会所的定位及经营管理(10doc.docx

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1、会所的定位及经营管理（1Odoc随着现代都市快节奏的生活，人们在紧张忙碌工作中度过一天之后，身心甚是疲惫；生活空间狭小，不如意的事时有发生，引起人们的心绪烦躁不安，需要通过一定的方式进行调节，以重新恢复身体的平衡；由于物质水平的提高，人们对科技文化知识的需求欲望也日益强烈，过去那种简单的体育项目、体育器材已满足不了人们的要求，这样就需要较高的、较完善的配套设施及环境，使人们在这样的场所中能够消除疲劳，放松神经，舒畅身心，恢复平衡，以保持旺盛的精力去习惯紧张的工作与快节奏的生活，“花钱买健康”已成为一种消费意识。会所正是在这样的环境下产生进展起来的，而房地产业的迅猛进展为此提供了较好的物质空间。

2、一、会所概述会所是指能给人们提供健康、娱乐、沟通交流的场所。它所提供的活动内容包含康体活动、娱乐活动、消闲活动、文艺活动、美容活动等，涉及到广泛的知识领域，如体育、健美、卫生、心理、审美、时装等。因此，能够说，会所是现代物质文明与精神文明进展的产物，也是人们精神文化生活水平提高的必定要求。（一）会所的表现形式现在会所要紧有两种形式：1 .以完善服务项目为目的的附属形式这类形式的会所不是以盈利为目的，而是为习惯整个物业规划的需要而设立的，以便适应市场，保证整个项目的运营。这类形式的会所包含住宅小区所属会所与综合大厦所属会所。2 .以盈利为目的的形式即经济形式会所。这类会所能够与其他房地产配套设施

3、并列存在，也能够独立存在，设立的目的偏向经济利益。这类会所也包含两种类型：一种是只对内开放，即它只面向业主与会员；一种是即对内又对外开放。（二）设立会所的意义随着社会的进展，会所在经济领域、社会领域起着越来越重要的作用，对综合大厦、大型住宅小区有着积极的作用，要紧表现在下列几个方面：1 .会所的设立是综合大厦与大型住宅小区必不可少的重要部分随着经济的进展，人们的物质文化生活水平不断提高，服务要求会越来越高。会所提供的健身、康乐等服务不但能够使消费者达到健身、休闲的目的，还能够在娱乐中进行社交活动。一个完备的会所还能够满足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。现在人们已普遍形成一种观念，即综合大

4、厦、住宅小区与会所是一个整体，具有不可分割性，一幢综合大厦与一个大型住宅小区没有会所就不完善，不适宜居住、使用。2 .会所是房地产项目促销的重要手段综合大厦、住宅小区竞争优势的一个重要方面就是拥有自己的会所。许多人都有在经济地位、推断能力、知识广度、审美观等方面与众不一致、高于他人的心理需求。比如,业主邀请亲朋好友到小区作客、游玩，并到所在会所里娱乐,会使业主有成就感、满足感；又如，对经常光顾乒乓球场的客人给予一定的特殊待遇：保留他（她）用过的球拍、专用更衣箱，发贵宾卡，在价格上给予一定的优惠，会满足他的特殊心理需求；还有，有的消费者对名望有一种特殊的渴慕，实行会员制的会所聘请一些社会知名人士

5、为名誉会员制造一个上流社会的氛围，就会满足这些消费者求名的心理需求。因此，会所的设立能吸引许多此类住用户，促进项目的租售。3 .会所是进展品牌的重要手段在竞争日益猛烈、消费者对楼盘的整体素养要求日渐提高的情况下，开发商不但要开发质量过硬的产品，还要打造过硬的品牌，树立企业良好的形象。房地产开发不再是建楼卖楼那样简单，而是卖品牌、卖服务质量，品牌战略已是市场竞争新的热点。完善的会所设施设备、优雅的会所气氛环境、优质的服务能够充分显示企业特殊的竞争优势，容易建立与市场定位相一致的形象，有利于塑造项目品牌。4 .会所能有力地推动社区文化的进展文化有一种类似“社会基因”的特性，它通过长期作用，积淀于民

6、族的心理中，从而发生与发挥着持续不断的作用，它是对社会各个方面最富支配性影响的核心的东西，左右或者支撑着一个国家一个民族的生存与进展。而在某一地区、某一团体、某一企业也都存在着一种特有的文化氛围，良好的地区、企业文化会使人们的生活、工作乐观，积极向上。随着人们对住宅的户型、装饰、环境、位置要求的提高，他们越来越关注其所在住宅小区、住宅大厦的社区文化的氛围。一个没有文化内涵支撑的房地产项目必定会随着市场的进展而被淘汰。一座大厦、一个小区硬件与外型只能给人一种文化表层的印象，只有会所才能使社区文化有一个依托的基础，使之得到充实、进展，才能使文化真正地融入楼盘,形成核心竞争力，才能使人们切实地感受、

7、认同、同意社区文化，融入社区。同时，会所又把欧洲的传统文化、美国的制度文化、澳洲的风情文化与亚洲的人情文化紧紧地融合在一起，促进了文化的进展。二、会所的设立（一）会所的定位会所的定位在整个综合性大厦、住宅小区的规划、推销中都占有重要的地位，假如不能科学合理、实事求是地分析预测，将会影响到主业的效益、声誉，甚至导致整个物业经营的失败。总的说来，会所的定位应把握下列事项：1 .会所的定位应该与主业的定位相符合应该结合目标群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、项目种类及其他有关配套设施。做到既要在理念上有所创新，又不脱离实际。不应把会所的定位过于超前，更不要滞后。如前几年广州

8、近郊某小区公开发售时，业绩非常好，但会所的建立迟迟未能跟上，后来勉强建了一个2000多平方米的小会所，随着小区规模的扩大，入住业主的不断增加，会所越来越不能满足需要，迫不得已，该小区后来只得重新建设一个80000多平方米的新会所，这便是由于规划者在规划时未能对会所作恰当定位所至。反之，若会所过于庞大、设置的项目过于超出目标人群的消费能力，必定导致管理成本上升，经营失败，更会影响整个项目的租售。2 .坚持服务至上的原则综合大厦、住宅小区会所的进展着眼点应放在服务上。现代服务是物质文明与精神文明的产物，会所要从自身所应具备的各要素出发，营造出现代化的物质环境，在经营过程中形成完美的精神环境，使服务

9、的作用充分完整地发挥出来。3 .从最佳使用角度配备会所的设施与项目会所的设施设备与项目应本着科学合理的原则进行设置。如水力按摩、桑拿浴等项目的设计在空间、使用设置、湿度、温度等有关指标上都有严格的、科学的要求。只有达到标准，才能使这些项目达到理想的效果，发挥出最佳的使用功效。最佳使用原则还要求各项设施设备与配套设施设备相匹配，即在规格、档次、数量等各方面都要相习惯。同时，会所内部设施的配备应以市场为中心，既不能由于价格太高而使人望而生畏，也不能由于设备陈旧而无人问津。如一个中等规模的住宅小区就没有必要设置一个高尔夫球练习场去浪费“寸土寸金”的空间。(二)会所设置的可行性分析会所能否充分发挥它的

10、作用，取决于有关的诸多因素。假如其中的某些要紧因素不具备或者不完全具备，而且通过后续经营也不能得以有效改善，那么，这个会所就会形同虚设，影响物业的正常运行，带来不良后果。因此，在进行可行性研究时，应全面、详尽地搜集市场资料，进行客观全面的分析，明确会所最合理的规模与最恰当的设备质量标准，并通过科学测算，推断会所所能带来的回报。1 .会所的可行性分析的内容(1)该地区的经济因素、生活习惯、消费导向、文化层次。(2)该地区同等物业市场竞争分析。地理环境、交通情况。(4)法律法规制度、公用设施情况。(5)拟建设施项目。这些内容在物业规划建设的总体可行性分析中已经进行了研究与论证，应该利用原有的材料专

11、门针对会所进行分析论证，有些资料还要针对性地进行调查补充，然后再作预测分析，以保证可行性分析的科学合理性。2 .会所筹建费用的估算会所筹建的费用计算相关于其他行业的费用计算要简单，关键在于其费用标准的准确性，费用标准的确定要建立在充分熟悉同类企业、同类项目费用与科学预测的基础之上，应保证投资费的充足。会所筹建费用的估算要紧有下列几项：(1)房地产成本。即新建会所房地产项目的土地与房屋建筑开发建造费用。(2)装饰费用。即装饰会所表面的费用与隔断空间费用，包含墙壁、地面、门面、灯饰、劳务费等。(1) (2)两项的具体计算可参照同类同档次物业的各项计费标准，乘以本项目有关数量值得出。(3)设备设施成

12、本。包含空调设备、公共区域设备、客用设备、员工用设备等各类设备成本。具体按所选设施设备的市场价进行核计。如，一个保龄球道须投资6万元，会所欲建16个球道，则要紧设备价格为96万元，会所的其他设备也能够如此推算，然后再作累加。(4)物具用品费用。指为保证会所的服务质量、市场形象，布置与经营过程中所使用的易耗物品，包含桌、床、台、餐具、饮用器皿、工作服、纸张、笔墨、票据等。该项的计算可按房地产成本、装饰费用、设备设施成本三项的百分比进行，会所应根据自己的情况制定一个适合的百分比。如某会所房地产成本、装饰费、设施设备费估算共投资800万元，按3%计算，则物品投资为：8003%=24(万元)。(5)劳

13、动力成本。指会所开业前各类人员的工资、奖金、福利，与临时人员报酬(如专家指导、讲座费等)。它能够按时间、人数与相应的标准来测算。如，筹建期为6个月，工资分为三个级别，分别为经理级、主管级、员工级，人数共计为55人，经理级为月工资6000元，共2人；主管级月工资为3000元，共3人；员工级标准月工资为1500元，人数共计为50人。则：工资总与二(60002+30003+150050)6=576000(元)奖金、福利可按当时的有关标准计算，临时人员报酬可简单估算。假设奖金8000元，福利8000元，临时人员报酬2000元,则：劳动力成本=576000+8000+8000+2000=594000(元

14、)(6)开办费。即指筹办会所开业的各项费用。此项也可参照同档次物业标准测算。(7)资本成本。即指企业为会所建设开办筹集、使用资金所付的代价。要紧包含利息与各项联系、手续费用等。(三)会所的设计布局会所项目是人们利用一定的设备与环境，通过服务人员的服务进行消费，使消费者达到消除疲劳、满足身心需求的目的。会所设计与布局的好坏直接影响到消费者，继而影响到会所整个物业的经营。能够这样说，在会所环境设计与布置上，从设计到实施，整个过程只许成功不许失败。会所的外观设计要与主业的市场定位相符。比如某小区，其主业的定位重点不是放在规模、环境上，而是放在理念的创新、楼盘的精品化与社区文化上，表达的是个性化、时尚

15、化，在市场上以澳洲风情作为诉求点。那么，会所的外观设计重点就应放在创新上，既表达出澳洲的风貌，又注重东西方艺术与文化的融合，同时立足点应放在个性化与时尚化上。会所内部环境设计与布局应遵循下列原则：(1)会所内部环境设计布局与会所定位相一致的原则。会所内部环境设计布局不管在格调、设施设备的选择、服务上，还是其他有关因素，都要与会所的定位相一致。(2)会所内部环境设计布局科学合理原则。使环境与设施设备科学合理地结合起来，联合成一个整体，以求各项目发挥出最大的功效。如，桑拿浴、保龄球等项目在空间面积、使用设施、温度、湿度等各项有关指标都有严格、科学的要求，只有达到标准，才能使这些项目达到理想的使用效

16、果。(3)配套设施齐全的原则。会所除了提供设施与环境外,还需要有关的配套服务项目与设施，以保证消费者得到满意的效果。比如，会所的配套设施通常有：接待收银处、办公室、员工休息室、洗衣房、储物室等。(4)匹配原则。它是指会所的项目，除了必要的项目设施设备与务必的相应的数量与质量的有关设施及服务外，还要求各项目配套设施设备相匹配，即规格、档次、数量等各方面都要相习惯。如桑拿浴室的面积就要与更衣箱数量相匹配，健身房的设施的各类设备质量与档次要一致。会所项目环境设计布局可分为康体项目环境设计布局、消闲项目环境设计布局与娱乐项目环境设计布局。康体、消闲、娱乐项目的环境设计布局各自有各自的特点，要求也各不相同。比如康体项目中的设计布局务必考虑到位置、面积、健身房内设备、配套设施、环境质量、卫生标准等，同时，有条件的还应进行区分归类，如伸展区、心