种产品定义它，而应该是一个抽象的生活。两位同意他的观点吗？【曹雪辉非常同意。【杨杼梓】我觉得在国外是没有钱的人才住公寓，因为有钱人会买房子，没有钱的人会租房子，租房子就租公寓。我为什么选B?就像刘先生刚才讲的一样，就是它不完全是居住的概念，可能在这个建筑体里面他会实现很多的功能。比如说一种社交的功能，或者说它具有的投资价值，就是从使用的角度上讲不一定是自住，可能它具有一定的投资价值、具有一定的升值潜力。所以我觉得不能单独的把它归结为一个纯粹的住宅，因为高品质的住

8、宅有很多，比如说像花园洋房、别墅等等产品形态是很多的。但是在中心区的公寓，应该是一个多功能的建筑体，才会是一个更好、更适合的产品，更适合核心区域的一个产品。【苏婕】其实我觉得刘总跟杨总是异曲同工，基本上都是说城市中心公寓已经突破了原有居住的特性。杨总是融入了多功能的特性，刘总是说正因为有了这种多功能，所以给我们提供了不同的生活方式。搜房网北京公司副总苏婕【杨杼梓】就是它不一定是住，就是也可能通过这个来升值。因为一个中心区域的房子它可以通过出租的方式来增值。另外因为土地的稀缺性，特别是在北京这种城市来讲，核心区的土地是很少的，所以它的土地本身就是要增值的，所以它肯定是一个非常好的投资方式，而且会

9、比股票好。因为它没有大跌，就是说它有不动产的这种优越性。【胡曼琳】前面两个题我们可以看出来，我们对城市中心公寓已经有了比较新的概念，它必须是在咱们某一种形式的商业，或者说居住，或者某一个产业之内的核心区域集中位置，并且它也是一个多功能，具有很高投资价值的产品。同时它也是一个很高的抽象理念的产品。对于城市中心公寓它的价值的判断，它的价值决定因素是什么？是地段、项目品质、项目配套、项目的园林景观，还是项目的客户群？这道题目可以多选。【曹雪辉】前三个更重要。因为很多人买公寓是为了投资，地段就是必须的。地段作为一种投资是为了一个回报，就是地段有不断的升值性，因为地段有不可复制性，它是属于不动产。再一个

10、就是项目的品质，客户既然花了这么多的钱肯定要拿到相应的东西，所以肯定是要精装修，标准也要有一定的程度，肯定是在品质上要区别于普通住宅有很高的提升。还有一个是项目配套，其实公寓这一块我觉得更多是休闲娱乐商务为一体的，不是一个单一的很安逸的居住。不是前面说的花园洋房、连排别墅这种居住的，应该是综合的一种。所以后面的园林我对公寓不是最主要的，销售价格也是次要的，客户群也都相对来说是次要的。【杨杼梓】我选的是地段、品质、配套、客户群，区域的价值对投资性的产品或者对公寓产品来讲是非常重要的。因为对于这些使用者来讲，不是说我们的直接客户。比如说很多老外他就喜欢离三里屯、离朝阳公园那边的酒吧街要近一些。另外

11、从他公司办公来讲，他离他的企业要近一些。因为我们知道燕莎这边大型的外事机构是比较多的，所以这边具有国际化的这种氛围，才能凸现出它的价值。另外从品质来讲我觉得也是很重要的，就是一个项目给你再好的地，你开发商从产品方面做的不精细，或者从产品定位、客户定位上跟你群体的需求之间是有差距的，那你也不会是一个很成功的项目。特别是对于这个产品来讲，我们这个产品不是一个很好做的产品，这个产品既要满足一种自住的功能，又要满足于公共开放的功能。因为所谓的酒店式公寓就是我到这就能住，你要满足我住的舒服，而且它的所有活动是开放式的不是私秘的，所以对我们的品质要求更高。从配套来讲我觉得也是很重要的，就是你再小的一个楼你

12、也要有一个好的配套，因为配套对于你的客户的生活会很便利，也会对客户的生活进行提升，也会提升项目的品质。【杨杼梓】最后选择了客户群，因为我们做商业、写字楼比较多。我们做写字楼经常说客户是写字楼的灵魂，就是说一个再好的写字楼，如果里面的客户品质很差，这个写字楼也不是很好的写字楼。同样对于公寓这种产品来讲也是一样的，如果住在里面的客户是很一般的客户的话肯定对这个楼不会有什么好处。比如说你去中关村里面的一些写字楼，发现他们的楼非常好，但是我去他们的卫生间就发现非常脏。这就是因为搞工程技术的这些人很随意，每天穿着短裤、拖鞋就进进出出，但是对于这个楼来讲是会有影响的。因为对企业来讲是要有形象的，住公寓也是

13、一样的，就是跟我在一起住的人是什么样的人，对我的品质也会有提升，所以我认为客户群也很重要。【刘伟】我选择A、B、Co因为我觉得既然咱们是城市中心公寓，必然地段是最重要的。我们君濠其实我认为它是得胜商务圈的配套设施，因为得胜商务圈的二三星的酒店特别少，因为我们是它的一个配套，我们是为这个商务圈服务的。就像我们前期定位的时候，我们觉得一个酒店式公寓一定是要附属于一个商圈的。我们这个商圈是西靠中关村，北临金融街，离CBD稍微远一点，所以我们有很大的优势。项目的品质我跟杨总的观点基本一致，我觉得既然是城市中心公寓，品质肯定要和中心公寓是匹配的，一定要让客户觉得是物有所值。因为酒店式公寓肯定是要提供服务

14、的，我们必须要为住在我们这里的客户提供方便才可以。所以我这样选。【胡曼琳】三位老总的选择基本上是一致的，我们出这道题的目的就是一起探讨一下城市中心公寓的潜力到底在哪？值得我们关注的地方到底在哪？这几个选项我们设置成多选项，就是说明城市中心公寓并不是某一个点是最具有潜力的，而是多种条件、多种因素结合在一起，形成一个黄金的项目或者说黄金住宅的。所以我现在还是想把这些细分的点仔细的讨论一下。比如说地段刚才三位老总都说了很多关于自己项目地段的价值。但是我们除了这个以外待会还有一个赵总要过来，他是中关村那边的。我们几个项目来看，房地产所有的项目永远都是地段地段再地段，地段永远是房地产当中的第一位。【胡曼

15、琳】第二个是项目品质，项目品质是很简单的道理，咱们项目所在的位置周围的环境是什么样的，势必会对我们项目造成影响。如果我们在二环、三环、四环中间的位置，去建设一个像城乡结合部的项目放在这里，大家肯定会觉得不太合适。所以这个项目一定是要和他周围的环境是相匹配的。【胡曼琳】其实中心来说，配套己经有了一个比较好的环境了，可能自身的配套不是最重要的一点，但是也是要有的。比如说刚才杨总说咱们的项目有一个会所，所以这个配套就是说周边的环境可以利用，周边的环境也是不可缺少的。曹总您觉得呢？【曹雪辉】我觉得是这样的。我选择A、B、C,因为A就是地段，B和C就是商品。在北京目前的情况下我们强调的是地段，在未来十几

16、年或者几十年之内，开发商就不能光说地段了，而是地段和项目的产品，因为项目的品质和配套现在也是很重要的。只有当你的项目的品质和配套都上来以后，你的项目才会是一个好项目。就像你说在二环的中心位置盖一个城乡结合部的项目，它必然也会有投资的潜力，但是还是不是很好。【胡曼琳】您说地段、地段、产品的意思，是一个优胜劣汰的意思吗？【曹雪辉】对。【胡曼琳】咱们长安驿这个项目在城市中心区里面，跟其他项目相比有哪些优势？【曹雪辉】首先我们在长安街边上目前这种项目好像己经没有了，所以我们就是地段的不可复制性这一块是我们最大的卖点。其次从品质来讲我们整个楼的外立面都是巴西进口的石材，我们也是想把我们长安驿这个项目，经营成整个长安街上的标志性的建筑。【胡曼琳】其实做一个标志性的建筑不是很容易的事情，像我们这些项目都是在一个比较成熟的区域里面，在一个成熟的区域里面做标志