2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷（二）含解析.docx

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1、2023年全国物业管理师物业经营管理考前密押预测卷(二)含解析一、单选题1 .随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的成本是()。A、总成本B、固定成本C、变动成本D、混合成本答案：D解析：混合成本是指除固定成本和变动成本之外的成本，它们因业务量而变动,但不成正比例关系。混合成本主要可以分为三类:半变动成本;阶梯式成本；延期变动成本。2 .物业经营管理市场细分的依据主要有()。A、消费者心理Bx最终用户和客户规模C、消费者行为Dx消费者自我个性答案：B解析：物业经营管理市场的客户是拥有物业的业主和租户，这类业主和租户使用物业的目的并不在于消费，而在于获取利润。因此这个市场的细分，还有不同于一

2、般消费者市场细分的依据。物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客户规模。3 .()是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。A、对周边环境、潜在消费群体的消费需求、财务运营的可行性分析B、不断推出新颖的康体健身和娱乐项目C、合理配套，尽量完善D、在项目定位及经营上突出个性答案：D解析：目前小区内配套会所已经相当普遍，但会所经营服务项目定位及经营服务方式趋于类同。如何在项目定位及经营上突出个性，是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。4 .承租商和业主之间可能要协商一个()作为计算百分比租金的基础。A、净租金B、盈亏平衡点C、基础租金D、人为平衡点答案：D解析：在收取百分比

3、租金时，承租商和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。5 .可以把商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。一个指导即OoAv店面的指导Bv权益的指导Cv安全的指导Dv价格与质量的指导答案：B解析：根据商业物业管理的基本共性，可以把对商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”o其中，六个统一包括：统一的店面管理，统一的形象管理，统一的员工管理；统一的安全管理，统一的租赁管理，统一的价格与质量检查管理。一个指导即权益的指导。6 .确保物业经营成功的重要前提

4、是()。Av开发商自信B、优越的地理位置C、开发商的专业化水平Dv管理模式答案：B解析：评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。这种说法虽然有些绝对,但其中包含的道理不言而喻。一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方。而综观成功的商业物业四周，无一不是车水马龙，交通便利，配套齐全。因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。7 .在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是O。A、包租转租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D、自管理模式答案：A解析：包租转租模式是指物业服务企业在接受业

5、主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即物业服务企业再零星出租。包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。8 .物业管理中最常见的租赁形式是()。A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁答案：D解析：定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租赁的时间期限不确定,可长可短。当期限届满,租约自动失效而不需要预先声明，承租人必须把物业交还给业主。9 .物业服务企业在实施经

6、营项目的管理运营工作中要以。为中心及时调整、修正经营管理存在的不足，提高管理水平。A、经营发展战略B、经营管理方法C、客户服务需求D、经营管理计划答案：C解析：准备工作基本完成后，物业服务企业全面开始实施经营项目的管理运营工作。在工作过程中，要以客户服务需求为中心，按照企业经营发展战略的指弓I,机动灵活地运用各种经营管理方法和措施,及时调整、修正经营管理存在的不足,提高管理水平，保证并延续较高的服务质量。10 .20世纪60年代，()首次提出生态建筑的理念。Av保罗索勒瑞B、伊安麦克合格C、联合国环境与发展大会D、英国答案：A解析：20世纪60年代，美国建筑师保罗索勒瑞首次提出了生态建筑这一新

7、理念。1969年，美国建筑师伊安麦克哈格出版了设计结合自然一书，这标志着生态建筑学的正式诞生。11 .关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资答案：C解析：C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，

8、出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。12 .下列关于仿生建筑的说法错误的是()。A、仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻自然界中科学合理的建造规律B、仿生建筑已成为一种新时代潮流，也是建筑文化的新课题C、仿生是最具有生命力的创作形式，也是可持续发展的保证D、利用系统集成方法，将智能系统和现代建筑艺术有机结合答案：D解析：仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻自然界中科学合理的建造规律，并通过这些研究成果的运用来丰富和完善建

9、筑的处理手法，促进建筑形体结构及建筑功能布局等的高效设计和合理形成。仿生建筑已成为一种新时代潮流，也是建筑文化的新课题。它主要研究城市仿生、功能仿生、结构仿生、形式仿生等方面。从科技发展的速度来看，未来的城市建筑必将以仿生与生态为主体。仿生通过研究动物、植物的生长肌理以及自然生态的规律，结合建筑的自身特点，这种最具有生命力的创作形式，也是可持续发展的保证。13 .房屋租赁契约必须是O。A、法定要式合同B、非要式合同Cv抵押合同D、买卖合同答案：A解析：房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。14

10、 .选择零售商业物业承租商时首先要考虑的因素是O。A、财务能力B、声誉C、承租商组合与未知分Dv承租商需要的服务答案：B解析：零售商业物业承租商选择时应考虑的因素包括：声誉，财务能力，承租商组合与位置分配；承租商需要的服务。声誉是选择零售商作为零售商业物业承租商时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业服务企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。15 .在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是()。Ax起拍价定低于保留价B、起拍价最高不高于保留价C、起拍价定高于保留价D、起拍价和保留价相等答案：B解析：起拍价是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增

11、价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价,直到最后由出价最高者获得。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。16 .产业园在香港被特为（）A、工业园地B、工业村C、企业区D、工业园答案：B解析：产业园在日本被特为“工业团地”，在中国香港被称为“工业村”，在英国则称为“企业区”。由于类型的多样，产业园区目前还没有一个统一的定义。17.在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（）种及以上估价方法。Av1B、2C、3D、4答案：B解析：物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。在评估一宗物业的客观合

12、理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。18 .下列对于成交价格、市场价格和理论价格的说法正确的是()。Ax市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格B、成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格C、实际的成交价格即市场价格D、成交价格可以按照交易方式的不同来划分答案：A解析：A项，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。19 .商业物业经营管理的对象主要是()。A、自动售货B、有店铺零售业态C、无店铺的零售Dv网上商店答案：B解析：有店铺零售业态因其有着固定的进行商品陈列和销售所

13、需要的场所和空间,并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成，因此需要良好的物业经营管理。商业物业经营管理的对象主要是有店铺的零售业态。无店铺的零售是自厂家或商家直接将商品递送给消费者的零售，目前与物业服务企业的经营管理尚无明显的、直接的联系。20 .资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是()。A、30%B、40%Cx50%D、60%答案：D解析：资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%,国际上一般公认60%比较好。因为过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对

14、财务杠杆利用不够。21 .物业管理实行注册制的国家或地区是()。A、中国大陆B、香港C、台湾D、美国答案：D解析：美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经纪人协会物业管理学会(IREM)制定的严格标准，在拿到注册物业管理师(CPM)证书后，物业管理师方可组建一个团队。22 .下列关于现有商业模式的说法错误的是0。A、物业资源开发商的实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营B、物业顾问服务商的实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品C、物业资源开发商，又称为多种经营模式D、物业顾问服务商，又称基础服务模式答案：D解析：从盈利模式的角度，大体可以将

15、现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：物业服务提供商，又称基础服务模式.物业资源开发商，又称为多种经营模式，其实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营，物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，其实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。23 .下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是O。A、香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同Bx香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务C、香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合D、香港对公营房屋实行物业管理私营化答案：A解析：香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同。其资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务，是物业管理、租务管理、设施管理等的结合。针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化,如将房屋的物业管理与租务管理相分离，物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务委托给私人物业服务公司(或员工自组公司)承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约