2023年广州市旧改专题报告.docx

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1、正文目录1广州市发布城市更新规划,拟推进旧改项目297个41.1 存量情况：土地增量空间矛盾日益凸显，“三旧”改造用地占比大41.2 规划范围：聚焦广州活力创新走廊，ToD为主要发展导向41.3 推进计划：更新规模稳步提升，年均推进20平方公里61.4 本次规划特点：时间长、规模大，多措并举突出高质量城市更新71.5 政策组合：2023年以来广州市多次调整城市更新政策，“重启”旧改72多家房企布局广州城市更新82.1 非上市房企项目数量和改造金额较多82.2 旧改主体头部效应显著92.3 重点关注标的中，越秀地产、保利发展、万科A均具有在广州市开展旧改项目的经验103越秀地产：深耕广州，具备参

2、与本次城市更新先发优势113.1 股权架构：双国资背景加持，股东实力强劲113.2 销售情况：销售稳增长，广州业绩亮眼113.2.1 销售额超千亿，品牌认可度高113.2.2 大湾区业绩占据半壁江山，大本营广州独占鳌头123.3 拿地情况：坚持聚焦大湾区、以广州为中心的发展策略123.4 拿地模式：多元化拓展渠道，具备TOD开发及旧改能力123.5 财务情况：债务结构健康合理，具备资金优势134投资建议145风险提示14图表目录图1：广州市现状建设用地“三旧”改造地块占比4图2：“三旧”改造地块中各项用地占比4图3：广州市城市更新分区实施策略图5图4：广州市旧改项目分布区域占比6图5：广州市重

3、点功能片区改造模式占比6图6：广州市旧改政策沿革情况7图7：2019-2023年旧改项目不同公司获取数量比例9图8：2019-2023年旧改项目支出金额9图9：公司股权结构图11图10：2018-2023年公司全口径销售金额及面积11图11：2018-2023年公司全口径销售均价及增速11图12：公司总土储面积各区域分布比例12图13：2023H1公司总土储面积城市分布比例12图14：公司“6+1”增储模式13图15：2023H1年公司不同拿地方式面积占比13图16：2018-2023H1公司全口径销售金额及面积13图17：2018-2023H1公司全口径销售均价及增速13表1：广州市旧改重点

4、推进计划6表2：广州市2023年重点项目计划总结8表3：2019-2023年广州市旧改非上市房企总投金额（前十名）9表4：2019-2023年广州市旧改上市房企总投金额（前十名）10表5：部分重点关注企业广州市旧改项目获取情况10表6：部分重点关注企业已入市旧改项目情况101广州市发布城市更新规划，拟推进旧改项目297个2023年2月6日,广州市规划和自然资源局发布广州市城市更新专项规划（20232035年（征求意见稿），公开征求社会公众意见（以下简称“本次规划”）。本次规划面向广州市现状低效、粗放利用的存量土地，以“三旧”用地为基础，纳入村镇工业集聚区、专业批发市场、物流园区以及其他老旧小区

5、、旧楼宇等城市更新资源，拟通过微改造、混合改造、全面改造多种更新方式，至2035年广州市推进城市更新面积约300平方公里，推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。1.1 存量情况：土地增量空间矛盾日益凸显，三旧改造用地占比大广州土地增量空间矛盾日益凸显,土地利用模式从增量为主逐步转向增量与存量并举。本次规划指出，伴随广州过去十年城镇化迅速推进，城市后续增量发展空间预留有限，预测未来15年广州年均增长建设用地不超20平方公里，低于过去10年水平，增量空间供需矛盾日益凸显。2013-2023年，广州市土地供应结构中存量用地占比逐年上升，近三年来存量用地供应占比过半，广州土地利用模式正从增量

6、为主逐步转向增量与存量并举阶段。广州市现状存量用地中三旧”改造用地占比大，旧村庄、旧厂房为主要实施对象。截至2023年9月，广州市纳入广东省“三旧”改造地块标图建库总库用地面积共计606平方公里，占全市现状建设用地的32%o其中：旧厂房208平方公里，占比约34%；旧城镇73平方公里，占比约12%；旧村庄325平方公里，占比约54%。“三旧”改造用地能否有效利用，成为影响城市能否高质量发展的重要因素。图1：广州市现状建设用地“三旧”改造地块占比图2：三旧”改造地块中各项用地占比资料来源：广州市城市更新专项规划（2023-2035年），浙商证券研究所资料来源：广州市城市更新专项规划（2023-2

7、035年），浙商证券研究所1.2 规划范围：聚焦广州活力创新走廊.TOD为主要发展导向多层次、多角度推进城市更新计划引导国土空间结构优化。本次规划从多方面对城市更新计划进行阐述，经过我们梳理和总结，主要内容包括城市空间、城市结构和城市内功能区三个维度：1）城市空间维度中心城区及周边地区为城市更新重点区域。根据本次规划，广州拟至2035年推进I日村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。其中，旧村庄改造项目281个，旧城混合改造项目16个。中心城区核心区拟推进项目54个、占比约18%；中心城区及周边城区拟推进项目213个，占比约72%o广州市中心城区经过多年开发，新增土地供应量不足，其中越秀区近

8、三年无涉宅用地供应，中心城区城市更新项目的推进，可以适度解决区域内供需关系失衡的问题。2）城市结构维度实施差异化更新战略首提五大更新圈。本次规划首次提及将建立南建新城、北筑核极、东立门户、西联广佛、中兴老城五大更新圈概念。其中，南沙新区、北部增长极区域、东立综合门户区域、广佛融合试验区、中心城区可更新存量用地面积分别约为：39.7平方公里、78.5平方公里、64.1平方公里、58.2平方公里、233.5平方公里，分别占比8.4%、16.6%、13.5%、12.3%、49.3%0广州市打造五大城市更新圈，意在支撑国土空间多中心、多层级、多节点的网络型城市结构，整体提升城市竞争力。图3：广州市城市

9、更新分区实施策略图资料来源：广州市城市更新专项规划（2023-2035年），浙商证券研究所3）城市内功熊区维度，聚焦广州活力创新走廊,将ToD列为主要发展导向。本次规划重视重点功能片区城市更新计划，2035年前拟推进199个涉及市区两级重点功能片区的项目，占比本次规划全部项目比例约为67%。重点功能片区主要围绕综合枢纽、ToD和道路周边三类旧改项目。综合枢纽周边约2公里范围内的旧改项目（包括白云国际机场、广州南站、广州站等综合枢纽扩容升级），占全部旧改项目比例约12%；TOD轨道站点周边800米范围内旧改项目148个占全部旧改项目比例约50%；道路周边旧改项目（强化道路实施建设与城市更新协同）

10、，占全部旧改项目比例约5%。整体来看，ToD轨道交通I日改的比例占总旧改面积约一半，是本次城市更新旧改着重发力点。图4：广州市旧改项目分布区域占比图5：广州市重点功能片区改造模式占比中心城区核心区项目占比（）中心城区及周边城区项目占比（）外围地区项目占比（）8%资料来源：广州市城市更新专项规划（2023-2035年），浙商证券研究所道路周边项目占比（）资料来源：广州市城市更新专项规划（2023-2035年），浙商证券研究所1.3 推进计划：更新规模稳步提升,年均推进20平方公里分解城市更新规模,分步有序推进。规划中提出2023-2035年全市旧村庄旧城镇全面改造与混合改造更新项目分步推进时序安

11、排。经过我们总结和梳理，在更新规模、旧改项目数量、村镇工业改造等三方面规划中明确了分步推进的具体安排。更新规模上,至2025年，累计推进城市更新约100平方公里；至2030年，累计推进城市更新约200平方公里；至2035年推进城市更新约300平方公里。旧改项目数量上,至2035年，拟推进旧村庄旧城镇全面和混合改造项目297个。广州市十区2023-2025年拟推进项目96个，2026-2030年拟推进项目65个，2031-2035年拟推进项目66个。黄浦区结合实际情况，2023-2035年分步有序拟推进项目70个。村镇工业改造上,至2025年，全市推进村镇工业集聚区更新改造约15平方公里；至20

12、30年，全市推进村镇工业集聚区更新改造约30平方公里：至2035年，全市推进村镇工业集聚区更新改造约50平方公里。表1：广州市旧改重点推进计划年份累计推进城市更新面积混合改造项目数量累计村镇工业改造面积2025年100平方公里96个(2023-2025年)15平方公里2030年200平方公里65个(2026-2030年)30平方公里2035年300平方公里66个（2031-2035年）、黄浦区70个（2023-2035年）50平方公里资料来源：广州市城市更新专项规划（2023-2035年），浙商证券研究所1.4 本次规划特点：时间长、规模大,多措并举突出高质量城市更新城市更新政策体系逐渐迭代优

13、化。迎让出台关于加快推进“三旧”改造工作的意见，创新了“三旧”用地的认定改造、资金筹措、补偿安置等路径，释放土地存量、激发市场活力。2016年施行的广州市城市更新办法及配套文件，从规划、用地、资金、管理等方面搭建了城市更新系统政策框架，通过“全面改造+微改造”方式，城市更新开始成为落实城市空间发展战略，推动空间环境改善与价值提升的重要手段。2017年以来出台的工业用地提质的系列政策，逐步推动产业结构转型升级、城市发展模式转变。丝19里以来围绕老城市新活力发展要求，逐步完善面向旧村庄、旧城镇、旧厂房、村镇工业集聚区、专业批发市场、物流园区等高质量城市更新政策体系，内涵更丰富，重点更突出。2023

14、年8月，住建部发布关于在更新行动中防止大拆大建问题的通知指出，为贯彻落实党的十九屈五中全会作出的重要决策部署，防止各地重走城市粗放开发建设老路，强调不搞大拆大建，要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的方向上。政策发布后，传统的业务更新模式面临转变，开发商盈利受限，广州市新项目审批放缓。本次城市更新政策相比以往时间跨度更长涉及规模更大、更新资源更丰富、改造方式更多样。政策时间跨度长,实施周期为2023年2035年共15年：更新规模广,约300平方公里，东南西北及中心区域均有涉及，锚定支撑广州大都市圈辐射的重要极核；推进项目数量多,旧村庄旧城镇改造项目297个；更新资源丰富,

15、以“三旧”用地为基础，纳入村镇工业集聚区、专业批发市场、物流园区以及其他老I日小区、旧楼宇等：改造方式多样,除全面改造、微改造外，还加入了混合改造这一方式。图6：广州市旧改政策沿革情况资料来源：广州市城市更新专项规划（2023-2035年），浙商证券研究所1.5 政策组合：2023年以来广州市多次调整城市更新政策“重启”旧改除本次城市更新规划外，2023年以来广州市多次调整城市更新相关政策,包括放松旧改条件、推动续建项目明确投资目标等。降低城市更新合作企业要求门槛。2023年1月19日，广州市住建局发布广州市旧村改造合作企业引入及退出指引,指引中提出，结合住建部推动城市更新由“开发模式”向“经营模式”转变要求，降低了对合作企业开发能力、总资产的要求，将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求。广东市住建局表态2023年推进127个城中村项目,续建项目占比36%。2023年1月28日，广州市召开高质量发展大会，广州市住建局表示2023年广州市计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），重点推