某房地产首期开盘营销计划.docx

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1、某房地产首期开盘营销计划一、2008年推售产品根据开发商提供的工程进度等有关资料，2008年南宁奥园的推售产品要紧是雅典组团，共404套，合计4.5万平方米，基本情况如下:Te号面浜12345678910111213合计比例备注79-8048121()1010207418.32%90-100161284151515301012530.94%110-1253030305553013533.42%1301232224163.96%复式140-152432133362276.68%18066515235.69%189-195111140.99%合计20202020363636363636363636

2、404100.00%各类户型比比如下:、型3XD3X3D23D3z3楼中楼小计1#884202#8444203#4484204#4124205#10206366#306367#5256368#5105106369#51051063610#51010563611#3063612#3063613#1020636合计I49I76I25I64IIO120I90I70I404二、营销策略2.1项目的总体营销推广战略思路根据本项目前期策划整体进展思路基本能够概括为：在推广前期充分做好各类准备活动，集中优势兵力，做到形象先行、舆论育导，积蓄力量，重点打响开盘的第一炮，然后以点带面、以面带片、点、线、面结合、

3、推波助澜，扩大目标市场，形成项目优势，争取打一场短平快的漂亮的销售战役。以全新的思维、全新的形象与全新的策略来最终树立起本项目作为品牌形象的目的，使之在社会效应与经济效益取得最大的回报。在整体进展思路的指导下，能够从下列角度去懂得细分策略：策略一：兼收并蓄，资源整合策略二：水银泻地，建立多维立体销售网络策略三：捷足先登，运用阻挡营销策略拦截客源策略四：好戏连台，活用事件营销策略引爆市场策略五：抛砖引玉，铺设销售坦途策略六：掷地有声，激发市场信心整合开发资源2.2.1 兼收并蓄，资源U(unite)化有机整合各方资源，为我所用，降低销售风险与难度。整合开发资源整合开发商的社会资源、开发组合资源与

4、土地资源，走上多元化可持续进展道路。开发组合资源本项目由奥园集团与威宁公司共同开发，形成强强联手的格局，双方实力雄厚，在各自的房地产领域内有丰富的经验，既有奥园集团在国内众多成功的开发经验与品牌知名度，又有威宁在南宁市成熟的开发营销渠道资源，构成其它开发公司无可比拟的显著优势。开发商社会资源除上述以雄厚势力为基础的优势外，投资组合双方拥有为数众多的员工支持，并凭借多年的开发经验，形成了一张巨大的社会关系网，这份“无形资产”也将成为一项重要的开发资源。能为项目的开发、营销、宣传推广铺平道路。(2)整合奥园品牌资源2008年为本项目各项工作取得突破性进展的关键一年，销售任务比较艰巨，而且后续供应量

5、特别大，因此，对南宁奥园核心价值的构建将对项目是否成功产生关键作用，而奥园品牌价值是本项目核心价值的重要构成部分，同时奥园品牌作为国内房地产知名的房地产品牌，具有极高的行业知名度，有效地整合各个奥园的品牌资源优势，提升本项目形象，为本项目的营销推广铺路，能够事半功倍！(3)整合政府权威部门资源本项目的核心开发理念是“运动、健康、人文、与谐”，运动概念是本项目的根本特征，而与运动有关的体育局等关联政府部门，往往对项目的进展起到促进作用，对项目个性鲜明特征的树立有强大的推动作用，因此，如何通过体育局、市政府精神文明办公室等主管部门，举办一些与运动性有关题材的营销事件，将充分发挥政府资源的推动作用。

6、(4)整合主力媒体资源在本项目的整个营销活动中，务必与新闻媒体保持良好的关系，希望新闻界对本项目进行持续报道。整合区内、区外的报纸、网络、电视等媒体，实行媒体报道奖励计划，鼓励新闻记者炒作本项目。鼓励各大新闻媒体介入本项目的规划讨论，采取必要的奖励措施，激励新闻界积极介入本项目的宣传。主动地、有目的地将本项目的规划思路、开发理念传达给新闻界，借助新闻媒体的力量以新闻稿的形式对本项目进行炒作，引发全城热门话题。2.2.2 水银泻地，建立多维立体营销网络构建多维立体营销网络，促进项目销售。(1)建立人际关系传播营销网络在房地产营销推广水平日渐成熟的今天，如何合理利用好人际关系进行宣传推广是一门重要

7、的学问。实行“泛销售”泛销售方案已经向贵司提供。设立奥园会类似广州南国奥园的形式，成立“奥园会”，以会籍的形式合理经营客户资源，并与市内的折扣卡发放机构合作，为奥园会的会员提供一系列的消费优惠服务与定期的资讯服务。在本项目置业的业主一律自动成为VIP会员，从而在一定程度上提升本项目业主的身份成就感。由奥园会负责举办日后的各类营销活动，并定期对其进行活动咨询、服务回访、置业信息传递、发送会刊、购房咨询等服务，使置业俱乐部成为广大会员的置业平台。（2）区内异地同步销售本项目作为南宁市区域性的大型项目，定必在区域内具有强劲的市场号召力。待本项目正式开盘后，为补充有效客源保持销售速度，能够充分利用周边

8、县市的消费潜力，可定期在南宁周边经济基础良好的周边县市，比如玉林市、百色平果铝、河池市等地进行有深度、力度的巡回展销，可取得良好的销售效果，这在过往我司服务过的项目中已经得到了验证。（3）电子网络销售创建本项目官方网站（中英文网站），并与奥园集团、遍布全国H个城市的合富公司网站、广西本地知名房地产专业网站如新桂网、房产街有关网站链接，通过网络的强大覆盖面，进行项目形象推介及招商，扩大项目影响力，促进项目销售，甚至在条件成熟的情况下进行网上销售。2008年数字电视将在南宁进一步扩大，装机用户量将达几万户，因此也能够考虑利用该网络系统，设置专门的操作界面，进行项目宣传。22.3捷足先登，运用阻挡营

9、销策略拦截客源强化项目品牌形象2007年11月南宁奥园的形象首次在威宁下属企业的户外广告牌资源上出街，重点是威宁携手奥园登陆南宁，小规模地宣传了南宁奥园，而且还仅仅停留在形象方面，特别是企业形象。2008年上半年是本项目造势的关键阶段，因此，建议充分利用户外资源，结合启动的各项营销事件及阶段营销主题，更换户外形象，充分展示项目的主题、形象等，给予消费者实在的、崭新的信息。提早刊登广告除了前面所讲的户外广告资源的应用外，还应结合到营销事件，适度地通过软文、硬广公布、电视主题等，吸引房地产专业记者的关注，从主动投放广告与专业记者新闻报道等角度，将奥园的品牌价值、项目的核心价值等多角度地提早宣传，深

10、度地吸引消费者地关注。2.2.4 好戏连台，活用事件营销策略引爆市场本项目2008年的销售货量比较大，而且后续消化量比较多，因此，要求应用营销事件来启动前期的全面营销，以高强度的营销在短期内树立项目品牌，吸引消费者的关注，保障雅典组团的销售能够紧密地进行，并按计划达到销售目标。关于2008年本项目的营销事件的建议，我司已经正式提供给开发商。2.2.5 抛砖引玉，铺设销售坦途除宣传手段、现场环境等因素外，客户的购买动机往往会受现场销售气氛的感染而作出购买行为。为保证本项目每一阶段都能获得成功，可在每一期项目的重大开售中，使用“内部认购、折扣诱导、集中开售”的爆炸式销售方式，在现场形成多人抢购的热

11、烈销售气氛，刺激更多客户购买，并形成市场销售热点，便于炒作。2.2.6 掷地有声，激发市场信心引入知名物业管理机构引入知名物业管理机构，负责本项目的物业管理服务，最大限度地使本项目达到保值、增值的目的，消除购房者对本项目的疑虑，催化市场反应，促使投资者“信心爆棚二为了配合本项目“奥园”品牌的需要，建议在条件许可的前提下，考虑引进奥园物业管理，增加项目品牌价值的丰满度。使用项目现场素养制胜策略在本项目的开发、销售过程中解放思想，大胆抛开南宁市历来仅凭图纸就可卖楼的思想桎梏，在各销售阶段，完善项目现场工程硬件,如售楼部、园林、示范单位、示范组团、小区入口大门等，依靠现场实质性的项目综合素养打动客户

12、，实现成交。具体开盘条件等要求，我司已经提供给开发商。三、营销部署根据开发商提供的工程进度有关信息，2008年能基本达到销售条件的是雅典组团404套单位与北京组团北区部分单位，因此本项目2008年的整体营销部署如下：3.1 营销阶段分布根据开发商传达的工程进度有关信息，2008年要紧以雅典组团的销售为主，局部销售北京组团北区单位，但是基于两个组团存在销售周期的联系，本案营销阶段在项目进展整体思路指导下，对两个组团的营销节点做如下划分：2号组团1号组团3号组团III2008.062008.112007.05404套850套3.2 重要工作安排建议我司考虑到工程实际条件、行业销售的规律、本项目的销

13、售目标等标准，为取得良好的销售业绩，对首期开盘安排做出下列建议:销售中心及示范环境区销售中心及销售示范区是消费者直接考察本项目形象的构成部分，关系到消费者是否能成功转化为客户，因此，针对我司提供的销售中心选址意见，建议贵司能根据战略考虑尽早确定，并书面回复我司，以便开展售楼部的有关工作，包含模型、沙盘的制作等。同时，销售中心工程复杂，因此，我司建议通过邀请招标的形式,邀请设计力量比较雄厚的装饰公司进行投标，实现博采种众长，力求将销售中心与项目的规模相匹配。销售现场的示范环境与销售中心是一个整体，对销售的促进作用同样巨大，包含样板房、部分示范园林等，因此也需要高品质的规划建设。销售中心与销售示范环境建议于2008年4月交付使用，为本项目提供更多的客户储备时间，同时也能配合每年51的黄金周的时间，首次将项目的展示推向高潮。示范单位交付时间根据销售中心选址的不一致意见，样板房的建设方式也不一致，但是不管哪种方式设置销售中心，样板房的同步开放，将比较现实地展示项目的品质，促成成交。营销事件的执行营销事件是推动本项目迅速树立品牌的必要构成部分，对本项目后期是否能良性可持续性进展有关键作用，因此我司建议按照营销事件的部署做出决策意见，以方便能尽快准备执行，保障各项营销事件的执行效果。3.3 开盘时间3.3.1 开盘时间根据奥园大厦的有关工程进度时间，结合整体销售部署的需要，有关时间建议如下