2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之（四）附详解.docx

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1、2023年物业管理师物业经营管理名师预测五套卷之(四)附详解一、单选题1 .有店铺的商业物业，从()的角度看具有定的共性。A、物业经营管理Bx客户C、商业Dx业主答案：A解析：有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性，但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。2 .从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是()。Ax以营销为主的活动B以商品为主的活动C、以服务为主的活动Dv以促销为主的活动答案：B解析：从商业物业的经营属性看，以商品为主的活动是商业物业的主要活动，占据主导地位，其他活动都应服从、服务与这种活动。3 .下列关于酒店公寓散客租赁管理服务说法

2、错误的是()。A、散客客户是酒店公寓的主要服务对象B、散客与酒店公寓接触交往可分为预售期、销售期和售后期三个阶段C、对有预定和无预定的客户，酒店公寓提供相同的服务程序D、散客退房一般是到前台自行结账答案：A解析：散客客户作为酒店式公寓客源的一个重要补充，对增加酒店公寓营业收入起着非常重要的作用，长住客户是酒店公寓的主要服务对象。4 .确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。Av市场租金水平B、收租损失C、业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平Dv物业管理成本答案：C解析：在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最

3、低租金水平而确定。5 .某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A、社会平均收益率B、国民经济增长率C、通货膨胀率D、项目基准收益率答案：D解析：如果净现值大于等于零，说明该项目的获利能力达到了或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果净现值小于零，则项目不可接受。6 .下列关于房屋租赁用途的说法不正确的是()oA、是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质B、承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意C、承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途D、承租人确需变更使用用途，应当征得出租人同意，不必重新签订租赁合同答案：D解析：

4、租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途,确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。7 .下列不属于大数据的是()。Av行数据B、列数据C、结构化数据D、非结构化数据答案：B解析：大数据有三种类型：结构化数据，即行数据，存储在数据库里，可以用二维表结构来实现的数据。半结构化数据，这种数据包括电子邮件、办公处理文档，以及许多存储在Web上的信息半结构化数据是基于内容的，可以被搜索。非结构化数据，包括图像、音频和视频等可以被感知的信息。8 .写字楼租金调整的。策略，比较适用于对利润期望值不太高

5、的承租人。A、稳定价格B、开低走C、低开高走D、开走答案：A解析：稳定价格策略一般适用于写字楼市场出租率相对比较稳定、空置率低且运营已经进入成熟稳定期时，出租人可以采取相对稳定的价格方式。这比较适用于对利润期望值不太高的承租人。9 .()是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场营销策略。A、无差异营销B、精细化营销C、差异性营销D、集中性营销答案：C解析：差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求,集中性营销是指

6、企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为目标市场,制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。10.没有考虑资金时间价值因素的影响，而是直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是()。A、清偿能力指标B、贷款利率指标C静态指标Dv动态指标答案：C解析：静态指标是指在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算得出的指标，这些指标计算方便，通常在投资项目进行概略评价时采用。11.现在人们越来越重视的距离是()。A、交通路线距离B、最佳交通路线距离C、空间直线距离D、交通时间距离答案：D解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，

7、现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。12.采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为个，最多为个。()A、2；8Bv3；10Cx4；12D、5；15答案：B解析：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。13 .在物业管理的市场调查中，（）是企业有效开展经营活动的基本前提。A、市场需求调查B、市场环境调查C、消费者行为调查D、市场供给与警长调查答案：B解析：市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中

8、企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境。市场环境的变化对企业的经营活动既可以带来机会，又可以带来挑战。所以对企业市场环境的调查研究，是企业有效开展经营活动的基本前提。14 .（）是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。A、对周边环境、潜在消费群体的消费需求、财务运营的可行性分析B、不断推出新颖的康体健身和娱乐项目C、合理配套，尽量完善D、在项目定位及经营上突出个性答案：D解析：目前小区内配套会所已经相当普遍，但会所经营服务项目定位及经营服务方式趋于类同。如何在项目定位及经营上突出个性，是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。15 .现金流量图是用以反映投资项目在一定时期

9、内（）的简化图式。Av资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态答案：D解析：一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。16 .物业管理中最常见的租赁形式是()。A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁答案：D解析：定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租赁的时间期限不确定,可长可短。当

10、期限届满,租约自动失效而不需要预先声明，承租人必须把物业交还给业主。17 .下列各表达式中，正确的是()。A、净资产报酬率二息税前净利润/正均资产总额*100%B、利息保障倍数二息税前利润总额/利息支出C、总资产周转率二主营业务收入/正均资产总额D、销售增长率=本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%答案：B解析：具体分析如下：A项，总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%C项，总资产周转率（次）二主营业务收入净额/平均资产总额D项，销售（营业）增长率二本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%18.某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%

11、作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为（）万元。Av15Bx20C、25D、30答案：B解析：当出租人仅收取百分比租金时,通常要对承租人营业收入的下限作出规定,作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最低的租期内承租人营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时,出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意,按百分比计算的租金为：300*5%=15（万元

12、），这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。19 .下列各项中，不属于财务报告分析中比较分析法的对象的是（）oA、比较各会计要素的总量Bx比较结构百分比C、比较各财务比率D、比较变动额答案：D解析：财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析的对象主要包括：比较各会计要素的总量，比如总资产、净资产、净利润的总量变化，比较结构百分比，比如利润表中各个项目的构成比重,比较各种财务比率,比如资产负债率、应收账款周转率等。20 .租金调整对于主要承租商一般每()年调整一次，次要承租商可每年调整一次。A、4B、5C、6D、7答案：B解析：租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效，经营

13、过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每25年调整一次，一般承租商可每年调整一次。21 .下列不属于写字楼租金折扣方式的是()。A、变相折扣B、续租价格折扣Cx租金的直接折扣D、租金的间接折扣答案：D解析：在入住率比较低时，写字楼的租金一般会往下调，为了不降低写字楼的对外招商形象，尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后，此时，出租人往往倾向采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交。写字楼租金折扣方式有：变相折扣，续租价格折扣，租金的直接折扣。22 .人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()A、80%Bv60%C、30%D、90%答案：A解析：最高人民法

14、院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%,如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%o23 .小区停车场、会所等设施属()。A、发展商所有Bv政府所有C、业主共有D、物业企业所有答案：A解析：通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没有将这些设施在合同中约定为他人所有,则这些设施的所有权属于开发商。此时,发展商可以将自有

15、停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损。属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益权的归属存在着理论和实践上的很多争议。属业主共有：一般来说，除去上进、之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。24 .下列关于经营发展战略说法不正确的是O。A、如果以物业市场占有率为阶段性发展目标，就可能要降低企业预期经营利润的指标B、如果以物业管理服务为主体，所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心，需要相应降低成本支出C、如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项目进行经营，而全面满足客户需求将退居次要地位D、设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系统、综合考虑答案：B解析：不同的经营发展战略下，物业服务企业所形成的写字楼经营模式、项目类型与内容、预期效益等有很大差别：如果以物业市场占有率为阶段性发展目标,就可能要降低企业预期经营利润的指标