某地产项目可行性研究报告(doc 90页).docx

《某地产项目可行性研究报告(doc 90页).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产项目可行性研究报告(doc 90页).docx（85页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、某地产项目可行性研究报告（doc90页）摘要本次可行性研究报告是对团结南路一真实项目所做的。首先，根据项目开发商对项目开发建设的设想与项目的基本情况，在实施全面的市场调查的基础上，对项目进行初步定位；其次，根据前阶段的研究成果，及项目用地状况、开发商的设想与有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则与方案；然后，对拟开发项目实施进度进行安排，拟定营销方案；最后，在完成以上阶段的基础上，对项目进行投资估算，财务评价与不确定性分析，同时对开发商提出有关意见与建议，最终确定本项目是可行的。关键字：房地产，项目，可行性研究，市场The6thFeasibi1ityStudyofaProjec

2、tinTuanJieNan1uAbstractThispaperiscomposedfortheprojectinTaiBaiNan1u.First1y,accordingtotheconceiveofthedeve1opertotheprojectandtheproject,sbasiccomp1exion,onthebasesofcomp1etemarketresearch,makethePrimarypositioningfortheproject;second1y,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoft

3、heterrausingfortheproject,conceiveofthedeve1oper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthe1odestar,princip1esandb1ueprintforprogrammingdesignoftheproject;third1y,arrangetheactua1izingschedu1efortheprojecttobedeve1oped,studyoutmarketingscheme;fina11y,onthebasesofupwardsphases,estimatet

4、heinvestmentoftheproject,eva1uatetheprojectinfinanceandana1yzetheuncertainty,moreover,makesomeopinionsandsuggestionstothedeve1oper,fina11ymakesurethatthisprojectisfeasib1e.KeyWords:rea1estate,project,feasibi1itystudy,marketing111.1项目概况11.1.1项目简介11. 2可行性研究编制目的21.3可行性研究编制根据21.4结论及建议314.1口31.4.2有关建议32国

5、内房地产宏观环境分析52. 1全国经济形势*52. 22006年房地产业的进展52. 3影响房地产业的宏观调控政策62. 42007年房地产业进展预测83西安市房地产现状分析93. 1西安市房地产概况94. 2宏观经形势*93. 3西安市房地产市场104高新区房地产市场状况分析134. 1西高新及其房产市场简介135. 2市场调研分析135调研结论236. 1项目的市场情况分析237. 1.1项目的SWOT分析235.1.2项目计策分析245.2市场分析结论与开发建议255.3项目定位275. 3.1客户定位2753.2286. 3.3功能定位287. 3.4价格定位286 项目建设条件346

6、.1 开发建设的用地情况346.2 项目周边配套设施347 项目规划、设vt*方案367.1项目总体规划方案367.1.1总体规划设计方案原则367.1.2总体规划设计方案的指导思想367.2住宅建筑设计方案377.2.1住宅建筑的平面布置377.2.2住宅建筑的结构设计377.2.3建筑单体与户型设计387.3小区配套设施建议397.3.1停车场设I十*397.3.2多功能会所设计397.3.3公园设计397.4环境艺术设计建议407.4.1绿化设计407.4.2小区入口与道路设计407.4.3小区色彩与整体形象设计407. 5经济技fs*指418项目进度安排427.1 项目进度安排的根据4

7、27.2 项目实施的进度安排428. 3销售计划439营销方案449. 1小区楼盘的卖点4410. 24P理论的应用459.2.1产品策略459.2.2价格策略469.2.3促销策略469.2.4渠道策略479. 3H4710. 4销售面积实现计划4810项目投资估算5011. 1项目总投资估算的根据5012. 2项目总投资估算的原则5013. 3项目的总投资估算5010. 4金筹措方案54H项目财务评价5610.1 财务评价基础数据的测算5611. 1.1基准收益率的确定5612. 1.2项目计算期的确定5613. 1.3项目价格的确定5614. 1.4项目销售税金及附加的确定5715. 1

8、.5利润总额及所得税5711.2盈利能力分析5711.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力5811.2.3 现金流量表（自有资金）与动态盈利能力59113?月偿能力分析5911.4评价结论6012不确定分析6112. 1盈万平衡分析6112.2敏感性分析6213结论及建议6513. 11口6514. 2存在的问题及建议65要紧参考资料67P11牛68附件1：高新区房地产个案分析68附件2:西安市房地产市场需求调查问卷73附件3财务报表77致谢错误!未定义书签。1总论1.1 项目概况1.1.1 项目简介本项目名称之“建赏高新”，位于西安市丈八东路路与科技路相交处的西北角，是西高新建设集中

9、与较繁华的地段。基地总占地面积为62468平方米，为居住及商业配套用地性质。该处离市中心不远，区位适中，交通便利。该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场等生活设施配套齐全。项目所处地块的具体位置如下图所示：图1一1项目所处地块的具体位置1.2 可行性研究编制目的可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减少或者避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会与环境效益。房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，务必首先要做好可行性研究工作，才能使房地

10、产开发项目的许多重大经济技术原则与基础资料得到切实的解决与落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学的而不是在经验或者感受的基础上。本报告通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，与对项目开发的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或者建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，并使其作为开发建设项目投资决策的根据；筹集建设资金的根据；与有关部门签定协议、合同的根据与编制下阶段规划设计的根据。1.3 可行性研究编制根据(1)国家与西安市的经济建设方针、政策与长远规划；(2)批准的项目建议书与同等效力的文件；(3)国家批准的城市总体规划、全面规划、

11、交通等市政基础设施;(4)自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;（5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（6）国家所规定的经济参数与指标；（7）开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件与备选规划设计方案等。1.4结论及建议1.4.1结论表IT评价结论汇总表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资季度内部收益率19%13%是财务净现值3101万元)0是投资回收期2.4年2.5年是借款偿还期1.5年从上表看，项目的各要紧指标均满足评价标准，因此该项目是可行的。1.4.2有关建议（1）建议开发商对消费者精确定位，将项目的要紧目标客户设定为当地的中高层收入的人群、在经

12、济技术开发区、西安市工作的高级白领与管理人员，同时开发周边地区。（2）建议开发商在项目的开发过程中加强资金与投资的管理，开发进度上也要慎重考虑与严格安排，同时，在项目的销售过程中，开发商要加强销售收入的管理。（3）建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益与成本优势，尽可能的加强与原料供应商与承包商的合作，通过材料统购与签订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各类手续费用与管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。（4）建议开发商能够积极开发全方位的服务，一方面能够为消费者与业主提供更加周到的物业服务，提高项目与开发商的品牌价值，另一方面也能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为

13、项目制造额外收益。2国内房地产宏观环境分析2.1 全国经济形势2006全年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7机其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。第一、第二与第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为11.8%,48.7%与39.5%o居民消费价格比上年上涨1.5乐其中服务价格上涨1.8%。商品零售价格上涨1.0%。工业品出厂价格上涨3.0%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.0%。固定资产投资价格上涨15机农产品生产价格上涨1.2%。70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。从2006年情况来看，城乡居民消费增长势头不错，在住房、汽车、电子通讯、互联网消费方面保持活跃的状态。而这一状态对带动汽车包含电子通讯这些产业进展的力度不可能减弱。建筑业、包含汽车工业对重化工、原材料带动力度也不