企划及推广思路.docx
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1、企划及推广思路【生活家】企划推广方案谓“上海九阳房地产咨询有限公司(2)(3)(3)(4)(5)(5)(7)(10)(11)(11)(11)(12)目录一、走进吴中区(-X区域概论(二X竞争楼盘分析二、了解本案(-X市场定位(二X产品定位(目标客户群定位三、规划建议(-X景观规划建议(二X配套建议(三X智能化建议(四X信息服务系统(12)(13)(14)(14)(14)(15)(21)(22)(23)(五X物业管理服务建议四、推广策略(-X案名(二X企划定位(三X广告推广总精神.(四X推广策略五、定价策略.(-X价格定位(二X定价步骤一、走进(一)区域概论吴中区位于苏州南部,北依苏州古城区,东
2、连昆山,南接吴江,西街太湖;四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤;与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。吴中区交通便利,北有沪宁铁路、沪宁高速公路,东有苏*杭高速公路。京杭大运河纵越全境。(二)竞争楼盘分析项目名称位开发商总建面积开盘时间均价在售房源估计销售率动态描述嘉业阳光水榭东吴南路137号浙江国际嘉业房产有限公司37万平米2004年114500元/M2200(估计)60%以上连续开盘销售好现场人气较高丽都国际石湖东路吴江恒达2万平米2005年4月4500元/M2120左右预约中未开盘二、了解本案(一)市场定位1、区位居住氛围已形成本案所在的区域的吴中区的中心生活区
3、,周边小区居住家B1浓烈。2、地段优势本案离市中心较近,车程15分钟左右,地段较好;同时吴中汽车南站近在咫尺,立体交通网。3、生活BB套成熟周边生活成熟,超市、菜场、便利店等均十分方便。4、开发周期短,风险低体不大,开发周期短,市场在可预见中,风险便于操纵。5、价格优势1 )单价优势一本案地价成本低,市场售价不高,价格竞争优势显而易见。2 )总价优势一本案单位面积小,总价不高,价格竞争优势显而易见(二)产品定位M*2004年供求比例相对平衡,产品同质化越势越来越严,市场竞争将日益猛烈。假如本案在产品概念与本身特点上不加以提升的话,将直接威胁到产品的销售前景在熟悉了本案的地块状况后,本案的产品定
4、位及核心价值的建立就呼之欲出。使用塑造与挖掘两大手段,对本案进行定位挖掘+塑造挖掘:即对项目要紧可利用基点进行充分挖掘塑造:即对产品概念的塑造来看齐定位方向资源的挖掘概念的塑造令多层经典+触好社区令精巧小户型、温馨生活家令完美生活配套令社区中央健身休闲园地Q便利交通令沿街商铺高品质物业管理、智能化设备【家】的概念的阐述,确立小区基本的形象定位。【温馨、纯鼎社区】品质概念的确立打造【亲民精巧生活】的主题精神()目标客户群定位1、目标客户群心理需求分析1 )买主心理分析根据马斯洛需求原理,我们对本案的目标客户进行两个层次的金字塔心理需求分析::二二、:*f基本需求:指能使目标客户群对产品满意的特性
5、o观景性满足开阔视野的基本需求满足高品质生活的基本需求O物业满足服务与娱乐的基本需求 智能彳匕满足安全、便利的基本需求O房型满足温馨、舒适的基本需求 投资满足投资收益的基本需求o地段概念满足成熟生活的基本需求深层次需求:指能使目标客户群引起冲动,而最终促成成交的心理需求(即:自我实现的需求) 实现高品质的生活方式 实现健康居住的想望 高性价比、高投资价值2、本案的客户群结合本案产品定位,本案的客户群能够定位如下:1)区域描述地域市场级别购买动机吴中区本地主力改善居住条件外地次主力收入良好、居无定所外籍辅助高收入、投资居住两相宜市区辅助改善居住条件(部分有动迁款)园区、新区辅助价格低的吸引2)年
6、龄描述主力客户源2545岁,核心层以年龄在25-35岁的胃壮年为主年龄层市场地位购房状况25岁下列辅助网弁加工作,自身无购买能力,要紧依靠父母扶持。2530主力积蓄不多,但急需嫣房,同样需要父母支持。30-5主力收入稳固,有积,需要改善居住条件。35-45次主力双职工,收支稳固,有积,购买力旺盛。4555辅助二至三代入,收入来源来自多人,有大户型需求。55岁以上辅助有积蓄,贷款意识不强4)厦业动机描述3)收入及职业描述主力客户源年收入5万以上阶层职业收入状况吴中区及市区工薪阶层收入低,但收入稔固吴中区私人业主阶层中高档收入、稳固吴中区外企的工薪阶层收入强中,居住不稳固吴中区及市区企业管理阶层高
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