某房地产市场调研报告与产品定位建议.docx

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1、某房地产市场调研报告与产品定位建议一、销售的要紧对像A以中高层次客户群为主，因住房面积或者居住区域产生购买需要的客户；A以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业有关联的中小企业家，宋庄辐射区域【通州、CBD等】成功人士），区域画家，需要艺术创意空间、艺术展示平台的全国艺术家。A周边郊县的私营业主，因自身工作生活或者子女学习生活产生购买需要的客户；A年轻时尚一簇，要求户型小，表达个性空间。产品定位需要对客户数量与客户对项目关注度的变化趋势推广在范围与方式上做必要动态跟进与调整。二、通州宋庄房地产市场情况根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场现有物业形态分为大产权属性的别墅产品与小产权属

2、性的多层住宅产品。a）普通住宅楼盘产品类型要紧以多层小高层为主；b）居民购房偏好中等户型（90-120）,对户型功能有用性要求较高；c）本地客群置业消费力集中在70-100万左右，购房用途以办公与改善居住为主;d）区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权房屋属性。（一）、调研项目根据本案所属区域及项目品质，我们选取了11个重点项目进行重点调研，并对这些项目进行重点分析，从中得出具有参考价值的分析结果与产品定位。本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主，翠福园（翠福星城）、富河园、格瑞雅居、京洲世家（中泽馨园）、世纪星城、武夷花园（城市左岸）、

3、新华经典丽园（鼎盛国际）、绣江南、园景花园（园景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美家园）、运河明珠均为区域内较为典型项目，其中武夷花园为下半年马上开盘项目，目录如下：项目位置开发商建筑类型开盘时间户型面积均价物业费占地面积建筑面积绿化率容积率总户数销售状况0.5一期二翠福园通州同马房地板楼多层三期66-113新房元/25.8万28.34万35%四期期基本（翠福安顺产开发有2010.1290平1.6共300售完，星城）北里限公司1.300米户三期在月售富河园通州北关顺通路305号北京市开原房地产开发有限责任公司板楼，板塔结合2003.10.160-20952001.79元/平米月10万16万40%1

4、.638栋售完通州北京宏泰1.45元/平方米月格瑞雅居区内环路9号场房地产开发有限公司板楼2004.7.149-15044004.77万9.07万35%1.7780户售完京洲世家（中泽馨园）州洲街怡中交处通京南与乐路汇北京中泽房地产开发有限公司板楼二期2010.4.24主力户型90二居130三居160001.9元/月/平米6.96万11.47万38%2.0878户94套口J售，口售10套世纪星城通州通朝大街323号北京顺华房地产开发有限公司板楼高层期房现开待罡三期转房盘定63-14322000一期三期1.85、*期长城国际2.52089亩*、期50万30%1.49（1期3期），2.57（2期）

5、总共5602户一期售一兀武夷花园（城巾左岸）通州通湖大街1号北京武夷房地产开发有限公司板楼塔楼小高层2011下半年55-143待定1.88元/平方1500亩100万40%2.2总共10000户、当期待售米月700户新华经典丽园（鼎盛国际）州苑岛华街侧通北环新大南北京实地房地产开发有限公司板楼、塔楼2002-07-2155-15038001.60元/平方米/月15万30万45%6.0一期600户售完绣江南通州区梨园城铁南1200米北京市欣达园房地产开发有限公司板楼2006.8.1160-12560000.98元/月/平米17万21.7万30%1.53售完园景花园（园景阁）通州区云景东路（城铁梨北

6、京住总房地产开发有限责任公司普通住宅，板楼,塔楼，多层四期2009.8.849-15819800无电梯0.89带电11.70公顷40.00万36%2.33共7537户尾盘园站景东路梯1.72河寓月美亮闲河园月休所亮家北京市通州区月亮河河滨路1号北京凯瑞房地产开发有限公司板楼板塔结合小高层2004.5.3058-120139946.50元/平米月2万H万50%1.20总共877户可售717套已售160运河明珠通州区玉带河东大街2号北京豪光房地产开发有限公司板楼2008-07-2375-118130001.90元/米月5.6万12万30%2.70566户现房（二）、调研项目成交分析项目名称推广名期

7、/a成交数量面积（万m2）成交均价成交金额翠福园（翠福星城）翠福园（翠福星城），区期房,房410.36130474689万元富河园富河园，富河园4号a碧水明珠现房10.0414800663万元格瑞雅居格瑞雅居,翠屏里现房10.0212407236万元京洲世家（中泽馨园）京洲世家（中泽馨园）现房110.11145121572万元世纪星城世纪星城,世纪星城合楼a段现房10.01606432万元武夷花园（城市左岸）武夷花园（城市左岸）现房30.036230204万元新华经典丽园（鼎盛国际）新华经典丽园（鼎盛现房10.01600040万元绣江南绣江南,欣达园,桃花现房10.059896530万元园景花

8、园（园景阁）园景花园（园景阁），现房60.0518292897万元月亮河休闲寓所（月亮河美家园）月亮河休闲寓所（月园），月亮城堡现房210.14280804066万元运河明珠运河明珠,运河明珠现房20.0320681531万元1、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（实际用途）实际用途数量面积（万Itf）比例普通住宅公寓860.7487.63%商业10.010.79%其它20.111.58%合计890.85100.00%2、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（套型）套型数量面积（万m2）比例一室270.1719.76%两室470.4249.56%三室110.141

9、6.07%四室10.022.24%其它30.1112.37%合计890.85100.00%注：全部商品房不含车位、车库、其它用途成交量特征分布图0.420.143、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（面积）面积数量面积（万m2）比例5090m2550.447.57%90120m2260.2630.43%120150m240.056.37%150200m220.034.05%200Itf以上20.111.58%合计890.85100.00%成交量特征分布图4、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（价格段）价格段数量面积（万m2）比例6千卜列10.011.13%6千8

10、千40.044.13%8千1.280.1315.07%万1.2万1.6万470.4653.82%1.6万2万60.055.77%2万-3万230.1720.07%合计890.85100.00%注：全部商品房不含车位、车库、其它用途另附：北京房地产市场小产权项目个案调研分析：1、地址：昌平区沙河镇均价：6500元/平米建筑类型：设计为6层板楼、12层高板楼装修情况：毛坯45.5平米89平米2、案名伊舍小镇地址：马池口镇商杳屯村（昌平科技园西3公里）价格详情：6500元/平米户型面积：59平米；97平米；120平米建筑类型：板楼、塔楼、板塔结合装修情况：毛坯开发商：北京商奋屯投资有限公司IISOB

11、)gUii)59.38平米IS76111.58平米3、案名太玉园地址：通州区八通线轻轨总站土桥均价：今年6、7月份有可能推出70年产权项目，均价估计在12000元/平方米以上户型面积：主力户型95平米建筑类型：普通住宅,别墅120021003O匕衣大壬照M太后斗J双！比核57尸尸PiaJ戛0曾依日3、案名大东公社地址：大兴区青云店镇（亦庄镇南4.5公里）均价：4400元f户型面积：户型面积50平米一居-85平米两居,建筑类型：3栋11层板楼4、案名环湖小镇地址：通州经济开发区云杉路均价：5770元/平米户型面积：67一室一厅、65-89两室一厅建筑类型：6层板楼根据上述分析，本案若要在市场与这

12、些项目竞争，一定要在项目品质、性价比、项目特色、项目形象塑造、市场推广策略、等方面下足功夫，提升项目品质、追求产品的差异性、塑造项目品牌形象，从而在猛烈的市场竞争中脱颖而出。三、本案项目定位:（一）、产品定位景致生活，目前购房需求关注的角度逐步从关注宣传理念与开发理念落到现房实景这些实处，眼见为实，结合现在销售的房地产项目的客户分析得到结论：客户群体范围尽管在逐步扩大，购房的需求也在不仅限于单一的居住层次，但是他们都在产品需求上具有一致的比例分配，在这个大市场内部没有明显的差异性需求群体区域，80120平米的两室与小三室多层住宅是大众热捧产品，对居住环境的需求也列在必要需求之内；同时小产权项目户型配比不是很丰富，通常都在3-4个户型左右。因此，从市场地位的巩固与目标客群的需求出发，建议在户型设计上种类不易过多，要保持顺畅的开发、推广、销售进度，快速地占据市场。（二）户型分析及户