2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷（三）含解析.docx

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1、2023年全国物业管理师物业经营管理考前密押预测卷(三)含解析一、单选题1 .通常用来表示物业的从“外”到“内”一“进”的方便程度的术语是()。A、便捷性B、方便程度C、可及性Dv可通达性答案：C解析：可及性与便捷性的含义基本相同。但通常用“可及性”表达由“外”到“内”“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”至IJ“外”“出”的方便程度。2 .下列关于会所的说法错误的是()。Ax会所一般是指实行封闭管理，仅对入会会员及其亲朋提供服务和聚会活动的场所Bx会所由基本部分和主题部分构成C、按所处的地理位置，会所分为城市会所和乡村会所Dx不同档次的物业，会所的基本功能分区不相同答案：D论哪个档次的物

2、业，会所的基本功能分区大致相同：健身室、球类室、泳池，酒吧、棋牌室、美容美发店、阅览室和餐厅。3 .组织简单、成本低、不受时空与地域限制的调查方法是()。A、访问法B、观察法C、实验法D、网络调查法答案：D解析：网络调查法有点是组织简单、成本低、客观性好、不受时空与地域限制、速度快等。4 .一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度()。A、较低B、较高C、相等D、无法比较答案：B解析：有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要

3、重。5 .房地产市场分析首先要就影响房地产市场的。进行分析。A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素答案：A解析：就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。6 .人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()Ax80%B、60%C、30%D、90%答案：A解析：最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%,如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情

4、降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%7 .采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为个，最多为_一个。()A、2；88 、3；109 、4；1210 5；15答案：B解析：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。8 .下列关于商业模式的说法错误的是0。Ax商业模式是“企业战略的战略”B、从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题C、广义的商业模式又称为盈利模式D、商业模

5、式是企业创造价值的核心逻辑答案：C解析：商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。9 .下列关于公寓、别墅物业特约服务的需求调查说法错误的是（）。A、调查时要有针对性，做到有的放矢B、调查后对调查材料进行整理分类C、经调查后，可确认开展何种经营项

6、目、何时开展D、仅可采用问卷法进行调查答案：D解析：调查可采用问卷式进行，也可通过开设热线电话、上门走访等去到收集信息和资料。10 .下列不属于学生管理内容的是()。A、学生公寓B、学生食堂C、聚会D、实验室答案：D解析：学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共事务管理、假期管理和其他管理。其中学生管理包括学生宿舍管理即学生公寓管理，学生食堂即餐饮管理，聚会管理。11 .写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和()都作为可以经营的资源。A、有形资产B、无形资产C、生产要素D、生活资料答案：C解析：写字楼物业经营管理，就是物业服务

7、企业特写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财、物、品牌及知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的资源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应经济效益的过程。12 .在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是()。Ax起拍价定低于保留价B、起拍价最高不高于保留价C、起拍价定高于保留价D、起拍价和保留价相等答案：B解析：起拍价是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价,直到最后由出价最高者获得。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。13 .期货价格是指在交易达成后按约定在未

8、来()进行商品交割的价格。A、较长一段时间B、某个日期C、短期内D、某个地点答案：B解析：期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。物业也有类似期货交易的期货价格，物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。14 .在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。A、通常意义的成本B、费用C、价格D、营业费答案：C解析：成本法可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。15 .()是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场

9、营销策略。A、无差异营销B、精细化营销C、差异性营销D、集中性营销答案：C解析：差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求,集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为目标市场,制订一套营销方案,集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。16.以下成本中，属于指令性的成本是()。Av目标成本B、定额成本Cv计划成本D、实际成本答案：C解析：计划成本，是指计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业经营管理成

10、本。计划成本是指令性成本。17 .关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是()。A、准备金又称大修理基金B、用于物业的日常维修和更新改造C、如果准备金来自物业收益，应从物业现金流中扣除D、准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金答案：B解析：准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。18 .在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()A、分散使用权型Bx分散产权型C、

11、统一使用权型Dv统一产权型答案：D解析：对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。19 .某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元,因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的现值为()万元。A、35Bv37Cv40D、45答案：A解析：建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。计算三种折旧，

12、该住宅的现值为：45-2-53=35(万元)。20 .房屋租赁契约必须是0。Av法定要式合同B、非要式合同Cv抵押合同D、买卖合同答案：A解析：房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。21.20世纪60年代，()首次提出生态建筑的理念。A、保罗索勒瑞B、伊安麦克合格C、联合国环境与发展大会D、英国答案：A解析：20世纪60年代，美国建筑师保罗索勒瑞首次提出了生态建筑这一新理念。1969年，美国建筑师伊安麦克哈格出版了设计结合自然一书，这标志着生态建筑学的正式诞生。22 .需求分析中，需求预测具体

13、内容不包括()。Av人口和家庭分析B、就业分析C、竞争对手分析D、收入分析答案：C解析：需求分析包括：需求预测，分析建设和运营中的主要物业项目，吸纳率分析；市场租户对产品功能需求，业主及租户对物业服务产品的需求。需求预测就是详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发的物业类型的市场需求。具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。23 .内部收益率表明了项目投资所能支付的。贷款利率。Ax最小Bx最低C、最Dv平均答案：C解析：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接

14、受贷款的最r利率。24 .为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、（）的物业经营管理服务。Av多元化Bv专业化C、现代化D、高效率答案：B解析：由于写字楼的业主或投资者通常缺少物业经营管理的专业经验，所以为了保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。25 .物业管理实行注册制的国家或地区是O。Av中国大陆B、香港C、台湾D、美国答案：D解析：美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经纪人协会物业管理学会(IREM)制定的严格标准，在拿到注册物业管理师(CPM)证书后，物业管

15、理师方可组建一个团队。26 .房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有()。A、优先购买权B、阻止权C、优惠购买权D、拒绝交租金的权利答案：A解析：承租人的权利，包括以下几个方面：有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利。有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏,有权要求出租人维修、护养。出租房屋出售时，有优先购买权。有对物业管理状况进行监督、建议的权利。经出租人同意有转租获利的权利。27 .动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A、净现金B、净收益C、净现值D、财务净现值答案：B解析：动态投资回收期，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说,动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投资回收终止年份。28 .物业管理中最常见的租赁