2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之（三）附详解.docx

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1、2023年物业管理师物业经营管理名师预测五套卷之(三)附详解一、单选题1 .物业的无风险报酬率为5%,投资风险补偿为3%,管理负担补偿为2%,缺乏流动性补偿为15%,投斐风险带来的优惠为2.5%,则报酬率为()。A、8%B、9%Cx10%D、11.5%答案：B解析：求取报酬率的方法主要有市场提取法和累加法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率,具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市

2、场等风险的补偿。物业的报酬率二无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性偿-投资带来的优惠=5%+3%+2%+1.5%-2.5%=9%o2 .大多数写字楼以()为主。A、出租B、租赁C、自用D、出售答案：A解析：写字楼由于档次高、设施设备复杂，因此，管理要求高，一般都委托专业物业服务企业管理。同时由于多数写字楼以出租为主，出租率的高低是此类物业的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关，因此，很多写字楼业主委托物业服务企业代理出租。对于物业服务企业来说，为业主获取最大利润是其全部工作的出发点和落脚点，其所有工作均应围绕这个目标进行。3 .一项成本仅与某方案有关，当该方案被取消时

3、，此项成本亦可免除。该成本是指()。A、估计成本B、沉没成本C、可缓成本D、可免成本答案：D解析：A项，估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考，B项，沉没成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本，C项，可缓成本是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。4 .一般来说，每个办公室工作人员有Orii?的单元内建筑面积较合适。Ax56Bv710C、1520D、2025答案：C解析：般来说，为每个办公室工作人员提供10152的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要56

4、疗，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些。5 .关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资Bx业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担Dx对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资答案：C解析：C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具

5、有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。6 .作为严格的租赁行为，必须有明确的()。A、租赁用途B、租赁期限C、支付方式D、修缮责任答案：B解析:作为严格的租赁行为,必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。7 .写字楼经营项目选择程序不包括()。Av调研Bx洽谈C、报告Dx论证答案：B解析：写字楼经营项目选择程序依次为调研、报告、论证、

6、审批、实施。8,下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是()。A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高C、滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际答案：B解析：B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。9 .如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%,该承租商的营业额为180万元，则此时该承租商应缴纳的租金为()万元。A、18Bx20C、26D、38答案：B解析：根据题中数据，因为180万元V2

7、010%=200万元，所以此时该承租商应缴纳的租金为基础租金，即20万元。10 .台湾物业管理服务项目不包括0。A、建筑物与环境的使用管理与维护Bv生活与商业支持服务C、资产管理Dv物业管理答案：D解析：台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统、提升服务质量为目标,将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：建筑物与环境的使用管理与维护，包括提供建筑物与环境管理维护、清洁、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务，生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询业务、物业生活服务（小区网络、照顾服务、保姆、宅配物流）、生活产品（食衣住行育乐）及商业支持等服务，资产管理，包括提供不动产经

8、营顾问、开发租赁及投资管理等服务。11 .以下综合评价企业资产运营效率的指标是（）。A、净资产收益率B、总资产报酬率C、财务内部收益率D、总资产周转率答案：D解析：总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。ABC三项均属于财务效益状况的指标。12 .下列关于公寓、别墅的说法错误的是()。A、别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅B、公寓的土地使用年限可能只有40年C、公寓一般选址在郊外，远离市区D、公寓的建设原

9、则是“统一规划、综合开发”答案：C解析：一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务人士或家庭。各类大型园区的开发建设一般都有公寓配套,满足入园企业员工的居住需求，别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。13 .下列关于体育馆物业车辆管理的说法，不正确的是0。A、车辆管理要实行分区域、分片包干管理B、不同的车要停放在事先规划的区域，所有的车要事先派发相同标记的车证C、力争做到自行车不丢失，汽车不刷蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵D、赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周放行的速度答案：B解析：车辆管理要实行分区域、分片包干管理，

10、这样的管理效果最好，最适合大型赛事活动的特点。不同的车要停放在事先规划的区域，不同功能和性质的车要事先派发不同颜色和标记的车证以示区别，同时也便于指挥疏导。车辆管理的另一个方面是车辆的安全管理。力争做到自行车不丢失.汽车不刷蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵等。赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周放行的速度，尽快疏散聚集在场馆周围的各类车辆，确保观众迅速离开。14 .()是一种最基本、最常用的调查方法。A、访问法B、观察法C、实验法D、网络调查法答案：A解析：访问法是一种最基本、最常用的调查方法。实施这种方法需要科学地设计调查表，有效地运用访问技巧。15 .为了

11、防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式，租约规定了()的内容。Ax限制承租商在定地域范围内重复设店B、限制经营相似的用户C、关于每一独立承租单元的用途D、营业时间答案：C解析：制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。16 .服务量增至边际成本O边际收入时，为企业获得最大利润的服务量。Av大于B、等于C、小于D、不等于答案：B解析：边际成本是指在定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收

12、入时，为企业获得其最大利润的服务量。17.下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。A、物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制B、目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内C、在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容D、物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益答案：B解析：物业管理成本控制具有三层含义：对目标成本本身的控制，对目标成本完成的控制和过程的监督，在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。18.云计算服务的最底层是O。AvITFoundation8、 IaaSCxPaaSDxSaa

13、S答案：A解析：云计算服务的最底层是ITFoundation,严格来说这并不是云计算的一层，是构成云计算的IT基础设的集合，具体表现为不同的软硬件厂商的产品与方案。19.财务内部收益率是指在整个。内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A、开发期B、计算期C、性能寿命期D、动态投资回收期答案：B解析：财务内部收益率（IRR）是指项目整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。20 .人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低

14、于评估价或者市价的()A、80%Bv60%C、30%D、90%答案：A解析：最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%,如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%o21 .某家庭以30万元购买一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%,按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元。则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。A、544.10B、556.OOC

15、、1776.32Dv2109.38答案：B解析：具体计算过程如下：川二15*12=180个月，门2=5*12二60个月，匚6%/12二0.5%;初始抵押贷款数额为30万元，该家庭月还本付息额为:A=P*i1-(1+i)-n=30*05%/1-(1+0.5%)-180=0.2530(万元),第6年初尚未偿还折抵押贷款本金额为：P=(Ai)*1-(1+1)-n=(0.2530/0.5%)*1-(1+0.5%)-(180-60)=22.77(万元)：当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后，则在第6年初尚未偿还抵押贷款本金数额为22.77-5=17.77(万元)，从第6年开始该家庭月还本付息额为：A1=P1*i1-(1+i)-n=17.77*0.5%/1-(1+0.5%)-120=0.1974(万元)；从第6年开始的月还本付息额将减少：2530-1974556(元)。22 .在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性不包括()。A、收入状况不同B、工作内容不同Cv工作时间不同D、周边工作、生活环