呼和浩特年度房地产市场研究报告及下年开发对策.docx

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1、EPORT呼和浩特年度房地产市场研究报告及下年开发对策第一部分2006年呼和浩特房地产市场研究1.12006年呼和浩特房地产市场结论1.1.1总体投资状况（截止06年11月）112房屋施工，新开工、竣工状况（截止06年11月）1.1.3商品房销售状况（截止06年11月）11.4商品房销售价格（截止06年12月）115购买对象分布状况1.1.62006年呼和浩特房地产市场分析结论1. 22006年呼和浩特房地产市场分区域个案状况12.1如意开发区项目分析1.2. 2赛罕区项目分析1.3. 3新城区项目分析1.2.4回民区和玉泉区项目分析1.2. 5总结第二部分2007年呼和浩特房地产市场预测2.

2、1市场供求将会出现不平衡的局面2. 2市场观望期将继续持续，房地产市场交易状况令人堪忧2. 307年价格增幅将保持平稳态势2. 4中高端市场竞争将愈演愈烈2.5 07年住宅市场产品将以小高层、高层为主2.6 07年产品品质将会提升2.7 07外地购房者在呼和浩特购房比例将会上升2. 8宏观调控力度将进一步加大2. 9市场将更加规范、透明第三部分针对2007市场状况本案的开发和营销战略2.1 本案在07年所面临的市场形势2.2 07年我们的销售目标3. 3同价格区间产品供应量大，市场严峻3.4我司从开发、推广、执行几方面对本案的建议3.4. 1开发方面3. 4.2推广方面3. 4.3执行方面第一

3、部分2006年呼和浩特房地产市场研究1.12006年呼和浩特房地产市场结论1.1.1 总体投费状况（截止06年11月）完成投资（亿元）同比增长（）本年完成投资额47.5037.56其中：商品房建设投资额32.6054.64住宅投资额32.1140.34经济适用房投资额1.9015办公楼投资额2.88-21.95商业用房投资额8.3237.12006年，购置土地面积315.90万平方米，同比增长了19.14%；完成开发土地面积211.61万平方米，同比增长了106.97%。06年完成开发的土地面积占购置土地面积的比重，由去年同期的38.65%提高到今年66.98%；提高了28.33个百分点。结论

4、： 从投资增长速度来看，2006年呼和浩特房地产市场保持了一个较高的发展水平； 呼和浩特房地产投资额逐年增大，也预示着开发商对于呼和浩特房地产市场有着较强的信心； 商品房、商品住宅投资增幅很大，增幅分别为54.64%、40.34%,意味着住宅类物业仍是呼和浩特房地产市场的投资重点，同时我们也可预测，07年呼和浩特商品房尤其是住宅市场竞争将更加激烈；办公楼投资同比减少21.55%,说明办公类物业在07年市场供应量将会减少；呼和浩特“十一五规划纲要”中已经明确指出呼和浩特“十一五”期间的六大优势产业，而其中三大产业乳业、电子信息产品制造、生物制造及发酵产均属第三产业，因此随着呼和浩特城经济的发展及

5、产业结构的调整，大量第三产业进驻呼和浩特，它们会产生大量的办公需求据我司判断，在未来一段时间内，呼和浩特房地产市场对于办公类物业的需求将会增加；综合以上两点，写字楼市场供应量在07年将会减少，而需求将会增加，因此写字楼市场将会出现“供不应求”的局面。 商业用房投资同比增长37.1%,城市经济的繁荣以及商业用房相对较高的利润，将会使得商业用房在07年继续成为开发商的开发热点。 外地开发商已纷纷进入呼和浩特市场.全面拉升土地开发.完成开发土地面积同比增长106.97%,这说明呼和浩特已经成为众开发商竞争之地。07年同时，随着竞争的激烈及外来开发商的进驻，呼和浩特房地产市场的开发经营行为也将更加规范

6、，产品类型也将更趋丰富，产品品质也将全面提高；1.1.2 房屋施工，新开工、竣工状况（截止06年11月）施工：1-11月，房屋施工面积647.82万平方米，同比增长63.03%o其中；住宅施工面积442.24万平米，同比增长84.11%。住宅施工面积中经济适用房69.56万平方米，同比增长218.49%,办公楼施工面积50.87万平方米，同比下降6.95%,商业营业用房施工面积为123.51万平方米，同比增长51.27%。新开工：1-11月房屋新开工面积379.00万平方米，同比增长134.67%。住宅新开工面积为311.45万平方米，同比增长172.15%,其中别墅高档公寓新开工面积49.4

7、5万平方米，经济适用房新开工15.29万平方米，同比下降了1.9%,办公楼新开工面积为5.30万平方米，同比下降56.16%,商业营业用房新开工面积48.67万平方米，同比增长97.12%。其他用房新开工面积13.57万平方米,同比增长同.87%.竣工：06年1-11月房屋竣工面积100.32万平方米，同比增长29.86%。住宅竣工面积为71.37万平米，同比增长41.57%,其中；经济适用房竣工面积为11.86万平方米，同比增长了24.71%,办公楼竣工面积为2.36万平方米，同比下降73.72%,商业营业用房竣工面积为24.16万平方米，同比增长107.56%。06年呼和浩特各类物业施工新

8、开工、竣工面积表06年呼和浩特各类物业施工、新开工、竣工面积同比去年增长率表结论: 写字楼：施工、开工和竣工面积均呈负增长；.住宅：住宅新开工增长最快，同比增长172.15%,预示着07年住宅建设仍是呼和浩特房地产市场建设的重点； 从官方提供数字来看：06年住宅施工总面积442.24万平米，其中新开工面积为311.45万平米；如果07年这些在施面积能够有40%的竣工或拿到销售许可证可以买卖的话，则预测住宅市场竣工面积约为177万平米，如果再加上06年已获得销售许可证在07年入市销售的房源，可见07年呼和浩特房地产住宅市场将有较大体量的潜在供应； 商业用房：06年商业用房的竣工面积增长率明显高于

9、其它类建筑，表明开发商对于商业及商业配套的建设非常重视； 经济适用房施工面积为69.56万平方米，但实际情况并非如此，在06年呼和浩特政府称要向市场提供100万平米的经济适用房，我司认为这只是政府为响应国家宏观调控所采取的一种手段，因此，我司认为这部分供应量基本不存在。1.1.3商品房销售状况（截止06年11月）06年新建商品房实际销售面积124.68万平方米，其中新建住宅成交面积104.93万平方米，办公楼销售面积6.4万平方米，商用房销售面14.42万平方米，其他销售0.64万平方米，同比增长分别为-8.47%、-10%.+72.97%、+14.62%、+35.35%。据官方统计，2006

10、年住宅销售套数为10981套，户均销售面积为95.6平方米,但我司对该数据持怀疑态度，我司认为实际户均销售面积肯定大于官方所公布数字，95.6平方米只是呼和浩特政府为响应国家加大中小户型供应的政策，是为了响应国家政策号召所给出的数据。结论：.商品房施工面积增长很快，但从06年的交易量来看，住宅类物业同比05年却呈下降趋势，由此我们可判断目前呼和浩特房地产市场还处于观望期，07年有可能出现“有价无市”的局面； 从官方提供数据来看：06年市场己消化的住宅总面积为104.93万平方米，预计07年的住宅销售总面积不低于104.93万平方米。07年住宅竣工面积预计177万平米，再加上06年已获得销售许可

11、证在07年入市销售的房源，07年市场将会出现“供大于求”的状况，市场前景十分严峻； 06年写字楼物业的开发呈下降趋势，但交易量与05同期相比去呈上升趋势，这说明06年写字楼市场已经开始回暖，07年将会出现“供不应求”的局面，办公类物业在未来的市场前景还是比较乐观的；商业用房的施工面积与销售量均保持了较好的增长率，商业用房的市场表现较为稳定；1.1.4商品房销售价格（截止06年12月）据统计，2006年商品房均价3541元商品住宅均价2729元/nf,同比分别增长5.9%和5.8机2006年商品房价格4-6月涨幅略高，基本平稳增长，商品住房价格6-8月小幅上涨之后基本平稳增长。与上年相比，上半年

12、商品房一直在高位增长，1月份增长38个百分点，5月份虽然下降幅度较大，但仍然以11个百分点的涨幅上涨。8月份回落到9个百分点，12月分回落到近6个百分点。商品住房6月以前也是以两位数的幅度增长，7月后一直回落，到12月份回落到5.8个百分点。4540353025201510501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年商区房同比增长情况一2006年商品隹房ISItt增长情况结论: 据官方统计：06年商品房价格增长率为5.9%,与前两年相比，增长幅度有所下降，这说明，因区域过去房价偏低，近年来属补涨阶段，随着呼和浩特经济发展以及房地产运作的逐渐规范，06年价格涨幅已逐渐回归

13、理性；但我司就06年商品房价格增长率为5.9%表示怀疑。因为在06年前三个季度，呼和浩特房价增长均排在全国70个大中城市的前列，前三个季度价格增幅均在10%以上，尤其是第三季度，呼和浩特房价涨幅列全国第一位，由此我司判断06年全年呼和浩特房价增长率应在10%以上。 从销售价格上看IOOO元/m22000元/?的低价位住宅去化速度比较快，绝对数量较大；.3000元/inz以上的住宅实际销售套数为789套，对于一个省会城市来讲，这样的销售业绩较为惨淡，中高端市场令人堪忧。呼和浩特和其它城市如：太原、包头等不太一样，它缺乏自身的支柱产业；同时，内蒙古东西狭长，地理因素导致首府向心力不足，因此呼和浩特

14、房地产市场中坚消费群体厚度不够； 从价格走势来看，06年上半年价格涨幅较高，但由于中央对呼和浩特房地产市场的点名批评及各界舆论的狂轰乱炸，使得市场价格增幅从5月份之后逐渐趋于平缓；1.1.5 购买对象分布状况从官方统计数字来看：06年销售面积看呼和浩特本市销售92.33万平方米，外地销售12.6万平方米，比重为88%和12%。结论:内蒙古自治区东西狭长，整个区域独特的地理位置使得人们居住行为的地域性极强，因此呼和浩特作为首府对其他城市的吸引力不足，所以导致呼和浩特商品房的购买群体以本地客户为主，外地客户所占比例较少；1.1.6 2006呼和浩特房地产市场分析结论 2006年的呼和浩特房地产市场

15、是大起大落的一年，高开低走的一年。上半年价格涨幅很大，下半年很快趋于平稳； 政府政策对2006年的市场影响巨大，主要体现在两个方面。一是政府自2005年开始，大量卖出土地，直接导致了市场供应量的大幅提高，影响了市场的健康、有序发展。二是政府通过全国范围内的招商引资，土地的招牌挂政策，迅速拉高了土地价格，带来了房价的大幅上涨；.下半年市场迅速进入观望状态，大部分项目销售困难。原因一是房价迅速上涨，连续排名全国70个大中城市前几名，带来中央对于呼和浩特房地产的点名批评及各界舆论的大量负面报道，使消费者不敢进入市场；二是政府的房地产宏观调控政策对市场的打压已初见成效； 产品质量及层次在迅速提高。市场中表现抢眼的项目基本上是具备一定美誉度的大盘。比如新希望家园、桥华世纪村。或者是精品项目，比如学府康都、滨海新城等。这些项目在产品的丰富程度、品质等方面均值得肯定； 房地产开发重心已经由原来的城市核心向城市边缘发展，如意开发区成为新的开发热点。.06年呼和浩特购房者以本地客户为主，外地购房者所占比例较少；