某开发项目成本控制实施体系概述.docx

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1、某开发项目成本控制实施体系概述课题前言3一、开展成本操纵的原则3二、东方港湾开发项目成控方案的要紧内容4第一章决策阶段的成本操纵5一、决策阶段成本操纵要点6二、决策阶段成本操纵流程图7三、决策阶段成本操纵有关部门职责8四、决策阶段成本操纵要紧有关人员职责9五、建议H第二章设计阶段的成本操纵14一、设计阶段成本操纵要点17二、设计阶段成本操纵流程图25三、设计阶段成本操纵的有关部门职责28四、设计阶段成本操纵要紧有关人员的职责31第三章招投标阶段的成本操纵体系37一、招投标阶段的成本操纵要点38二、招投标阶段的成本操纵流程图43三、招投标阶段成本操纵有关部门的职责44四、招投标阶段成本操纵要紧有

2、关人员的职责46五、建议47一、施工阶段成本操纵要点53二、施工阶段成本操纵流程图56三、施工阶段成本操纵有关部门职责60四、施工阶段成本操纵要紧人员职责61五、建议67第五章竣工阶段的成本操纵68一、竣工阶段成本操纵要点68二、竣工阶段成本操纵流程图70三、竣工阶段成本操纵有关部门职责71四、竣工阶段成本操纵要紧有关人员职责72五、建议78第六章竣工结算阶段的成本操纵81一、竣工结算阶段的成本操纵要点82二、竣工结算阶段成本操纵流程图89三、竣工结算阶段成本操纵有关部门要紧职责91四、竣工结算阶段成本操纵要紧有关人员职责93五、建议97附录一：东方港湾成本操纵体系组织结构图：99附录二：东方

3、港湾开发项目责任成本操纵表6:101附录三：东方港湾开发项目责任成本操纵表8:102课题前言在猛烈的市场竞争中，为了将每一笔投入高效率地转化为产品与服务，为了进一步提高企业的经济效益，项目成本操纵日益成为房地产开发企业经营管理的重点。就东方港湾房地产开发项目的成本操纵，我们提出下列发方案。一、开展成本操纵的原则1、目标成本原则。房地产开发企业在开发房地产项目之前，假如不确定一个总的成本操纵目标目标成本，钱花到哪算哪，往往会导致成本的失控，也无法为成本操纵提供明确的努力方向。因此成本操纵务必遵循目标成本原则。在项目开发之前，通过市场预测，并考虑所处地段等因素，确定开发类型，确定总目标成本；在项目

4、开发各阶段、各环节，充分利用已有资料条件，及时建立各级成本目标体系，并结合项目进展的实际情况加以动态调整，为项目开发各项举措的成本操纵提供明确的方向。东方港湾项目处于二期工程全面展开的阶段，是充分利用一期工程有关资料建立全面的成本目标体系的大好时机。（参见：东方港湾开发项目成本操纵目标体系x1s）2、全员全过程操纵原则。成本操纵决非是一个部门所能完成的工作，它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本操纵也决非操纵好其中一个环节就能够了，而是要操纵好各个环节、操纵好全过程。3、权、责、利相结合的原则。企业给予各部门成本操纵的相应权限，并明确其对操纵结果应承担的责任。同时，对其成本操

5、纵的结果加以考核，予以奖惩。使得权、责、利三者有机地结合起来，这样才能充分调动各部门成本操纵的积极性，实现成本操纵的目标。二、东方港湾开发项目成控方案的要紧内容东方港湾开发项目成控方案的要紧由成本操纵目标体系与成本操纵实施体系构成。目标成本原则全员全过程原则权、责、利结合原则成本控制原则决策阶段可行性研究设计阶段方案设计施工图设计招标阶段招标合同施工阶段材料设备则重要环节进度款签证单竣工阶段交舱结算保修成本控制方案内容成本控制要点成本控制流程相关部门职责主要人员职责相关建议第一章决策阶段的成本操纵表1决策阶段责任成本控制:开发形式控制要点控制方法责任部门配合部门评价部门新征土地1、征地费用少交

6、或晚交，力争减免营销部项目部财务部2、拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部审计部3、大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理项目部营销部审计部4、规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本营销部项目部审计部买断项目1、买断内容明确买断内容明细营销部合约部审计部2、付款总额为公司争取最大利益营销部合约部财务部审计部3、付款时间周期长、次数多营销部合约部财务部审计部4、三通或七通一平的标准明确验收标准明细营销部项目部合约部审计部5、手续风险与项目付款时间直接挂钩营销部项目部合约部审计部合作开发1、合作方式符合项目要求，有利于集团营销部合约部审计部2、分成

7、比例双赢原则；营销部合约部审计部3、交完时间尽可能地延后交完，营销部项目部合约部审计部4、交房标准不低于合同中交房标准营销部项目部合约部审计部5、付款总额WiK后1rAs1知汹的士弁营销部项目部合约部审计部6、付款时间猝有41J丁公叼利通的万立营销部项目部合约部审计部一、决策阶段成本操纵要点决策阶段的成本操纵要紧在于投资估算与项目评估。正确决策是合理确定与操纵工程造价的前提。决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响。决策失误会造成人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。特别是规模的确定、建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有

8、关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%90%o因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与操纵是否科学、合理的问题。（一）投资估算决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要根据之一，同时也是决定项目是否可行及主管部门进行项目审批的参考根据。投资估算是指在项目投资决策过程中，根据现有的资料与特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量与经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算与施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。因此，全面准确地估算建设

9、项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。不仅是拟建项目投资决策的根据，同时也是若决定建设项目后，则将成为拟建项目的实施阶段投资操纵的目标值。（二）项目评估项目评估是企业决策层进行开发项目决策的根据,也是进行成本、销售、利润操纵与分析的根据。评估工作应有一个相对权威的部门或者机构负责,该部门或者机构能够是策划部或者请专家进行评估。需要进行大量的市场调查,掌握大量的第一手资料,包含销售、成本、毛利率水平等。评估工作应有阶段性,需要根据不一致阶段进行调整。通常有三个阶段:第一是可行性研究阶段,评估相对较粗;第二是扩初阶段,可根据已审定的初步设计对可行性阶段的项目评估初步具体化

10、;第三是施工图阶段,需根据审定的施工图对项目评估进行全面细致的深化与调整,确定目标成本与目标利润。评估最后报经总经理审批后,就按此评估报告实施操纵。因此，决策阶段的操纵重点是项目投资定义与投资估算操纵在同意的范围内。对项目的可行性研究做出正确的评估，为总经理的决策提供根据。二、决策阶段成本操纵流程图其中:表示决策阶段成本操纵中的重点工作东方港湾决策阶段成本操纵流程图三、决策阶段成本操纵有关部门职责决策阶段参与的部门如下图所示:四、决策阶段成本操纵要紧有关人员职责（一）副总裁：负责项目的总决策（二）项目经理：（1）结合实际制定本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本操纵，保证

11、将成本操纵在目标成本范围内。给予各部门操纵的权限,并明确其对操纵结果应承担的责任洞时,对其成本操纵的结果加以考核,予以奖惩。(2)审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。向上级汇报并提交审核意见。参与审核资金筹措计划。(3)定期或者不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。(三)策划部1、策划部经理职责：(1)根据本项目部业务进展规划、开发能力与市场情况，确定项目开发计划。(2)组织立项调研、选址与前期策划，提出立项建议与开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。(3)组织审查投资估算的经济合理性。2、策划人员职责：熟悉、掌握国家与当地

12、有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告与评估报告的编制工作。3、估算人员职责：认真收集整理与积存各类建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。(四)财务组1、财务组主管职责:(1)完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。(2)组织设置一个科学的、具有可操作性的成本操纵目标体系。(3)负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。2、成本会计职责：(1)设置一个科学的、具有可操作性的成本操纵目标体系。(2)建立本项目组的“开发项目成本台帐”，按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。3、财务会计职责：负责资金

13、筹措安排，编制资金使用计划。(五)销售部销售部经理职责：组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。五、建议针对房地产项目决策阶段的成本操纵提出下列几点意见：1、设置开发项目的成本操纵目标体系。成本操纵目标体系是为确保目标的实现而服务的,一个系统若没有目标,就不需要操纵,也无法操纵。因此,在实际的开发项目当中，目标体系的设置应具有科学的根据与实现的可能性。房地产开发项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，受着客观过程的进展及其表现程度的限制，企业领导不能仅凭过去的经验数据决策,而应在项目的决策阶段,设置一个科学的、具有可操作性的成本操纵目标体系。该目标体系是项目策划报告书中最

14、重要的内容。此成本操纵目标体系应当分阶段设置与实施，具体地能够分为3个阶段:投资估算设计方案选择与初步设计阶段的成本操纵目标；设计概算技术设计与施工图设计阶段的项目成本操纵目标；设计预算或者建安工程承包合同价施工阶段操纵成本的目标。这三个阶段的目标操纵相互制约、相互补充,共同构成了项目的成本操纵目标体系.2、做好投资估算。投资估算的准确性是一个重要的问题。它是确定设计任务书的投资额与操纵初步设计概算的根据，做好估算，一方面要在深入调查研究的基础上，如实、正确、完整的反映经济活动情况，核实费用、开支成本计算；另一方面务必以国家政策、法令、制度为根据，坚持客观性科学性才能提高投资估算的准确性，上一步投资额应当操纵下一步投资额，使估算的投资额操纵在一定的范围内，特别应注意由人为因素造成的估算不准。估算员应认真收集整理与积存各类建设项目的竣工决算实际造价资料；在选择使用投资估算的各类数据时，不论是自己积存的数据还是来源其他方面的数据，要求在使用前都要结合时间、物价、现场条件、装备水平等因素作出充分的分析与调查研究工作；使用造价指标的工程特征与本工程尽可能相符合；对工程所在地的交通、能源、材料供应等条件作周密的调查研究，同时作好细致的市场调查与预测，绝对不能生搬硬套。投资估算务必考虑建设期物价、工资等方面的动态因素变化。应留有足够的预备费，根据建设项目的建设工期、复杂程度与是否有已开发