房地产开发全套流程与潜规则指南.docx

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1、房地产开发全套流程及潜规则指南第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项，规划，土地出让或转让，拆迁，建设,到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地全部权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。1,前期的打算前期打算工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地运用权。“五证”中的建设工程规划许可证，建设工程开工许可证都是在

2、这个阶段取得的。国有土地运用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给运用人运用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关，学校等单位运用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地运用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的运用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，

3、商业用地40年等。2,建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商托付建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采纳项目预售的方式对物业进行销售。3,销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。1预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采纳此种销售方式。预售条件，城市商品房预售管理方法第五条规定：(1)已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书；

4、(2)持有建设工程规划和施工许可证；(3)按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。城市商品房预售管理方法第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市，县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。2)现售商品房现售，应当符合以下条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水，供电，供热，燃气，通讯等配套基

5、础设施具备交付运用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付运用条件或者已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。申请确定规划，设计条件按规划设计条件征询意见表t招标办看现场运用“投资项目概%算系统”编制标底1开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办上章同意施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水，道路,煤气，电，托付设计，施工1, 小区内线路托付设计；2, 托付施工3, 配电施工建工程验收4, 设备安装及验收5, 送电1,通知区园林局绿化办2,交绿化费3,绿化施工1,按道路方案进行施工2,市政办事处养路队验收1,至IJ自来水业务科报装托付线路设计，施工及验收2,到市政监建

6、所下水报装3,规划设计4,竣工验收热公报付路上工验计1到力司装2,托线设3,施及收（自建锅炉房）1,环保局同意锅炉房位置2,托付设计3,到劳动局报建4,环保局审查消音除尘设备5,竣工验收1,到煤气公司报装2,到规划科定线路方案3,设计4,查看现场规划5,施工6,业务科检验同意接气7,凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续8,凭接气单到液化气公司办各户通气手续9,通气全部竣工四方验收，检验单签字盖章内资房地产综合开发公司的设立:第一步房地产开发公司设立的法律程序1,公司设立打算；2,申请资质等级审批；3,申请办理企业名称预先核准；4,办理工商注册登记；5,办理税务登记。二，外资房地产开发公

7、司的设立：1,申请批准项目建议书；2,办理企业名称登记；3,送审合资或合作合同，章程；4,申领外商投资企业批准证书；5,办理企业登记。第一项房地产开发公司设立的相关税费1,企业法人开业登记费；2,企业法人变更登记费；3,企业法人年度检验费；4,补，换，领证照费。第三章土地运用权取得流程土地全部权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有，运用，收益和处分的权能。土地运用权主要有以下三种取得方式见表一。表一，土地运用权取得方式土地获得方式内容土地运用权出让指国家以协议，招标，拍卖的方式将土地全部权在肯定年限内出让给土地运用者，由运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。土地运用权转让

8、指土地运用者通过出售，交换，赠与和继承的方式将土地运用权再转移的行为。土地运用权划拨指政府无偿将土地拨发给运用者运用，一般没有运用期限的限制。以无偿划拨取得的土地运用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让，出租和抵押。土地相关术语:一、生地：指空间地，田地，未开垦地等不具备运用条件的土地。二、熟地：指三通一平或七通一平，具备运用条件的土地。三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。四、宗地图：是土地运用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本状况。包括：宗地权属界线，界址点位置，宗地内建筑位置与性质，与相邻宗地的关系等。五、集体土地：是指农村集

9、体全部的土地。六、征用土地：指国家为了公共利益的须要，可依照法律规定对集体全部的土地实行征用。土地的运用年限：凡与省市规划国土签订土地运用权出让合同书的用地，其土地运用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教化，科技，文化，卫生，体育用地五十年；商业，旅游，消遣用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站，加气站用地为二十年。第二步取得开发土地运用权的法律程序一，国有土地运用权的出让：1,办理建设用地规划许可证；2,办理建设用地托付钉桩；3,办理国有土地运用权出让申请；4,主管部门实地勘察；5,土地估价报告的预审；6,托付地价评估；7,办理核定地价手续；8,办理土地出

10、让审批；9,签订国有土地运用权出让合同；10,领取临时国有土地运用证；11,领取正式国有土地运用证；12,国有土地运用权出让金的返还。二，国有土地运用权的划拨：1,国有土地运用权划拨用地申请；2,主管部门现场勘察；3,划拨用地申请的审核，报批；4,取得划拨用地批准。三，集体土地的征用：1,征用集体土地用地申请；2,到拟征地所在区（县）房地局立案；3,签订征地协议；4,签订补偿安置协议；5,确定劳动力安置方案；6,区（县）房地局审核各项协议；7,市政府下文征地；8,交纳菜田基金，耕地占用税等税费；9,办理批地文件，批地图；10,办理冻结户口；11,调查户口核实劳动力；12,办理农转工工作；13,

11、办理农转居工作；14,办理超转人员安置工作；15,地上物作价补偿工作；16,征地结案。第二项取得开发土地运用权的相关税费1,地价款（土地出让金）；2,资金占用费；3,滞纳金；4,土地运用费；5,外商投资企业土地运用费；6,防洪工程建设维护管理费；7,土地闲置费；8,土地权属调查，地籍测绘费；9,城镇土地运用税；10,地价评估费；11,出让土地预订金；12,征地管理费；13,土地补偿费；14,青苗及树木补偿费；15,地上物补偿费；16,劳动力安置费；17,超转人员安置费；18,新菜田开发建设基金；19,耕地占用税。第三步拆迁安置阶段的法律程序1, 托付进行拆迁工作；2,办理拆迁申请；3,审批，领

12、取拆迁许可证；4,签订房屋拆迁责任书；5,办理拆迁公告与通知；6,办理户口冻结；7,暂停办理相关事项；8,确定拆迁安置方案；9,签订拆迁补偿书面协议；10,召开拆迁动员会，进行拆迁安置；11,发放运作拆迁补偿款；12,拆迁施工现场防尘污染管理；13,移交拆迁档案资料；14,房屋拆迁纠纷的裁决；15,强制拆迁。第三项拆迁安置阶段的相关税费1, 房屋拆迁补偿费；2,搬家补助费；3,提前搬家嘉奖费；4,临时安置补助费（周转费）；5,清理费；6,停产停业综合补助费；7,对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；8,一次性异地安置补助费；9,房屋拆迁管理费；10,房屋拆迁服务费。

13、第四章房地产开发阶段第四步立项和可行性探讨的法律程序1,选定项目，签定合作意向书；2,初步确定开发方案；3,申报规划要点；4,申报，审批项目建议书；5,编制项目可行性探讨报告；6,申报，审批项目可行性探讨报告。第四项立项和可行性探讨阶段的相关税费1,可行性探讨费；2,建设工程规划许可证执照费。第五步规划设计和市政配套法律程序一，房地产开发项目的规划设计程序：1,申报选址定点；2,申报规划设计条件；3,托付作出规划设计方案；4,办理人防审核；5,办理消防审核；6,审定规划设计方案；7,住宅设计方案的专家组审查；8,落实环保“三废”治理方案；9,托付环境影响评价并报批；10,建设工程勘察招，投标；

14、11,托付地质勘探；12,托付初步设计；13,申报，审定初步设计。二，房地产开发项目的市政配套相关程序:1,征求主管部门审查意见；2,落实市政公用设施配套方案；3,报审市政配套方案；4,市政各管理部门提出市政配套意见；5,市政管线综合。第五项规划设计和市政配套的相关税费1,工程勘察（测量）费；2,工程设计费；3,建设工程规划许可证执照费；4,竣工档案保证金；5,临时用地费；6,临时建设工程费；7,建设工程勘察招标管理费；8,勘察设计监督管理费；9,古建园林工程设计费。第五章项目建设阶段第六步项目开工，建设，竣工阶段流程一，房地产开发项目开工前打算工作：1,领取房地产开发项目手册；2,项目转入正式支配；3,交纳煤气（自然气）厂建设费；4,交纳自来水厂建设费；5,交纳污水处理厂建设费；6,交纳供热厂建设费；7,交纳供电贴费及电源建设集资费；8,土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；9,设计单位出报批图；10,出施工图；11,编制，报送工程档案资料，交纳档案保证金;12,办理消防审核意见表；13,审批人防工程，办理人防许可证；14,核发建设工程规划许可证；15,领取开工审批表，办理开工登记。二