某房地产投资顾问公司市调查及营销方案.docx

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1、某房地产投资顾问公司市调查及营销方案市场调查分析2项目SWOT分析19推广策略27营销策略29一、市场调查分析I、三门县概况：三门县位于浙东低山区与沿海丘陵交接地带，属台州市管辖。沿海水域生物富集度居浙江首位，林业及农业发达。陆域面积1510平方公里，下辖10镇4乡，行政,经济中心位于海游镇。四大支柱产业：工业，渔业，农业，水产养殖业。工业构成：机械电器，橡胶制品，医药化工，出口工艺品。2004年国民生产总值(GDP)44.18亿元，浙江省位居54位，台州地区最后一位。全县未来进展方向及重点：东扩西进,朝东的大湖塘开发区建设,滨海新城建设,三门核电站建设，朝西的浙东铁路建设，大型工业园区的建设

2、。目前城市建设要紧集中在大湖塘开发区及晏站2万亩的滩涂建设。甬台温铁路北起宁波，南至温州新客站，与在建的温福铁路相连接，2009年建成通车。对拉动三门各项经济启重要影响。三门核电站将在2010年建成投入使用，参加建设的估计2万人左右。未来几年内，工业性项目将放在重点进展位置。全县总人口接近50万人三门城区人口15万左右，其中有5万左右是乡镇的与周边县市的,有四分之一在浙江各地经商打工.口城区人口乡镇人口城乡人口分部示意图三门县共有外来人口31882人,占全县人口的10%左右，要紧来自四川、安徽、江西、湖北与本省的丽水、衢州等地。行业分布情况，务工的占61%、务农的占1.1%、经商的占2%、服务

3、性的占5.6%、其他31.3%。人口行业分总示意图I1v产业结构农业、工业、第三产业比例目前为，工业比例最大.产业结构分部示意图1、农业及第三产业结构：海水养殖、果蔬种植与畜牧饲养等具体分:种类总数青蟹养殖基地10万亩无公害蔬菜基地IO万亩精品林果基地10万亩牲畜生产基地10万亩优质米生产基地10万亩禽蛋生产基地100万羽从事皆蟹养殖的有3万人，从事养殖行业的有近10万人省、市级青蟹养殖示范园区4家，1万亩连片养殖基地4个省级无公害青蟹养殖基地认定9个，渔业龙头企业28家目前青蟹养殖9.2万亩，产量达1万多吨，占全国的九分之一，浙江省的三分之一产值4.5亿元，占全县渔业经济总量的40%.忏蟹养

4、殖户是目前三门县高收入人群之一,基本年收入在7-50万之间2、工业产业结构：要紧橡胶、机电、医化、工艺品,塑料制品为五大支柱产业.（2005年）种类橡胶制品业7.64亿元塑料制品业3.17亿元医化制造业5.95亿元电气机械及器材制造业9.84亿元工艺品制造业6.39亿元产业产值分部示意图这五大行业实现工业总产值32.99亿元，占规模以上工业总产值的71.0%.利润收入最高得是机电制造业,其次是橡胶,工艺品，医疗化工,塑料制品.目前三门县的企业经营者无疑排在高收入群体的首位3、要紧工业企业：三变集团、善好集团、阳光纳米、东亚药业、亚达不锈钢、永源机电、永源汽车、皓友造船、三门湾工艺、三维橡胶等,

5、总投资都在上亿元以上.（资产上亿10家）巨龙设备、海啊金属、恒康制药、奥达汽模、金茂船舶与海中天橡塑、腾龙电器等,总投资都超过千万元.（资产千万以上28家,五千万以上5家）基本为当地私营企业,或者外来投资企业.国有制企业较少.4、财富收入概况:农民年人均纯收入4658元行政事业单位及企业职工年平均工资2.8万元年末城乡居民储蓄存款余额大约为20.94亿元目前三门的民营企业较多从而较为富裕的也都集中在这些人上。其次还有一些乡民养殖户，及企业的管理层,县城里的公务员,金融通信行业的白领,政府机关教职工等单位较为富裕.也就是这些人支架起三门的房价这里的商品房也大部由这些人购买都是用来自住,极少数有外

6、地人与炒房客进入投资其购买方式基本上都是作商业贷款,一次性的较少,公积金的暂不能做2005年三门县财政总收入达53318万元，同比增长22.2%,增幅居全市第二A地方财政收入27527万元，同比增长23.9%,增幅列全市第一上划中央四税”收入25791万元，完成年度预算102.4%,同比增长20.4%财政支出56905万元，比上年同期增长19.1%。noCAaV20.40%增长（与0地方财政收入27527万元口财政支出56905万元22.20%IQIfWI4年相比）口上划中央“四税”25791万元口财政总收入53318万元三门县财政收支示意图2004年三门乡镇财政收入实绩（万元）海游珠番高视健

7、跳六敖亭旁沙柳小雄横渡俚浦沿赤花桥泗淋蛇幡8461.5856.5894.9445.8254.4178.5177.528.69.572.232.55842.37三门县全县各乡镇财政收入示意图2004年三门乡镇国税收入实绩（万元）海游珠番高视健跳六敖亭旁沙柳小雄横渡俚浦沿赤花桥泗淋蛇幡10212188722523794712915473451424989420三门各乡镇国税收入示意图II1三门县房地产概况： 2001年，三门县房地产业开始飞速进展 至2004年，三门县房地产业已经进入正轨，市场越趋规范。其中2001年至2004年完成开发总量31.5万平方米，完成销售99%。一定程度上导致了三门县城

8、区房价由03年的1600元/M2涨至2005年的3200元/M2。 到2004年底，各类资质的房地产开发企业达9家，完成房地产投资总额6.68亿元。先后建成了“中央广场”、“滨江花园、“赛格特花园”等6大住宅小区，建筑面积46.1万平方米下。这些住宅小区就楼盘品质,及销售情况来看，都相当理想 2005年是三门县房地产业的高峰年。五个开发项目，投资总额达&9亿元，建设规模达40万平方米的商品房推出,代表性楼盘：赛格特紫云山庄、绿洲名苑、中盛花园。与此同时:三门县政府在位于县城北侧建成的722套经济适用房也已经进入分配阶段，价格在1750元/M22800元/M2 整个三门县05年7月份12月份的销

9、售情况来看：a) 7月份开始，销售量开始下滑；b) 10月份销售量的突然上升，大部分的销售量是被绿州占有，因其突然改变营销手段(买房送1万元的家电或者者装修)，吸引了一部分潜在买房的顾客;05年7月份12月份总售房面积达22587.88.总销售额是8404.59万元。05年7至12月份三门县房地产销售面积示意图金额（万元）05年7至12月份三门县房地产成交金额示意图各楼盘入住率目前几个已交房楼盘入住率：塞格特花园入住率86%,天一花园93%,滨江花园82%（其中租出房也占居了8%）目前三门县单间房子的租金价格维持在150-250元之间，比去年高出约30%左右，地段好的在300元左右。装修过的三

10、室一厅的房子租金现达600多元，上洋路、新兴街、人民路等地段的套房，租金在800元左右（总体来看,三门县房屋租金不是很高,等于福建中小城市水平）IV、房地产业态分析:2000年2004年底，开发总量持续上升；随着炒房者的不断涌入，及自购房者的不断增加；人口大量迁入、经济进展、收入增加，人们对房地产实质性消费需求的增加；租金与售价同步上涨，销售量也成正比上升，一度造成三门房地产业供不应求的局面；但2005年销售比例有所下降，价格上升趋缓。三门县房地产业自2000年至05年初，基本上经历了房地产市场的上升期与高峰期两个阶段；在这两个阶段中，已建成与马上竣工的共有11个住宅小区项目；建筑面积达84.

11、4万平方米（包含在建项目），这对三门这样一个人口集聚（特别是外来人口）总量不大；相当部分居民有自建房与集资房的县城来说，房地产供需关系已经趋缓，实质性消费需求开始减弱。三门县居民住房消费观念中，考虑电力供应、物业管理费用等方面因素，对高层住宅同意程度不高，以致出现高层住宅项目销售难的现象。而在国家宏观调控政策影响下，购房动机同时也发生如下变化：变化一：国家宏观调控政策的出台，居民购买欲望消退，自购房者逐步恢复购房理性，告别跟风抢房。变化二：炒房族的淡出，新政的不断出台及不断上升的房价，一定程度上影响了他们的投资积极性。变化三：持币观望态度的购房者的增多，他们希望在国家的干涉下，房价有所下调。造

12、成了当前三门县房市“门庭冷清、少人问津，供需双方都在观望对峙”的局面。二、项目SWoT分析：【本案概况】赛格特紫云山庄开发商：三门赛格特房地产开发有限公司楼盘定位：以“紫气东来清幽地，云林深处是吾家”为主题项目地址位于三门县北侧，紧临琴江山庄大酒店，背靠羊角山，面向珠游溪，依山伴水项目总占地215亩，土地成本15080万元，总建筑面积12.8万平方米，容积率：0.893,是山门县目前最大的住宅项目建筑风格以欧式风格为主，种类以别塞，多层住宅为主别墅：单体别皇，双拼别墅，排屋，双叠排屋，含独立庭院，车库多层为架空5层，底层为车库，以上为住宅多层住宅面积在80150M2,价格2700-3500元/

13、M2,均价3200元/M2,三层最贵主力户型：三房两厅两卫，面积128M2目前优惠手段：a)按揭购买，优惠20元/M2b)一次性购买，优惠60元/M2总销售额为6亿，目前销售1.7亿左右销售量:600套左右的多层，目前销售100套左右.别塞销售情况良好目前购买紫云山庄多层的客户大部分是城区公务员,教师,银行电讯等工作人员,企业管理层.目标客户：个体私营主，水产养殖户，富裕渔民，城区中上收入水平居民.【项目优势分析】(1) .品牌开发商全力打造，有长期房产开发经验与企业产品知名度。(2) .本案独占山景水景资源，将为住户带来良好的视野与风景,且区域少污染源少,环境安静，适合于居住,真正做到“离尘

14、不离城”(3) .本案项目规模大，密度低,品质高,三门县目前最大的豪华住宅项目，能够获取“规模效应”。(4) .别墅,多层是城市生活享受主义的象征，对消费者具有一定新鲜度与向往感。(5) .本案自身完善的配套(幼儿园,超市商场,物业管理中心,社区保健室,社区运动场地等)与项目周边配套(第三中心小学，中医院,华联超市,农贸市场,滨江公园等)，对目标消费者都具有吸引力。(6) .本案全部现房销售，即买即可入住.(7) .本案目前的多层住宅在价格上占有优势,极具市场竞争力.(8) .本案户型面积由80平方两房到320平方,且设计上合理,有用.能够满足不一致消费者的各类需求.【劣势分析】(1) .本案位于城北，隔珠游溪，在当地居民观念中，地段相对偏远。(2) .交通不便利,没有公交车通过,对业主出行造成一定影响