2023年万科集团全套成本优化与控制程序.docx

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1、万科集团（全套）成本优化与控制程序?一.万科成本优化流程要素流程目的:在各实行方案完毕前，完毕成本优化与控制,提供优化方法，明确在招标阶段成本控制方法。流程重要责任部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程关键点2.合用范围：XX各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实行方案设计四个阶段;建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。3.职责设计管理部:负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，：进行具体测算并根据测算结果提出优化建议,需要时进行部门间的协调,跟进优化建议后的测算并编制结果报告,测算结果复核发布。采购管理部

2、:进行招标战略策划。4.工作程序4.1.方案优化流程4.2.方法与过程控制4.2.1设计前期开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。421.1政府规划要点:根据政府规划要点批复,得出如下信息：421.2士地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析：4.2.1.3市场定位:通过询问销售部，清楚了解项目市场定位:以上信息整理完毕后，成本需要关注的重点是：第一：场地内的特殊地形,假如出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其解决办法以及影响并估算其改导致本,注意需要预留部分不可预见费用;第二:车位要重点关注其建

3、造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便减少部提成本。4.2.2概念、规划设计阶段成本控制重点:422.1建筑、结构方面：4.2211设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已拟定）方案的成本测算,用以指导概念、规划设计。42212结合周边环境、用地景观资源,合理拟定不同地区的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。4.2.213成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意:重点是

4、通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）422.1.4路网布置道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：a.路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）b.优化出入口布置,（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不可以减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增长成本）,c.道路宽度（设立双车道或单车道加会车区）.4.2.2.1.5停车布置（综合销售建议、规划规定、停车效率、成本等因素选定停车方式）：士地运用a.地面露天车位最大化b.地面停车按照最大边线原则布置停车方式a.车位平面布置最优化:限定面积内停放量最大。b.车位建导致本由低到高的顺序为：地面露天车位一首层架空车位一

5、地上独立车库一半地下车位一地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。停车位体形控制：a.高度b单独车位面积。车库设立a.车库宜集中设立，减少建导致本b.机械车位及地下车库高度预留。车库设立注意考虑客户使用规定，占地面积较大项目,车位数量需要合理分派，避免集中设立而引起业主投诉（示范区特别需要注意）。42216控制不可销售的公建及配套建设面积。a.不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划规定即可。b.提高附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性，注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规范，偷面积而招致的政策风险需要注意避免。c,通过业态分析和

6、市场调查合理拟定商业面积。422.1.7综合物业管理成本、建导致本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中,减少管理人员。42.21.8应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则拟定场地标高。“因地制宜”a动土量最小b.尽也许使场地土方挖填平衡。减少排水坡度；山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽也许减少挡土墙,护壁等的设计。土方平衡需要在具体的工程设施前,推动设计和项目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸,两者合二为一后，再由成本测算出整个项目的的土方挖填工程量,以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策。4.2.2.1.9总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、

7、交通的合理布局,避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）反复建设。422.110山地建筑应结合地形情况拟定产品类型：根据山体高差拟定产品类型控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。4.2.2.1.11山地建筑必须比选边坡支护方式：结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。边坡支护方式成本递增顺序一般是:自然土方放坡、预应力锚杆+碎喷设,毛石挡墙,碎挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆+碎喷设，毛石挡墙,碎挡墙）。422.1.12拟定赠送面积大小:山地建筑应当结合地形情况拟定赠送面积大小。4.2.2.1.13合理运用场地地形地貌运用原有地形的起伏关系完毕山水

8、造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增长防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。4.2.2.2安装方面4.2.2.2.1电梯布置方案选择：4.2.2.2.2从成本角度,超高层尽量选用两阶段提高布置方案。4.2.2.2.3在市场无特殊规定下,采用一梯多户（或四户以上）方案。4.2.2.2.4测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准,以后每次套用即可）。4.2.2.3园林环境方面4.2.3.1.充足考虑运用场地景观资源（天然景观及人造景观）,提高产品品质：不同景观与建筑

9、产品的合理搭配。不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。4.2.32明确景观单位控制成本:根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来,然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑,同时提供应设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要限度区别对待。4.2.3.3.明确软硬景控制比例:记录已有项目软硬景面积比例,提供应设计部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应当尽也许多的设立软景，少做硬景。4.2.3方案设计阶段成本控制重点:4.2.3.1建筑、结构方面:423.1.1建筑方案选型:a.评估平面、竖向等各方向的复杂限度,选择规则的建筑

10、平面,尽也许减小建筑专业的不合理布置带来成本的增长。1）、高层建筑单体应选择对称形式;考虑抗震及成本规定,外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。b.注意事项:以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商,提高结构方面的专业水平，积累经验,并形成一定之规。423.12拟定合理层高：结合销售、成本等因素拟定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，层高每增长O.Im造价增长该层造价的3-5%o4.2.3.1.3窗地比控制通过节能测算指标来控制窗地比。注意:节能控制重要是窗墙比以及启动面积,要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是

11、有利的,需要重点关注的是一旦节能通但是,成本提的优化建议一方面是减少开窗面积,而不是保持开窗面积不变而去采用其他措施来满足节能规定。特殊项目除外。单体方案拟定后,测算不同单体户型窗地比,合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通）,窗地比应不超过同类产品经验值。4.231.4栏杆、栏板的限定：测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类记录做成标准产品,以后栏杆的做法就不需要在测算单价成本只需要记录含量即可。4.2.3.1.5外墙装饰设计优化方案的初步拟定：提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖

12、、釉面豉、石材等综合价格）。提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理拟定外墙涂料、面豉、石材的面积比率。提供常用外装材料合用性能。关注外墙立面复杂限度,并提出改善建议。优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表,以便设计作为参考选择，2）、优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法;4.2.3.1.6节能方案：尽量采用体形系数满足节能规定的产品,以最优经济方式解决节能方案。通过合理的窗墙比实现节能达标。通过墙体材料来实现节能达标。控制节能取值范围。42317结构方案优化：绍构模板平面拟定后,工程、成本一道审核柱网布置，结构形

13、式,选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序:矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙;住宅一般较少采用框架筒体结构。）减少挑板、外挂装饰钢构件数量4.231.8山地建筑应结合地形情况拟定产品类型：根据山体高差拟定产品类型。控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。4.2.3.1.9山地建筑必须比选边坡支护方式：结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。边坡支护方式成本递增顺序一般是:自然土方放坡、预应力锚杆+碎喷设,毛石挡墙,碎挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆+碎喷设，毛石挡墙,碎挡墙）。注意：挡土高度超过3米以上时有也许碎挡墙成本比毛石挡土墙还便

14、宜,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。4.2.3.1.10拟定赠送面积大小:山地建筑应当结合地形情况拟定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率,尽量规避政策风险。4.2.3.2安装方面423.2.1测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性油于涉及供电等垄断行业，有也许成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。42322供配电设备安装定位设计优选：所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽也许设在同一

15、房间内,保证在符合规范规定下距离最短，以减少之间联接线路。4.2.3.2.3测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。一般情况环网式比开闭式经济。合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。设立开闭所时，应尽量考虑多期共用。条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所,避免新建。42324供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性：现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省。必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实行的经济合理性。4.2.3.2.5合理设立消防分区：在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。布置防火分区应注意住宅、

16、商用、地下车库（单体、复式）的区别。尽量运用建筑墙体设立防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设立消防分区,减少消防喷淋系统的设立。4.2.3.2.6中水解决站与中水提高泵站：中水解决站应根据项目特性,选用设计规定的最小规模。中水解决站与中水提高泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。42327污水提高泵站：对大量填土地块,由于自然坡度无法达成排水规定，需考虑建设污水提高泵站。4.2.3.2.8地块内高压线路改线：入地方式：造价高a电缆沟方式,相对较高；b.管道埋设方式，相对较低。建设高压走廊：造价较低。4233园林环境方面4.2.3.3.1下发目的成本控制指标,实行限额设计;42332提供材料规格型号单价：提供常用软硬材料规格型号及单价。铺地材料尽量本地化,避免大面积使用花岗岩等贵重材料;植物选择本地常用，易成活,养管费用低的种类。根据不同位置合理拟定石材厚度,重要部位石材选择:1）压顶5O