某地产项目户型面积定位与价格定位.docx

《某地产项目户型面积定位与价格定位.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产项目户型面积定位与价格定位.docx（34页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、某地产项目户型面积定位与价格定位富士特上交东项目户型面积定位与价格定位独立深化报告北京东方恒基地产顾问/恒基房产2004年11月目录一、区域环境调研 项目周边区域交通导流图（注解） 项目周边企事业单位分布图（注解） 项目周边商业民生配套分布图（注解） 项目周边住宅区域分布图（注解） 项目周边类比竞争项目分布图（注解） 项目周边类比竞争项目基本资料调研 其他在销或者在速项目简介：（非类比项目）二、户型定位部分调研1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例（小结）2、二手市场租赁与销售供应状况（写字楼物业、商品房物业）3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户辞体关联系、市场关系三、价格定

2、位部分调研1、项目周边竞争项目价格调研2、项目周边二手市场销售与租赁价格调研（写字楼物业、商品房物业）3、市场均价定位针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究4、与市场类比竞争项目16大卖点分析价格的评比均价定位动态价格基础四、定位总结1、价格定位2、目标客户群体定位3、物业形态定位4、户型定住五、其他配套建议1、行政支持系统2、后勤支持系统3、经营支持系统4、物业管理系统一、区域环境调研项目周边类比竞争项目基本资料调研个案一：东海山庄项目名称东海山庄项目类型中高档住宅发展商山东白云山房地产开发有限公司地理位置白马山庄南环山路东口隧道北工程进度2005年

3、5月交付使用交通状况便利，7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交车通过总占地面积1万户左右总建筑面积15600m2容积率1.4绿化率40%有用率90%层数共为5栋板楼（4+1阁楼/层）配套设施西部三层网点为设区生活配套付款方式一次性付款或者银行按揭7成20年售价最高5380元f最低4380元/Hf均价4580元f交楼标准毛坯房管理费0.8元mV月住户数量共108户（另27套阁楼亦可单独销售）如计入户数可达135户停车位除阁楼外停车位按1比1计算，共计108个目标客户群私营企业主或者主管、部分政府官员、成功商人等多为二次置业人群主力卖点以地段、私密、环境氛围等中高端别壁型居住

4、区推广广告诉求山海情怀，名流专属综合点评该项目由于地利关系，在景观优势与私密性上较为得到富足阶层的喜爱，但鉴于该项目产品所定位的客户群为中高端客户群体，再者在规模体量、档次氛围上与本项目仍存在一定差异，列其为竞争对手只在与总价与户型上的考虑。个案二：进德小区注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，因此要紧的经济技术指标现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）项目名称进德小区（小高层二期）项目类型中低档住宅进展商烟台房地产集团华宇置业地理位置四马路进德小区内工程进度2005年10月份交房交通状况便利总占地面积不详总建筑面积不详容积率不详绿化率37%有用率不详层数共

5、为两栋每栋12层配套设施社区医疗、幼儿园、健身房、餐饮、洗浴、超市、农贸市场、小学、银行一应俱全免煤暖投资付款方式一次性付款或者银行按揭7成20年售价最高4680元f最低3980元/Itf（高一层+1.5%）均价4280元f交楼标准毛坯房管理费未定住户数量共120户停车位地下地上320个停车位目标客户群邻近喜欢就近置业的老居户主力卖点以地段为主力，附以居住理念等概念化主题广告诉求超大空间设计，演绎现代舒适生活综合点评该项目盘踞芝果区中心地段，周边皆为年代久远的老城区，与本项目区域环境氛围极其相似，因此该项目的户型设计与价格定位、销售状况将是本项目的重要参考对象。个案三：今日花园该项目分为东西两

6、区，东区为规划中与部分销售区域或者配套区域在此简单略过；东区：共计6栋楼（9、10、11、12、13、14号楼） 9号楼为回迂安置楼； 10号楼在售，目前为现房。13层为网点，被建行买走，作为办公楼。 11号楼为一大型超市。 1214号楼为11层带阁楼的住宅楼，规划/待建，由于牵扯到旧有项目的拆迁，因此具体改造时间至今未定。项目名称今日花园西区项目类型中档住宅进展商烟台国际工程进展有限公司地理位置环山路与胜利路交叉口路南工程进度准现房交通状况交通便利，邻近有9条公交线路总占地面积14万f总建筑面积27.8万Itf容积率1.72绿化率38.8%有用率78%层数共计8栋楼（5栋11层，1栋14层，

7、2栋18层）配套设施小型会所付款方式一次性或者银行按揭（最低首付30%,最长30年银行按揭）售价最高5100元/Itf最低4260元/Itf均价4620元V西区：交楼标准毛坯房管理费1元m/月目标客户群邻近的私营业主，企事业单位的领导与各部门负责人与金领阶层住户数量共633户停车位330个主力卖点地段（市区中心的中心）、三大公园包围广告诉求市区最后一块黄金宝地综合点评区域不可多得的好项目，社区配套成熟、地理环境极其优越，而且产品设计上超越了区域市场的档次与特性，形成了创新与差异化的优势，而另一方面亦为本项目价格定位与户型定位的良好借鉴对象。个案四：华侨新城注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，

8、因此要紧的经济技术指标现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）项目名称华侨新城项目类型中高档住宅进展商华侨置业、烟台嘉诚实业有限公司地理位置环山路一中分校邻近工程进度刚开工交通状况便利，7路23路8路等多路公交车通过总占地面积不详总建筑面积不详容积率不详绿化率不详有用率不详层数8层（1-2号为多层）11层（3号为小高层）3层（4-7号为低层）配套设施3层（2地上+1地下）网点，地下2层车库付款方式一次性付款或者银行按揭7成20年售价最高8000元/肝最低4350元/肝均价4450元/肝交楼标准毛坯房管理费1元行/月住户数量共118户停车位40个目标客户群市内与

9、区域内较为富裕的富足阶层主力卖点半山望海贵族生活区广告诉求打造烟台地产界的劳斯莱斯综合点评由于该项目地理位置优越，针对的客户群体亦定位为高端阶层的顶尖人物，从该项目的定价方面亦已可见一斑。但该项目由于仍然存在较大货量，对未来市场消化整体格局仍会带来一定程度影响，因此列为类比对象。个案五：静海山庄项目名称静海山庄项目类型中档住宅进展商鹤源房产地理位置环山路传染病医院东工程进度A、B现房，C期房（在建）交通状况优（7、23、5、48路公交车）总占地面积10486平米总建筑面积21300平米容积率1.6绿化率42%层数该项目小区为3栋/14层有用率78%配套设施配套办公楼付款方式一次性付款或者银行按

10、揭售价1层3180元f,11层5488元Y每层差价100元/m?均价4310元/m?交楼标准毛坯房管理费1元rr月住户数量共140户停车位40个目标客户群烟台本地买房高端人群主力卖点优越地理位置广告诉求优越地理位置综合点评该项目现已基本销售完毕，仅余部分尾盘货量，鉴于其为近期开发的产品，其面对客户层与项目总价、户型定位仍为可参考对象，因此列入类比。其他在销或者在建项目简介：（非类比项目）一、项目名称：万光上方综合市场总建面积：17000r发展商：烟台万光城建综合开发有限公司地址：上办大厦北侧罐头厂东侧项目概况：该项目为单体共6层，地上1至3层为商铺，地上4层为住宅3200元/起（仅有9套全部售

11、罄），地下负一层为农贸市场，负二层为配套停车场。对外销售价格为：车位6至9万元/个，一层精品网点8600元r起价，二层食品超市8000元/m?实行8%返租，三层日用品超市7000元rrf实行8%返租2005年10月31正式交付使用，2006年元月开业二、项目名称：暂定名“迎祥路飞龙项目”总建面积：25979.528m?发展商：烟台市飞龙建筑开发公司项目概况：2栋多层（5层+1层阁楼），1至2层为商业网点。户型面积为90.06mi112.3mi3/138.17f共三种选择每栋4个单元,1梯2户2005年元旦正式开盘发售（采取先建后售的方式）三、项目名称：暂定名“新塔山综合市场项目”总建面积：约3

12、000OnY发展商：烟台市塔山集团公司项目概况：该项目为新圈地项目，将于明年（2005年）五月份动工项目地址为原塔山市场业态划分为：住宅楼、大型集市、商业网点二、户型定位部分调研1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例个案一：东海山庄（108户）户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例163m?8套约7%6套约75%153.13nr8套约7%7套约86%153.86ms16套约15%15套约94%155.04m28套约7%8套100%119.99ma4套约4%3套约75%109.35ma4套约4%2套约50%114.69ma4套约4%2套约50%106.93m24套.约4%2套约50%

13、149.27ma4套约4%1套约25%138.35m116套约15%3套约19%129.38mi32套约30%5套约16%阁楼约90ms27套略13套约48%个案二：进德小区（120户）户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例106.88m324套20%18套约79%117.94m112套10%6套约58%118.97mi12套10%8套约67%131.32m224套20%16套约70%178.26ma24套20%17套约71%183.36ma24套20%16套约67%个案三：今日花园西区（633户）户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例100-110ma154户24%14896%110-120ma183户29%16288%120-130m344户7%3886%140-150m2153户24%14695%150-160mi55户9%4887%160-170m，33户5%2782%180n以上11户2%