某地产某地产项目物业管理服务方案.docx

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1、某地产某地产项目物业管理服务方案物幽管饕服务方窠武汉市万科物业百理有限公旬社区项目概况03顾客群特点及需求分析08物业管理服务模式091018服务模式实现计划及要求社区服务人员配置方案物业管理费测算22一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480肝（原方案数据），其中居住产品372610球以46层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000行，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000f）与会所（5000肝）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）与儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。1 .周边环境及市政配套武汉万科城市

2、花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线一既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔（规划中的）滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通与优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线（辅路）分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路一天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地（现为坡地、农田），西南为郑桥变电站，提供项目施工用电与生活用电

3、，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。2 .项目要紧经济指标（设计部提供）A.基本情况：物业名称万科城市花园社区物业类型商住小区行政区域江夏区规划总用地面积ha42.0318含待征道路ha6.2118居住区用地面积ha35.82总建筑面积m2393480住宅建筑面积m2372610公建建筑面积m221000半下主鹿乃人防26700未计入总建筑面积弓容积率ff12总户数户3026总人口人10591户均建筑面积m2123含待征道路容积率0.94不含待征道路容积率1.1建筑密度25.08%停车位153-伞-900

4、地面停车位8404半地下架空停车位停车位/户数限%30%住宅建筑面积毛密度万2ha1.04住宅建筑面积净密度万2ha1.68人口毛密度人ha296人口净密度人ha479绿地率（与占地面积的比率）36%小区道路面积15.8%水风光积2%小广场数量45个B.户型指标:户型指标数值规划总用地面积(ha)42.0318居住区总用地面积(ha)36.66计容积率总建筑面积(d)393480容积率0.94覆盖率(与占地面积比率)21%总户数(户)3026总人数(人)10591户均面积(d)123建筑面积建筑面积住宅总面积(m2)372610其中独立别墅(m2)000联排别墅(m2)32户250音/户800

5、02.2%青景花园(m2)992户145/户14384039%多层住宅(m2)1980户I1onI2/户21780058%小高层住宅(音)初步估计400户左右2135皿2/户29700.8%公共服务总面积同)210001商业服务(m2)8000100002会所50003管理(m。500（最少80Om1）4小学(1所18班制)360040005幼儿园(1所9班制)25006WOO注：未计半底下车库及人防(平战结合人防地下室)26700maC.配套指标：（一）生活给水：1.给水水源：生活给水水源来1j城市目出水,城市目来水给水水压按O.a,市政保证水压0.15MPa。2.给水系统：一层七层直接由城

6、市自来水直接供给，下行上给;小高层八十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给一下行上给式.使用变频供水。3.给水量:类别用水定额1/人d每日用水时间h变化系数k用水单位人数日用水量m3d最大小时用量m3h住宅250242.5105912643276小学50102.5444369幼儿园50102.5819184.5商业服务50102.513506717绿化及其它用水按总用水量的10%计27731总计30423364.由自城市自来水管网接入给水的管径为DN逝350（Q=400立方米/时）一根,或者DN2504Q=200立方米/时）两根（二）消防给水：1.室外消防用水：商业区使用室内消防栓式供室外

7、消防用水。同一时间内的火灾为一次（2h）,516,每次火灾室外用-水量为408W米一21-消防用水:一同H时间.内的火灾为=次2卜，-2。s42h）+3OIsqh3 .室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。（）生活排水：1小区污水为生活污水,污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。4 .生活排水量：生活排水量与生活给水量相同。最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。最大时生活排水量为：Qh=305立方米。5 .化粪池选用：无动力排放式化粪池（1）住宅楼:选用13#（IOo立方米）化粪池14座。（2）商业服务：

8、选用7#（20立方米）化粪池1座。（3）小学：选用4井（9立方米）化粪池1座U（4）幼儿园：选用3#（6立方米）化粪池1座U（四）、雨水1 .小区的雨水与污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。2 .雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放看小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885X（1+1.581gP+0.66）（1+6.37）imw（1/S,公顷K按重现期P=I计，径流系数为o.6ut=t1+mt2=10+2Xt23 .主雨水管管径（末端）为D1200.i=0.003uD.电气规划指标：（一）、供电普通住宅用电负荷按每户4KVA估算

9、,联体别里用电负荷按每户8KVA估算,独立别里用电负荷按每户15KVA估算，公建用甩负荷按每每方米IOOVA估算，另考虑道路照明等市政及物业管理设备用电，一期（大一期）用电量约1.3万KVA.!TJiD由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座35/10KV的变电站，其中一期（大一期）用电量约1.3万KVA,需设置2个IOKV开闭所U为了保证供电可靠，使用两路IOKV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，事要设备分别给出不一致地双电源闭环设计，开环运行，IOKV开闭所电源皆从变电站使用IOKV电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆使用户外箱式组

10、合变电站配电，由IOKV开闭所至箱式变的供电使用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不可能交叉，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格与表现形式U一期（大一期）共需设置21个户外箱式变U.（二）通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信旦星24解的容量进行规划；每户考虑注3个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视（非可视）对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化操纵中心统一管理。小区内主干网一律使用光纤，保证在较高传输速度与信号-质量-1由于小区规

11、模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网操纵中心在大一期会所内。,每500户设置一个电话、宽带、有线电视、物业管理网络光纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置6个U光纤接入网机房结合规划建筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理J保护U光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、电话线、石线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理U（三）室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络使用1米宽电缆沟敷设,通信及智能化主干网使用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的进展余量。室外管沟皆使用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，

12、保证管沟内无积水、保护方便。电缆沟上可铺砖或者覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常保护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律使用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组使用独立式交接箱，以便分段保护与物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或者围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。二、顾客群特点及需求分析（董咀良）该项目目标客户群体具有如下共性特征：年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。教育程度，

13、80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。相关于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融与医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们要紧是高校老师，政府官员与从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或者工作在光谷邻近。来自汉口，汉阳与东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或者看电视。

14、这可能与他们所受的教育或者所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点： 中青年人； 受过高等教育； 身处在受人羡慕的行业中； 有较高的收入； 得到较高的社会确信评价; 追求生活品质。三、物业管理服务模式从项目定位与客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域与植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性与顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。（一）“free的”服务模式定位与释义“free”表达自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙与令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史