某地块商业项目用地项目建议书范本.docx

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1、某地块商业项目用地项目建议书范本居住、商业项目用地项目建议书旭辉集团北京事业部北京房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目建议书旭辉集团北京事业部北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目关键词1、项目名称：北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目2、项目位置：北京市房山区阎村镇南梨园村项目四至：东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路。3、转让方式：土地挂牌出让4、交易对象：北京市土地储备中心房山分中心5、一级开发主体：北京天恒房地产开发有限公司6、开发属性：二级开发7、规划用地面积：总用地面积166118.48平方米,建设用地U2637.92平方米,其中：居住建设用地面积：71

2、255.632平方米，商业建设用地面积：36171.962平方米，道路广场建设用地面积：5210.326平方米8、总建筑面积：建筑规划规模：W143055.41平方米；其中：居住建筑面积：106883.418平方米；商业建筑面积：36171.962平方米。9、容积率：居住：1.5,商业：1.0建筑密度：居住：35%,商业：40%建筑高度：居住W36米，商业424米。停车场W6米绿地率：居住435%,商业W30%,停车场425%10、挂牌价格：19973.15万元（土地出让金、土地补偿），估计价格21458万元11、项目直接成本：65861万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文

3、投资估算表）其中：14、可售地上面积单方成本：3806元/面（直接总成本/地上可售面积）15、周边调查市场均价：（1）普通住宅（毛坯房）6000元m联排低密度住宅7000元m独栋低密度住宅IOooO元/nV（2）商业整体8000元/肝16、同类可比产品最低价格：（1）联排低密度住宅7000元f：住宅5500元f(2)商业整体8000元T同类可比产品最高价格1)联排低密度住宅8000元T:住宅7000元度2(2)商业整体8000元T建议结论：目前郊区住宅的的销售受油价与市场环境的影响，不是特别的理想，本地需求能力有限，因此，销售情况不是特别的理想，销售速度明显放慢。因此定价不宜过高。房山区周边近

4、几年受市场的影响，把土地的平均价格为2000元/平方米，但上述价格早已透支了房山的楼价，明显过高。我们建议该项目的楼面价不宜超过1700元/平方米，即总报价不宜超过24300万元第一部分项目情况简介一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目功能分布四、项目进展情况第二部分项目市场分析与项目定位一、北京市房地产市场分析二、区域市场分析三、市场调研数据四、市场调研分析五、项目定位第一部分项目情况简介一、项目概况1 .项目名称：北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目2 .项目位置：房山区阎村镇南梨园村四至范围：东至紫码路，西至五号路，南至紫园南路，北至规划道路加dj8与看道.月坛街道坊店街道一广到要.

5、街瓜督百伯跖街道宣蛔晅UB店.小红门戋诲苑I,长阳窗流沟镇iiS街道山区庐堡多Im七F道j四季古镇Ii道万奇路街道rr石接山区一一街0乐云岗街道T佐H,沟桥条卜丰台区1中8街遒、i家园街道I-交地区街道跖电姓海宓卜竽里产亘,g西城区xs-t北项目在北京市相对位置t北项目在房山区的相对区位项目鸟瞰图项目的北边界项目的东边界五号路4.项目周边交通京周路项目北侧的绿城百合二、项目经济技术指标1、规划用地面积：总用地面积166118.411平方米，建设用地112637.92平方米，其中：居住建设用地面积：71255.632平方米，商业建设用地面积：36171.962平方米，道路广场建设用地面积：521

6、0.326平方米2、总建筑面积：建筑规划规模：W143055.41平方米；其中：居住建筑面积：106883.418平方米；商业建筑面积：36171.962平方米。3、容积率：居住：1.5,商业：1.0建筑密度：居住：35%,商业：40%建筑高度：居住W36米，商业W24米。停车场W6米绿地率：居住W35%,商业W30%,停车场W25%三、项目功能分布功能分区为住宅、商业与配套公建四、周边环境交通：京石高速阎村出口向西1500米，有917路公交车，并有规划中的城铁S5线离项目约1公里，配套设施有：邮局：房山区邮电局、新镇支局、阎村邮电所银行：工商银行、建设银行、中国银行、农村信用社医院：良乡医院

7、、房山中医院、妇幼保健院、大紫草坞卫生院、星城医院，学校目前只有阎村小学与中学与绿城百合所建的幼儿园。五、市政配套1 .现状供水情况：在该地块东南侧，主管径为DN400,该处向地块内预留给水管线接口。2 .现状中水情况：在该地块东南侧，主管径为DN300,该处向地块内预留中水管线接口。3 .现状污水情况：在该地块东南侧，DN300管径为1米，该处向地块内预留污水管线接口。4 .现状雨水情况：在该地块东南侧，主管径为1.4米，该处向地块内预留雨水管线接口。5 .现状电信情况：在该地块东南侧，已预埋电信多孔转。6 .现状供电情况：该地区要紧由良乡I1OKV变电站供电（有供电方案），临时用电由天恒房

8、地产公司的“乐活家园”项目安装的3台800KVA箱提供电源。7 .现状燃气情况：先燃气管线位于南侧紫园南路及西侧五号代征地范围内六、市政优惠措施该地块永久供电的阎村中心区I1OKV变电站建设费用3000万元已经计入土地补偿费，不再承担变电站的非谈建设费。第二部分项目市场分析与项目定位一、北京市房地产市场分析今年以来，我市投资继续保持稳固增长。1-5月，我市共完成全社会固定资产投资1208.6亿元，比上年同期增长19.4%；其中，中央单位完成投资198.7亿元，增长11.1%,地方单位完成投资1009.9亿元,增长21.2%。图2007年以来我市全社会固定资产投资运行情况12 .投资内部结构基本

9、稳固。从投资领域来看，1-5月，我市完成城镇固定资产投资1138.6亿元，同比增长20.2%;完成农村投资70亿元，增长8.3机城镇投资中，房地产开发投资完成615.9亿元，增长15.6%。从比重看，1-5月，城镇投资占全社会投资的比重为94.2%,比上年同期上升0.6个百分点；房地产开发投资占51乐同比下降1.7个百分点。3 .基础设施投资增长较快。1-5月，我市基础设施建设共完成投资385亿元，同比增长43.3%,增速高于全社会投资23.9个百分点，占全社会投资的比重为31.9%,同比提高5.3个百分点。基础设施投资对投资增长的奉献率达到59.1%o基础设施投资中，公共服务业投资增长明显。

10、5月，公共服务业完成基础设施投资114.5亿元，同比增长1.1倍，占全市基础设施投资的比重为29.7乐同比提高9.7个百分点。3.大项目投资增长较快。1-5月，我市计划总投资超过10亿元的大项目共完成投资304.7亿元，同比增长33.9%,增速高于全社会投资14.5个百分点，有力地推动了投资的增长。从行业来看，大项目要紧集中于交通运输业。1-5月，交通运输业中10亿元以上大项目共完成投资152.1亿元，占大项目完成投资的49.9%。今年以来，我市房地产开发投资在保持一定增长的基础上增速逐月放缓；住宅新开工面积增长较快，小户型所占比重继续提高。市场销售依然低迷，但当月销售套数有所增多，房价涨幅有

11、所回落。一、房地产投资情况房地产开发投资增速逐月放缓，建安工程投资增长有所加快。1-5月，全市完成房地产开发投资615.9亿元，比上年同期增长15.6%,增速较上月回落1个百分点，较一季度回落6.9个百分点。从结构看，房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比上年同期增长21.6乐增速比一季度回落17.7个百分点，影响全市开发投资增速放缓；由于部分工程于奥运前集中施工建设，建安工程投资保持一定增长，增速为12.2%,比一季度提高18个百分点。房地产开发投资中，住宅完成投资297亿元，比上年同期增长5.9%,增速比一季度略提高0.5个百分点；受奥运有关工程配套设施投资较大影响，商业及服务业等经

12、营性用房完成投资达94.9亿元，增长37.3%,增幅比一季度提高3.8个百分点。二、房地产市场供给情况住宅新开工面积增长较快，小户型住宅新开工面积比重提高。5月末，全市商品房施工面积为7969.5万平方米，比上年同期略降0.1%。今年以来，商品房新开工面积1058.4万平方米，增长47.3%。其中，住宅新开工面积为746.2万平方米，增速达64%。今年以来我市限价房与经济适用房等保障性住房项目开工建设进度加快，小户型住宅新开工面积比重大幅提高。1-5月，90平方米及下列住宅新开工面积为416.3万平方米，占全部住宅新开工面积的比重为55.8%,比上月提高4.6个百分点，比一季度提高6.5个百分

13、点。住宅竣工面积降幅较大，小户型住宅竣工比重占近1/4。由于前几年施工与新开工面积持续下降，今年以来，全市商品房竣工面积比上年同期下降11.9%,为553.5万平方米。其中，住宅竣工面积344万平方米，下降25.2%。90平方米及下列住宅竣工面积占全部住宅竣工面积的23.8%,比上年同期提高8.1个百分点。经济适用房建设步伐加快。1-5月，经济适用房住宅完成投资12.8亿元，比上年同期增长1.2倍。5月末，经济适用房住宅施工面积328.8万平方米，增长4.2%；其中，本年新开工面积98.3万平方米，增长74%。三、房地产市场需求情况商品房销售面积持续下降。今年以来，房地产市场观望气氛依然较浓，

14、销售持续低迷。5月，全市商品房销售面积为360.3万平方米，比上年同期下降46.1%,降幅与一季度基本持平。其中，现房销售面积121.4万平方米，期房销售面积238.9万平方米，分别下降23.9%与53.1%o商品房中，住宅销售面积为266.3万平方米，下降48.8乐降幅比一季度扩大0.9个百分点。其中，现房销售面积62.1万平方米，期房销售面积204.2万平方米，分别下降46.2%与49.5%o5月住宅销售套数达今年以来最高。1-5月，住宅销售22975套，为上年同期的54.5%o其中，90平方米下列住宅销售8574套，占全部住宅销售套数的37.3%。5月当月销售住宅7758套，为今年以来销

15、售住宅套数最多的月份，但仍然比上年同期销售减少2123套。2007-2008年各月住宅销售套单位：套四、房屋销售价格情况房屋销售价格同比涨幅回落，环比小幅上涨。5月份，全市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比上月回落0.6个百分点；环比上涨0.4%,涨幅比上月提高0.2个百分点。从结构看，小户型普通住宅价格涨幅提高较快。5月份，新建住宅销售价格同比上涨15.7%,涨幅比上月回落0.4个百分点；环比上涨0.5%,涨幅比上月提高0.3个百分点。其中，90平方米及下列普通住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月提高0.5个百分点。北京市房地产市场土地交易分析-当前房地产市场系列分析之一房地产市场的土地交易量是未来房地产市场交易量的先行指标，土地交易价格的走势更是未来房价