2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之（五）附详解.docx

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1、2023年物业管理师物业经营管理名师预测五套卷之(五)附详解一、单选题1 .大多数写字楼以()为主。A、出租Bx租赁C、自用Dv出售答案：A解析：写字楼由于档次高、设施设备复杂，因此，管理要求高，一般都委托专业物业服务企业管理。同时由于多数写字楼以出租为主，出租率的高低是此类物业的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关，因此，很多写字楼业主委托物业服务企业代理出租。对于物业服务企业来说，为业主获取最大利润是其全部工作的出发点和落脚点，其所有工作均应围绕这个目标进行。2 .产业园区，一般以()为主要支柱产业。A、高科技产业B、新兴产业C、金融产业D、文化产业答案：B解析：产业园区，一般以

2、新兴产业为主要支柱产业。新兴产业的企业从业人员往往比较年轻；园区地处偏远，企业刚刚发展，聘用基层员工多为外地务工人员。3,下列关于公寓、别墅物业特约服务的需求调查说法错误的是()。A、调查时要有针对性，做到有的放矢B、调查后对调查材料进行整理分类C、经调查后，可确认开展何种经营项目、何时开展D、仅可采用问卷法进行调查答案：D解析：调查可采用问卷式进行，也可通过开设热线电话、上门走访等去到收集信息和资料。4 .根据是否考虑()因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。A、利润率B、通货膨胀率Cx利率D、资金时间价值答案：D解析：盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和

3、动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算得出的指标，通常在对投资项目进行概略评价时采用，动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。5 .商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别()oA、附随性B、守法性C、潜隐性Dv保障性答案：D解析：商业物业管理是商业经营活动的重要保障。商业物业管理的主要活动有时与商业经营活动在时间上同步，有时超前、有时滞后。工程系统的任何故障、秩序维护工作的任何疏忽都将给商业经营活动的备方带来直接的经济损失，无论是厂商、

4、店家的经济损失，还是个体消费者的索赔都将对正常的管理工作带来负面影响。这也是商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别。6.当租用房屋用于从事生产、经营活动，修缮责任由()。A、出租方承担B、承租方承担C、转租方承担D、双方当事人在合同中约定答案：D解析：在物业租赁合同中，必须明确列出租赁双方各自的修缮责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由租赁双方在物业租赁合同中约定。7 .收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。A、税金B、抵押贷款还本付息C、保险D、管理费用答案：B解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、

5、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。8 .物业经营管理服务的目标是（）。A、防止物业泡沫B、满足客户需求C、合理筹划物业税收D、提供舒适环境并切实保障物业的治安安全答案：B解析：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（台设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命期的综合性管理服务与经营活动。9 .下列不属于学生管理内容的是O。Av学生公寓Bx学生食堂C、聚会D、实验室答案

6、：D解析：学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共事务管理、假期管理和其他管理。其中学生管理包括学生宿舍管理即学生公寓管理，学生食堂即餐饮管理，聚会管理。10 .资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是()。A、30%B、40%C、50%Dv60%答案：D解析：资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标,比较保守的经验判断一般为不高于50%,国际上一般公认60%比较好。因为过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够。11.租赁管理过程中，始终贯穿着()。Av租金

7、调整B、租赁营销管理C、租约续期D、租赁方案与策略答案：B解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。12 .下列关于产业园物业调处理与园区开发商、管委会的关系的说法,错误的是()OA、掌握园区定位，明确园区特殊需求和规定B、向日方说明物业自营配套商业服务的必备性和优势C、建立良好的沟通渠道，定期走访，积极反馈园区企业需求D、服务的提供遵循效益最大化的原则答案：D解析：物业服务企业要积极处理好与

8、园区开发商和管委会的关系，了解并掌握园区定位，明确园区特殊需求和规定,积极做好相关物业管理法律法规的介绍工作，赢得甲方对规范管理的支持。建立良好的沟通渠道，定期走访，积极反馈园区企业需求，对甲方提出的意见和建议尽快反馈和落实。开展经营服务，要配合园区定位，要满足客户需求，更要赢得甲方的支持和许可。在前期入住率不高的情况下，向甲方说明物业自营配套商业服务的必备性和优势，争取经营场地免租或减租。13 .运用市场法对物业进行估价，首先应()。A、拥有大量的交易实例B、选取可比实例C、建立价格可比基础D、交易状况修正答案：A解析：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易

9、实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。14 .下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是O。A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高C、滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际答案：B解析：B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。15 .从事商业物业的经营管理，必须首先O。A、了解和掌握商业物业运营管理的目标B、了解和掌握客户的需求C、了

10、解和掌握商业物业运营管理的特点D、对商业运营业务及商业物业实施管理答案：C解析:从事商业物业的经营管理,必须首先了解和掌握商业物业运营管理的特点。否则容易发生好心办错事的情况，或出现管理空白区，有的甚至会直接影响双方的协调，影响商业物业的经营效益。16 .下列不属于公寓、别墅物业的特约服务项目的是O。A、前台服务Bv居间服务Cx家政服务D、交通服务答案：B解析：公寓、别墅物业的特约服务项目包括：前台服务、临时照管儿童服务、托幼服务、家政服务、交通服务、医疗及救护服务、装修服务、园艺绿化服务、邮递服务、洗车服务、汽车租赁服务、保险服务、社区仓库服务、商务服务和超市服务。17 .反映物业服务企业在

11、某一特定日期的财务状况的会计报表是()。A、资产负情表Bv利润表C、损益表Dv现金流量表答案：A解析：会计报表主表包括资产负债表、利润表、现金流量表。资产负情表是指反映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表。利润表又称损益表，是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表现金流量表是反映企业在一定会计期间内的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。18 .以下综合评价企业资产运营效率的指标是()。A、净资产收益率B、总资产报酬率C、财务内部收益率D、总资产周转率答案：D解析：总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了

12、企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。ABC三项均属于财务效益状况的指标。19 .物业服务企业所经营管理的内容主要以。为核心。A、客户B、商品销售C、服务D、促销和营销答案：B解析：一般情况下，物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心.即围绕商品销售而展开，如满足商场工作人员的现场服务需求，满足消费者购物时的附属性服务需求等。20 .下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是0。A、尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助B、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制C、制定应对措施和所有预案均应

13、与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行D、在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用答案：B解析：在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助，采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用。21 .目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式是O。A、物业服务集成商B、物业资产运营商C、物业资源开发商D、物业保障服务商答案：A解析：物业服务集成商，又

14、称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。22 .专用物业的共同特点不包括()。A、产权单Bx具有很强的公共性，社会关注度高C、易发生各类突发事件D、物业服务费相对较难答案：D解析：从物业经营管理服务的角度来看，除产业园区外，这些专用物业具有以下共同的特点：产权单一，具有很强的公共性，社会关注度高，易发生各类突发事件；物业服务费相对更有保障。23 .()包括对物业“硬件”的管理。A、策略与运行管理B、现场管理C、保险及风险管理D、财务管理答案：B解析：商业物业建成投入运营之后，需要对商业运营业务及商业物业实施管理。商业物业的

15、清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行,以及为承租商提供日常的管理和服务这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。24 .现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内()的简化图式。A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态答案：D解析：一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。25 .下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是()oA、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限C、由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，因此，租户和物业