某地块普通房地产项目申请报告.docx

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1、某地块普通房地产项目申请报告第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况O第二节项目概况O第二章进展规划、产业政策及行业准入分析16第一节进展规划分析16第二节产业政策分析17第三节行业准入分析18第三章资源开发及综合利用分析19第一节资源开发方案19第二节资源利用方案19第三节资源节约方案19第四章节能方案分析21第一节节能规范与用能标准21第二节能耗状况及能耗指标分析22第三节节能措施及节能效果分析24第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析29第一节项目选址及用地方案29第二节土地利用合理性分析31第三节征地拆迁及移民安置规划方案31第六章生态环境影响32第一节环境与生态现状32第二节生

2、态环境影响分析33第三节生态环境保护措施34第四节地震灾害影响分析35第五节特殊环境影响35第七章经济影响分析36第一节经济费用效益或者费用效果分析36第二节行业影响分析41第三节区域经济影响分析与宏观经济影响分析42第八章社会影响分析43第一节项目社会影响分析的原则43第二节社会影响效果分析43第三节社会习惯性分析44第四节社会风险及计策分析44第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况单位名称：江苏达泰置业有限公司单位住所：盐城市大丰区黄海西路南侧，育红西路北侧法定代表人：谢民注册资本：2000万元人民币公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发经营；园林绿化工程施工；物业管理。江苏达

3、泰置业有限公司黄海西路南侧、育红西路北侧地块普通房地产开发项目，该地块规划总用地面积33769平方米，出让宗地编号为No.2015-C-28,位于大丰经济开发区黄海西路南侧、育红西路北侧，出让年限商业40年、住宅70年。第二节项目概况一、项目名称江苏达泰置业有限公司黄海西路南侧、育红西路北侧地块普通房地产项目二、项目拟建地点本项目拟建地点为大丰经济开发区黄海西路南侧、育红西路北侧地块。项目地块北邻黄海西路、东接大丰自来水公司、西临大丰邮政局。三、建设内容及规模本项目总用地面积33769平方米，总建筑面积68013平米，具体的建设内容及规模如下：其中：地上总建筑面积68013平方米（计容建筑面积

4、）；地下总建筑面积478平方米（不计容积率）；地上总建筑面积分为住宅部分建筑面积60775.57平方米，商业部分建筑面积3698.08平方米，物业用房建筑面积272.05平方米，车库建筑面积2789.3平方米；住宅总户数593户;汽车车位数500个；估计项目建设期为2年（2016.8-2018.8）项目要紧建设一栋17F与17F+1高层住宅，8栋6F+1与4栋6F多层住宅,地块北侧与南侧沿街住宅底层规划有一层商业建筑。项目的总图指标详见表11总图指标汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总用地面积平方米33769约50.63亩2总建筑面积平方米680132.1地上建筑面积平方米68013计容面

5、积2.1.1住宅面积平方米60775.572.1.2商业建筑面积平方米3698.082.1.3物业用房建筑面积平方米272.052.1.4车库建筑面积平方米2789.32.2地下建筑面积（兼人防）平方米478不计容积率3居民总户数户5934容积率一2.05建筑密度%34.26绿化率%257机动停车位个500四、项目建设方案1、工程概况项目要紧分为商业、住宅两部分，住宅多为多层及高层住宅，商业为沿街商业，住宅面积60775.57平主米，商业面积3698.08平方米。2、总平面规划（1）规划设计整体框架本规划结构遵循“人、建筑与环境共存与融合”这一基本主旨，以优美、高效的空间环境塑造为主题，运用科

6、技手段达成功能与形式，艺术与技术的统一，故本项目结构以环境为中心，以轴线展开功能与空间布局，形成“一核心、三进则入，三静则立、空间分级”的整体框架，“一核心”指位于项目住区中心由大面积绿化、景观、休闲步道等共同形成的小区中央景观，在住区中心区域形成大型集中景观，采取“自然、生态、人本、艺术”的设计手法，展现现代花园大都市的风貌。“三进”指地块利用建筑的围合及景观的打造，制造层层递进的空间与文化不断地视觉体验空间。“空间分级”利用建筑的围合空间制造私密分级的空间感受，注意营造以人为本、舒适、休闲的购物环境，实现人车分流，不一致级别的道路与景观串联起来，加强归属感与私密感。“一核心、三进、空间分级

7、”的整体规划结构在实现空间整合的前提下，具有整体、连续、延伸进展的特点。(2)道路交通系统道路交通是居住环境的重要构成，是住区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺叙社区生活的生动场景，继而塑造了场所空间的鲜明性格。在设计中我们对新形势下的住宅小区规划交通组织方式进行了研究，在使用“人车分流”交通系统的同时，在住宅院落的尺度对其进行了深化。机动车交通组织：根据周边市政道路条件，小区主入口设在南侧与北侧道路上。步行交通组织：步行系统结合绿化系统，以步行与人际交往为主，设计以精制取胜，形成宜人的空间氛围。步行系统分成二种类型：一种是步行者与慢速的交通工具共同使用的住区道路系统

8、，如遇紧急情况，步行景观大道可作为应急道路使用(EDA)；另一种结合景观道路、健身便道与宅间路蜿蜒穿插形成休闲交通网络，使住户在满足交通工功能的前提下充分享受优美的住区自然景观与人工空间形态。规划中强调重点处理各类道路交汇的节点，融入交往与景观标志的功能，如小区入口广场，宅间绿地等，使空间层次更趋丰满生动。静态交通：小汽车进入家庭已成为社会进展的趋势，同时也为住宅小区停车带来了新的课题。大量的汽车既要安全方便的停放，又不能对小区的景观与居住环境造成大的影响。规划设计停车问题的解决也是紧扣“环境”这一核心命题的，其解决方法就是将小区宅间绿地层次分化，让积极绿地更加积极，避免汽车进入机动车停车问题

9、在地下及商业外圈解决。(3)绿化景观系统规划设计尽力重整景观系统在人们居住生活中的应有位置，重视人居与自然的与谐相宜，示范今后的住区建设。着重刻化贯穿整个小区的绿化系统,绿化系统分为三个层次，由整体到局部，由大到小依次展开。以城市绿地、绿化带为依托，宽阔的东西向景观开阔处规划大的广场、草坪与水系，师法自然，回归自然。宅间绿地强调精细的设计，尺度小到座椅、垃圾箱、灯具、栏杆的设置与设计。绿化环境的营造采取多层次多种类组合的方法，设计的手法丰富多变。沿街商业与市政道路相连，融为一体；绿地穿插其中，一切给人一种步移景换的效果，描绘出一幅幅生动的居住场景。社会文明与技术进展的一个显著特征是城市居民闲暇

10、时间与老龄住户的增多，丰富健康的闲暇生活是住区综合质量标准的重要方面。规划将绿地系统当作社区的公共活动空间渗透于居住生活的每一个角落，在绿地中划示不一致的空间归属，服务于不一致的对象_一适于老年人与少儿的活动场所各有不一致一并配置相应的设施与功能以促进交往，使绿地得以更高效率的使用。(4)公建设施系统住区的公共建筑是服务与完善居民生活的重要设施，会吸引大量人流停驻使用，成为住区生活能量与信息的聚合集群，是住区最重要的公共活动场所。根据项目所在区域位置特点及纯居住区与街区商业公建既便利相连又合理分离的原则。沿周边道路规划沿街商业，形态轻盈活泼，舒展流畅的立面以水平线条与体积感为主，线型丰富，起着

11、统领空间秩序的作用。3、建筑单体在充分考虑居住面积的市场现状及进展趋势需求的同时，注重品质标准。提高住宅设计的科技含量，大力推进环保节能新技术、新工艺与新设备的应用，倡导有利可持续进展的绿色生态住宅。住宅平面设计力求功能合理、面积紧凑、提高平面得房率，每户要紧朝向南向，明厅明卧明厨厕，厕所洗浴分室。每户设有景观阳台与服务阳台，厅堂开敞，大套房型做到南北厅通透,视野开阔，面向小区绿地、景观轴线及景观节点，达到良好的景观效果，户型多样，设计合理。住宅在造型上采取现代风格，造型流畅，并充分考虑到空调板的设置与各类管道对建筑立面的影响。商业形象设计上照顾到沿街的城市展示新，地标特色与广告效应，地块内建

12、筑的形象设计具体表达在：多层与高层住宅形成有一定呼应感、富有特色的天际线，打造独一无二的形象。设计中充分考虑到“三新”技术的运用，如绿色建材、建筑节能体系、地源能及太阳能利用、中水处理、新风系统等，大大提高设计中的科技含量。住宅立面倡导时代感与艺术性在当前科技水平下的有机融合，融地域文化与时代进步于一炉。4、给排水方案（1）设计根据1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2010版）；2）室外排水设计规范（GB50014-2006）；3）室外给水设计规范（GB50013-2006）；4)建筑设计防火规范(GB50016-2006)(2006年版)；5)建筑灭火器配置设计规范(GB

13、50140-2005)(2005年版)。(2)给水设计小区总户数为593户，用水量标准120-1501/人.d,则最高日生活用水量为246.74m7d,小时变化系数为2.0则最大小时用水量为20.56m3h0商业用水量：用水定额：71m2.d=1.5t=12h,则最高日用水量310.64m7do总用水量：557.38m7d0(3)排水设计污废水排水：本项目排水体制为雨污分流。生活排水量最高日为445.90m3d,卫生间污水经化粪池处理后汇合排入市政污水管网。雨水排水：屋面雨水使用重力雨水排水系统。雨水排至室外雨水检查井汇合后有组织排入市政雨水管网。雨水计算参考盐城地区暴雨强度公式暴雨强度公式i

14、=16.2936(1+0.98911gP)/(t+14.5565)0.7563,i为降雨强度(mmmin)；t为降雨历时(min)；P为重现期(年)。景观水系设置溢流管与放空管，排至小区雨水管后排放。(4)管材室内生活给水管：使用PPR管，热熔连接。室外给水管；使用球墨铸铁管，橡胶圈接口，并设支墩。室内排水管：使用UPVC管。室外排水管使用HDPE双壁波纹管。(5)消防设计消防用水量：室外消火栓最大用水量为401s,室内消火栓最大用水量为401s,灭火持续时间3小时，每根立管的流量为151s,充实水柱13m,自动喷林系统用水量为301s,灭火持续时间1小时。室外消防给水管网与生活用水共用一套管

15、网，沿建筑物四周道路每隔120米以内布置地上式室外消火栓。灭火器配置：本工程各建筑每层均设有手提式干粉灭火器，每处按规范配置磷酸铁盐手提式干粉灭火器。消防管材：消防及喷淋管材使用内外壁热镀锌钢管，钢管DN50mm者使用螺纹连接，DN50mm者使用沟槽式卡箍连接。5、电气方案(1)供电设计负荷等级：高层住宅楼消防负荷等级为一级负荷，消防负荷为一级负荷，生活泵与电梯为二级负荷，其余均为三级负荷。负荷容量：5870.44kwo(2)配电系统该项目电力由育红西路IOkv电力线供电。用电负荷估算：建筑面积120m2及下列的，基本配置容量每户8kw；建筑面积12011?以上、150m2及下列的住宅，基本配置容量每户12kw；建筑面积150m2以上的住宅，基本配置容量每户16kw,商业IOO-150wm2,照明及其他用电10wm2o按照上述标