某地商业地产市场调研报告.docx

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1、4、营销手段及广告宣传到位该项目是由巨鲨广告公司与青岛智鑫置业顾问有限公司负责项目推广/宣传工作，其以“侨乡城市广场商业领航者的核心概念，树立该项目在威海商业行业领导者、时尚消费先锋的地位。其在营销推广过程中,提出首个威海SHOPPINGMA11及CBD等概念来加以项目炒作，为整个项目树立了良好的形象定位。三、小结（一）准确的项目定位，是项目操作成功的第一步1、经营定位项目的经营定位是否特殊、准确，是项目操作成功的前提之一。从上述可类比项目分析中，我们能够看出，“侨乡城市广场项目操作的成功因素之一，就是该项目经营定位非常准确，且成功的把SHOPPINGMA11及CBD等概念首次引入威海市场，并

2、受到了广大置业者的喜好。2、价格/户型面积定位在价格/面积方面，从消费者调研及威海业态分析中发现，项目价格定位是否准确，是制约消费者进行认购的一个重要因素之一。在户型面积方面上，目前市场上户型面积的分割要紧是开发商自己进行有关分割，而忽略了消费者置业业态所需面积是多少这一因素，因此建议开发商在户型面积的分割上，可根据项目的经营业态构成因素来进行户型面积的分割。3、形象定位在形象宣传定位方面上能够看出，新颖特殊的形象宣传定位能够提升项目认知度与号召力，尽而间接的提升项目的销售率与项目的知名度。如“侨乡城市广场”，其以“侨乡城市广场商业领航者”的核心概念，树立该项目在威海商业行业领导者、时尚消费先

3、锋的地位。极大的提升了该项目的知名度，促进了项目的销售率与带动周边经济的进展。成为威海商业行业的重要标志之一。1、新颖特殊的营销手段新颖特殊的营销手段是项目是否顺利畅销的重要因素之一。在随着威海经济的不断进展，一些先进的营销理念也随之引入威海，尽而促进/提高了威海当地商业的蓬勃进展。如“侨乡城市广场”，其成功的把SHe）PP1NGMA11及CBD等概念首次引入威海市场，并被广大置业者所认同。同时，其通过网络、报纸、广播、楼书/单页等一系列的媒体，多渠道的进行项目的推广促销，成功的完成了项目的销售。2、准确、特殊的招商政策优惠、新颖、特殊的招商政策，在一定程度上能够促进项目的顺利销售。并能够借助

4、进驻商已有的知名度，间接提升本项目在当地的品牌号召力，提升项目的销售额。（三）优秀的物业管理公司的介入，会提升项目的销售率从消费者调研分析中发现，优秀的物业管理公司的介入，会提升消费者的购买信心。如“商城国际”项目，成功的引进了外地物业管理公司“北京美好愿景”，尽而成为本项目的一大卖点，促进了项目的销售率，同时促进了威海物业管理行业的进展。第六部分结论与建议一、项目状况分析根据上述对威海项目区域的宏观经济环境调查、周边商业地产市场调查、消费者调查及可类比项目调查等调查分析发现，项目目前优劣势要紧表现在下列几点上。（一）项目优势分析1、项目距离市中心近，周边有卧龙山、神道口及西北山等成规模的生活

5、片区，文化、生活氛围浓厚，有巨大市场消费潜力。2、项目有较好的商业沉淀，且位于市区与高区两大商圈的衔接处，商业位置优势明显，有良好的进展前景与升值空间。3、项目位于威海主干道一文化路，地理位置优越，交通便利。4、项目周边大型商业物业匮乏，有利于本项目迅速启动市场。5、项目属于改建的高层建筑，会成为文化路上的标志性建筑。6、开发商实力雄厚，有将本项目打造成精品的能力。（二）项目劣势分析1、项目为单体建筑，在绿化、规模、社区概念上不具备竞争优势。2、项目属于改建项目，受地块与原地基限制的影响，项目的整体规划设计受到局限，特别是住宅部分受到的影响最大，使得项目住宅建筑形态局限性较强。3、面临其他威海

6、商业项目的竞争，有一定的压力。4、项目的定位及招商的成功与否是项目操作成败的关键。二、项目定位建议根据我们对威海商业地产市场、商业物业的经营状况与消费者市场的调研，及结合本项目优劣势的分析，在此我司对本项目商业部分与住宅部分的定位建议如下：（一）商业部分定位建议在商业部分定位上，我们的总体思路是“走差异化路线，打造精品，以低置业门槛，高回报率来吸引置业者结合项目特点，我们对项目商业部分的定位提出下面三种建议：1、商业部分定位建议一打造以综合型百货业态为主的大型购物中心（GMS）GMS店全称Genera1MerChandiSeStore,指综合购物百货店。根据威海商业地产市场调研发现目前威海引用

7、类似概念的商业项目，目前只有经区的“侨乡城市广场为确保项目概念的特殊性与可行性，在区域市场调研与消费者调研中发现,目前项目所属区域无大规模的购物中心。在本项目定位调查中，选择大型购物休闲中心（ShoPPingman）的消费群体占11.6%。深圳铜锣湾百货2、商业部分定位建议二打造威海首家集“吃喝玩乐”于一体的休闲Ma11即集休闲、娱乐、餐饮于一体的大型休闲场所；根据威海商业业态的有关调查说明，威海娱乐、休闲、餐饮等业态在威海极受欢迎。从消费者调查分析中发现，选择餐饮业的人数占总人数的30.7%；在消费者在选择就餐场所方面的调查中，有28.6%的消费者选择特色中餐厅;有24.40的消费者选择连锁

8、快餐厅;有15.64%的消费者选择在肯德基/永与豆浆就餐；而在街边小餐观就餐的消费者有21.2%；去星级饭店就餐的消费者占1.43%o因此建议将项目的商业部分定位为餐饮娱乐休闲中心。引进特色的外地餐饮美食，娱乐可根据威海人的消费习惯而制定业态形式。3、商业部分定位建议三打造威海最知名的专业商场在打造专业商场的定位上，我司建议其业态能够考虑设置为下列两种：（1）专业的家电商场目前威海家电类专业商场，除了华联购物广场、百货大楼、侨乡城市广场及利群购物广场等大的卖场外，专业的家电市场目前威海本地的只有威海三联家电一家连锁商场，通过家电市场调查，熟悉到目前苏宁家电品牌正准备在胶东地区开办家点连锁商场。

9、或者者把国美家电、深圳顺电等全国大的家电连锁企业引入威海,让威海消费者有更多的选择，因此建议商业的业态上定位为家电类。（2）专业的家居商场把商业业态定位为家具类，引进类似“宜家家具”或者者百安居之类的大型专一卖场。从经营定位上，避免与其他家具广场相似，走出一条自己独具特色的经营风格。在住宅部分定位上，我们的总体思路是“打造小户型，弥补市中心空白，以高性价比吸引置业者结合项目特点，我们对项目住宅部分的定位提出下面三种建议：1、住宅业部分定位建议一产权式酒店所谓产权式酒店，是把酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，通常情况下投资人

10、拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，能够作为个人投资者在郊区的第二居所或者企事业单位的度假基地。事实上质就是“分时度假+房产投资其要紧表达以投资收取回报的形式。2、住宅部分定位建议二酒店式公寓所谓酒店性公寓，是指配有全套家具的，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性与生活风格的商业综合体。它作为连接酒店与私人公寓的桥梁，解决了酒店或者私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期与长期共存的住宅问题。3、住宅部分定位建议三Soho概念SC)HO要紧表达的是一种在家办公，商住两用的住宅形式。其充分表达置业群体的自由、时尚，在家即可办公的现代概念。根据威海消费者调查发现，目前威海有一部格外地及本地创业的人士，他们不太拘泥在写字楼办公。因此建议开发商将住宅部分定义为SOHO概念。